Что происходит в Марупе
Марупе – волость в известном смысле уникальная, потому что ее расположение в непосредственной близости от Риги создает удачные предпосылки для приятной и комфортной жизни и формирования деловой среды. Марупе становится привлекательным местом жительства для все более молодых людей. Создание комфортабельных жилых поселков и делового района не препятствует здесь сохранению сельской среды. Марупская волость – одна из пригородных территорий, где строительство ведется очень интенсивно и быстро. В последние годы создано несколько комплексов многоквартирных домов – Liepulejas (~ 160 квартир), Saules loks (66 квартир) и т.д Построены сотни индивидуальных домов. В 2003 и 2004 годах сдано в эксплуатацию 159 зданий и инженерно-технических построек, выдано 613 разрешений на строительство, подготовлено и выдано 103 поручения на разработку детальной планировки. Чтобы не допустить стихийного развития территории волости и самовольного строительства, разработана программа развития Марупской волости, территориальная планировка и условия застройки на 2002–2014 годы, что позволяет контролировать порядок реализации разделенных земель и другие важные вопросы. Марупская волость нередко упоминается как позитивный пример в вопросах планирования, потому что разработан план развития и территориальная планировка на 2002-2014 годы. Разработку этого плана в течение ряда лет координировало волостное строительное управление, а теперь оно помогает волостному совету в его работе, потому что с ростом активности на земельном рынке и объемов строительства растут и требования к планировке территории. В результате всех этих действий в Марупской волости удалось избежать некоторых распространенных ошибок в землеустройстве. 2004 и 2005 годы стали для волости временем планирования и разработки проектов. 10 сентября 2003 года утверждена территориальная планировка Марупской волости, что доказывает решимость самоуправления в упорядочении территории. Рассмотрение проектов в разного рода фондах идет слишком медленно для темпов развития Марупской волости (например, процесс получения софинансирования Европейского фонда регионального развития на проект «Магистральные сети водопровода и бытовой канализации в Яунмарупе»), и Марупский волостной совет уже почти 10 лет пользуется кредитом Государственной казны. Самыми существенными достижениями 2004 года стало завершение реконструкции Марупской средней школы (был построен третий этаж), разработка и согласование технических проектов реконструкции трех магистральных улиц (ул. Лиела, Вецозолу и дороги C-8), проект реконструкции системы теплоснабжения поселка Тирайне со строительством новой газовой котельной (2005 год), участие в проекте COWI “Развитие услуг водного хозяйства в 12 самоуправлениях Земгале”. Крупнейшим достижением 2005 года стала сдача в эксплуатацию Яунмарупской начальной школы. Это первая новая школа, построенная в Латвии на средства самоуправления за последние 15 лет.

Координация строительства и землеустройства
По закону, на каждой административной территории самоуправление должно создавать строительное управление. Если темпы развития невысоки, можно создавать районное строительное управление или объединенное, на несколько самоуправлений. Строительное управление Марупской волости работает уже десятый год, и за опытом к нему едут представители многих латвийских самоуправлений. Условия застройки Марупской волости, которые являются частью плана развития, предусматривают: „Земельные участки можно разделять или объединять с другими только при условии разработки детальной планировки в соответствии с порядком, предусмотренным нормативными актами, или, в более простой ситуации, если земельные участки находятся у подъездной дороги и не делятся более чем на три части, решением Марупского волостного совета». Руководитель Марупского строительного управления Аида Лисмане: „Хотелось бы подчеркнуть, что детальная планировка представляет собой сложную совокупность документов, согласованную с соответствующими государственными учреждениями и фирмами, эксплуатирующими инженерные сети. Любой покупатель имеет право требовать у продавца предъявить всю детальную планировку, в которой будет указано, что и как можно строить на соответствующей территории, какие коммуникации доступны, и продавец должен это гарантировать. В любом случае это будет дорога, по крайней мере покрытая щебнем, электричество, если возможно – водопроводные и канализационные сети, а в последнее время волостной совет рекомендовал решать и вопрос уличного освещения”. Специалист Марупской волости по общественным отношениям Занда Мелкина обращает внимание на то, что нередко люди, покупающие земlvлю или новые квартиры, вводятся в заблуждение. Например, им обещают, что рядом будет детский сад. Сейчас в детском саду нет мест даже для тех, кто зарегистрирован жителями Марупской волости 2-3 года назад, не говоря уже о будущих жильцах. Так же часто приходится слышать, что «нам здесь обещали в будущем году прокладку газопровода, а эта улица в течение двух лет будет заасфальтирована». Со всеми вопросами, неясностями, которые возникают в процессе покупки недвижимости (об отягощениях собственности, условиях застройки и т.д) можно обращаться в волостной совет или строительное управление. В строительном управлении можно ознакомиться с копиями детальной планировки.

