Многоквартирные дома
В предыдущем номере газеты Jaunie Projekti в результате анализа динамики развития рынка новых проектов было отмечено существенное снижение основных показателей активности предложения – количества заявленных за период новых проектов и общего числа в них. В период с 10 апреля по 10 мая на рынке были заявлены только 5 новых проектов многоквартирных домов, в рамках которых в общей сложности запланировано строительство 219 новых квартир (см. Рисунок 1). В свою очередь, уже в мае-июне количественные показатели активности рынка были более оптимистичны. За период с 10 мая по 10 июня на рынке были заявлены 8 новых проектов, что даже немного превышает средний показатель за последние 9 месяцев (в среднем 7,8 проектов в месяц). Однако ввиду того, что в условиях высокой конкуренции в анализируемом периоде инвесторы выводили на рынок менее масштабные проекты, чем в предыдущие полгода, общее количество новых квартир, вышедших на рынок в мае-июне, все еще оставалось достаточно низким и составило 302 квартиры (см. Таблицу 1). Самым крупным из вышедших на рынок проектов был проект комплекса малоквартирных домов Eiženijas Nami (Рига, Дзирциемс) с общим количеством квартир 126, из которых только 28 составили фактическое предложение (см. Таблицу 2). Еще три из заявленных в микрорайонах Риги проектов предполагают возведение малоквартирных зданий в Иманте и Пурвциемсе, а также реконструкцию жилого здания в Зиепниеккалнсе. 63 новые квартиры планируется возвести в Салдусе на улице Я. Розентала, 20. В анализируемом периоде интересный проект появился в Юрмале (Меллужи), в рамках которого предполагается возвести элитное малоквартирное жилое здание и предложить клиентам 27 просторных апартаментов площадью от 75 до 180 кв. м. Ввиду высокого спроса на качественное жилье в престижных районах столицы, два проекта предусматривают реконструкцию малоквартирных зданий в центре Риги.

Динамика цен
Рассматривая динамику цен на новые проекты, следует отметить, что в центре Риге и Юрмале в апреле-мае этого года темпы роста цен существенно не изменились и составили в среднем 1-1,5% в месяц (см. Рисунок 2). В микрорайонах Риги темпы роста цен по-прежнему составляют в среднем 3% в месяц. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новом проекте в анализируемом периоде составила 3180 EUR в Юрмале, 3250 EUR в центре Риги и 1650 EUR – в микрорайонах. Самый высокий рост цен сохранился в Рижском районе – 6-7%, продолжая обеспечивать рынку новых проектов этого региона самую высокую инвестиционную привлекательность. В остальных районах Латвии в текущем месяце цены выросли в среднем на 3-4 %. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новом проекте в апреле-мае 2006 года в Рижском районе составила 1270 EUR и 710 EUR – в других регионах Латвии.

Структура предложения новых квартир
Результаты анализа структуры предложения жилья в новых проектах многоквартирных домов показали, что в последние 5 месяцев она оставалась достаточно стабильной (см. Рисунок 3). Приблизительно 60% новых квартир были предложены в микрорайонах Риги, более 20% – в Рижском районе, 8% – в центре Риги, 4% – в Юрмале, а оставшиеся 8% – в остальных районах Латвии. Однако из-за высокого уровня конкуренции в пользующихся наибольшим спросом микрорайонах Риги и Юрмале в последние месяца была отмечена тенденция переориентации интереса части инвесторов на ранее менее активные территории Рижского района. Доля новых квартир в Рижском районе за этот период выросла с 20% до 23 %. Результаты структуры предложения новых квартир в столице Латвии показали существенные изменения на рынке новых проектов (см. Таблицу 3). Во-первых, из-за высокой конкуренции снизился интерес части инвесторов к 10 ранее самым популярным микрорайонам Риги, где концентрируется более 75% заявленных в предыдущие годы новых проектов многоквартирных домов. В первом полугодии 2006 года в Пурвциемсе, Зиепниеккалнсе, Иманте, Плявниеках, Шампетерисе, Чиекуркалнсе и Кенгарагсе в общей сложности были заявлены 11 из 18 проектов многоквартирных домов, что составляет приблизительно 60%. В Межапарке, Золитуде и на Югле в анализируемый период не был заявлен ни один новый многоквартирный жилой проект (см. Таблицу 3).Во-вторых, выросла доля новых проектов в остальных ранее активных, но менее привлекательных для инвесторов микрорайонах Риги. За первое полугодие 2006 года по одному новому проекту было заявлено в Дзирциемсе, Ильгюциемсе, на Кливерсале, в Межциемсе и Дарзциемсе, что составило приблизительно 28% (ранее в среднем 24 %) из общего числа заявленных в этом периоде проектов (см. Таблицу 3).В-третьих, первые новые проекты появились в ранее неактивных и пользующихся относительно низким спросом сегментах рынка – бурно развивающемся Московском форштадте (в стадии планирования находится еще 5 проектов многоквартирных домов) и значительно удаленном от центра Бебербеки. В-четвертых, на рынке появилась информация о 21 новом жилом проекте, который на данный момент не предложен на рынке, находится в стадии разработки и согласования и будет располагаться в до сих пор неактивных микрорайонах Риги. В их числе Аплокциемс, район Краста, Вецмилгравис и другие.

Рядные дома и поселки
Несмотря на то, что активность девелоперов в сегментах рядных домов и жилых поселков традиционно значительно ниже, чем в сегменте многоквартирных домов, в последние месяцы этот сегмент рынка остается активным. Как и в прошлом отчетном периоде, с 10 мая по 10 июня на рынке было заявлено 5 новых проектов: 2 проекта рядных домов, один из которых (Lībekas iela) будет располагаться в Межапарке и предложит покупателям 4 трехуровневые квартиры, а один (Rindu mājas Cēsīs) – в Цесисе; 3 проекта жилых поселков, один из которых будет располагаться в Юрмале (Villa Solar в Лиелупе), один – в Рижском районе (Vienģimeņu mājas Rāmavā в Кекавской волости) и один – в Елгаве (Riekstu ceļa apbūves gabali). Так как все заявленные в анализируемый период проекты были относительно небольшими (самый крупный проект Riekstu ceļa apbūves gabali насчитывает только 12 домов), то на структуру предложения в этом сегменте рынка они существенно не повлияли (см. Рисунок 4). По-прежнему самая высокая концентрация новых жилых поселков и рядных домов наблюдается в Рижском районе, где планируется реализовать около 80% заявленных за последние полгода проектов (608 домов), а самым популярным сегментом остаются жилые поселки.

Заключение
В заключение хотелось бы отметить, что проанализированные в этом, а также в предыдущем номере газеты Jaunie Projekti основные тенденции развития рынка, свидетельствующие о начале структурных изменений, можно оценить двояко. С одной стороны, как и любые перемены, это безусловный источник риска для всех участников рынка, требующий чуткого мониторинга и принятия качественных и своевременных решений. А с другой стороны, это положительный и внушающий оптимизм индикатор, который может свидетельствовать о высокой эластичности рынка и его постепенной переструктуризации для успешного функционирования на новом этапе развития, что позволит избежать обвала рынка, которым крупнейшие эксперты всех долго пугают.