Марупе превратилось в своего рода волшебное слово, что дает основания продавцам земли на этой территории переоценивать свою недвижимость. Недвижимость в Марупе часто оценивается как элитарная. На мой взгляд, сделки здесь могли бы происходить чаще, если бы цены были адекватнее. Нередко дом 15-летней давности с «остатками советского стиля» оценивается на базе 1500 Ls за кв. м. На самом деле это не соответствует категории Марупе, потому что 3000 EUR за кв. м стоит недвижимость в Межапарке, включая цену земли. С точки зрения развития кажется, что в этой стороне много земли и возможностей. Похвалы заслуживает местное самоуправление, активно участвующее в создании инфраструктуры. В Марупе сложился центр, реконструирована существующая и построена новая школа. Это очень важно для девелоперов. Оптимистично можно смотреть на направление Марупе-Яунмарупе. Кроме того, Марупе уже объединено с Тирайне с его незастроенными площадями, что создает ощущение перспективы. Яунмарупе с точки зрения развития немного отстает. В свое время оно строилось как комплекс теплиц и ферм в непосредственной близости от Риги для обеспечения столицы продуктами. Такие места обычно не развиваются быстро, потому что престиж их невысок. Однако нельзя отрицать, что и на этой территории при наличии хорошего проекта он был бы успешно реализован, потому что дальше от дороги и фермы есть множество неосвоенных территорий. Людям необходима возможность выбора. Можно переплатить и жить в эксклюзивном месте у воды, любуясь прекрасным пейзажем на пригорке, или же купить недвижимость по скромной цене и наслаждаться морем, ездя туда два раза в неделю. Салиена тоже предлагает обширный план развития, но сейчас его осуществлению мешают бюрократические помехи. В прошлом году развитие этого района получило разрешение на государственном уровне, а в этом году процесс затормозился. Возможно потому, что некоторые политики хотели получить свои деньги, а теперь по им одним ведомым причинам больше не заинтересованы в развитии, к тому же в развитие Салиены вовлечены иностранные компании. Если проект все же будет реализован, то от Лиепайского виадука до Юрмалы протянется вереница рядных домов, многоквартирных малоэтажных домов и особняков. Уже через месяц в Салиене предусмотрено сдать в эксплуатацию 18 новых домов. На правой стороне Юрмальского шоссе (по направлению в Юрмалу напротив холла Siemens) разрабатывается проект торгового центра. Зная, насколько мало развита инфраструктура в Бабите, Пиньки, Бебербеки, поселке Дзилнас и Скулте, можно представить, что эта территория близко к Юрмале и Лиепайскому шоссе будет привлекательна для всех. Бабите и вся та сторона в ближайшие годы будет страдать от отсутствия моста через Даугаву. Если мост построят и реализуется концепция переноса центра на Кипсалу, Пардаугава в целом станет привлекательнее. В таком случае быстрое развитие ожидается и вдоль Лиепайского шоссе, за Пиньки и до Калнциемса, где расположены леса, озера Бабитес и Таурини. Не будет оригинальным предположить, что вся земля, где нет леса, рано или поздно будет застроена. Она уже теперь слишком дорога для того, чтобы заинтересовать девелоперов коммерческих объектов (известно, что около Юрмальского шоссе появится огромный логистический центр). Поэтому в ближайшей перспективе на территории Бабите у Юрмальского шоссе могут появиться офисные здания, магазины и частная застройка. Если оценивать объективно, то Бабите не хватает генеральной концепции. В свое время здесь разрешали строить слишком близко друг к другу совершенно разные проекты, поэтому дешевые и дорогие дома в поселке стоят рядом. Сама по себе новая архитектура Бабите тоже спорная. Каждый может строить, что хочет. Это касается и Салиены – некоторые приходят от ее архитектуры в восторг, а другие говорят, что здесь построены собачьи будки. Однако между архитектурой Салиены и Бабите есть одно существенное различие: в Салиене есть ансамбль, а в Бабите нет, даже в границах одного поселка. Бабите не предлагает никакой инфраструктуры, и в этом разница между Бабитским и, например, Марупским самоуправлением. Возможно, Бабитское самоуправление считает, что Иманта совсем рядом и этого достаточно. К сожалению, для активного развития этого мало. Поэтому при развитии этой пригородной зоны следовало своевременно подумать о качестве развития Варнукрогса и Клейсти.

Марупе, особенно в направлении Яунмарупе и Рига-Юрмала, уже сейчас развивается очень быстро. В будущем ожидается еще более высокая активность. Конечно, наибольшим спросом пользуются зоны с развитой инфраструктурой, но это не единственный важный параметр. Люди иногда готовы терпеть ради более дешевой недвижимости. Поэтому постепенное развитие новых проектов продолжится в Бабите и еще ближе к Юрмале. С точки зрения спроса более популярны поселки, поэтому проекты рядных домов следует развивать очень внимательно. Судя по нашему опыту, клиент, располагающий достаточными средствами, выбирает рядный дом только в том случае, если он соответствует максимуму его желаний. Не секрет, что рядные дома клиенты выбирают в случае ограниченности в средствах. Но у такого выбора есть свои подводные камни. Во-первых, таким клиентам нужно, чтобы цена рядного и частного дома значительно отличалась, во-вторых, им нужны сравнительно малые площади. Чем больше будет таких предложений, тем более развитым станет рынок рядных домов. В целом, говоря о развитии рынка новых проектов в окрестностях Риги, можно прийти к выводу, что в будущем при условии сохранения нынешних административных границ столицы резко расширятся границы фактически заселенных пригородов.

Для справки

В 2005 году строительное управление Марупской волости получило 615 заявок на строительство, рассмотрело и согласовало 1141 технический проект на различные здания и постройки, рассмотрело и утвердило и 52 детальные планировки, рассмотрело и согласовало 98 проектов раздела земли, выдало 552 разрешения на строительство, приняло в эксплуатацию 150 объектов: 99 жилых домов, в том числе 91 новостройка (в том числе 9 многоквартирных домов) общей площадью 56909,28 м2 (в том числе в многоквартирных домах – 34536,68 м2) и общими затратами на строительство Ls 14022842,15 (в том числе в многоквартирных домах – Ls 5953986,15); 25 нежилых зданий, в том числе 19 новостроек, общей площадью 219487,20 м2 и общими затратами на строительство Ls 11664764,93, в том числе учебное заведение – Марупская средняя школа, построено на средства самоуправления 26 инженерных построек, в том числе 26 новостроек, из них 5 на государственные и муниципальные средства.