Многоквартирные дома
В предыдущем номере газеты Jaunie Projekti в результате анализа динамики развития рынка новых проектов была отмечена как высокая активность спроса (количество сделок с недвижимостью в месяц выросло 30%), так и предложения. В период с 10 марта по 10 апреля на рынке были заявлены 14 новых проектов многоквартирных домов, в рамках которых в общей сложности запланировано строительство 810 новых квартир (см. Рисунок 1). В свою очередь, количественные показатели активности рынка за анализируемый период существенно отличаются от ситуации в прошлом месяце. За период с 10 апреля по 10 мая на рынке были заявлены только 5 новых проектов (приблизительно в раза меньше, чем в прошлом месяце) с общим количеством квартир 219, что в 4 раза меньше, чем в предыдущем отчетном периоде (см. Таблицу 1). Однако, несмотря на столь тревожные показатели, вывод о драматическом снижении активности рынка новых проектов был бы преждевременным:во-первых, согласно предварительным данным Земельной книги и Государственной Земельной службы, уровень спроса на рынке недвижимости остается стабильно высоким;во-вторых, в анализируемом периоде остались в силе обе важнейшие тенденции, которые определяют развитие рынка новых проектов уже на протяжении нескольких месяцев. Первой из этих основополагающих тенденций является рост требований клиентов к качеству жилья. Высокий спрос на жилье высокого качества уже оказал влияние как на сроки, так и на технологию разработки нового проекта. С ростом требований к качеству жилья и ужесточением конкуренции неотъемлемым этапом разработки нового проекта становится детальный анализ потребительских предпочтений и конкурентной среды, на результатах которого базируется разработка всех основных характеристик проекта. Также особое внимание девелоперы уделяют разработке единой комплексной концепции маркетинговой активности для успешного продвижения проекта на рынке.Второй из вышеупомянутых тенденций является рост интереса инвесторов к ранее менее активным сегментам рынка. Если в предыдущие полгода основной интерес инвесторов был связан с микрорайонами Риги, где расположены около 45% всех заявленных за этот период проектов многоквартирных домов и около 60% квартир, то ввиду высокой конкуренции, а также обширного предложения нового жилья существенно выросла активность инвесторов в ранее неактивных или менее популярных регионах (см. Таблицы 1 и 2). Например, из 5 заявленных в отчетном периоде проектов только 1 проект предполагает строительство многоквартирного дома в центре Риги, где сконцентрировано 30% от всех заявленных в Риге за последние 8 месяцев проектов. В свою очередь, 2 проекта предполагают строительство многоквартирных домов в Ильгюциемсе и Кенгарагсе, где за последние 5 лет были заявлены только соответственно 2 и 4 новых проекта многоквартирных домов. 1 проект (SUN REPUBLIC) предполагает строительство комплекса многоквартирных домов в курортном городе Саулкрасты, где до недавнего времени рынок новых жилых проектов вообще не был активен.

Динамика цен
Рассматривая динамику цен на новые проекты, следует отметить, что в центре Риге и Юрмале в апреле-мае этого года темпы роста цен существенно не изменились. Так же как и в предыдущие 3 месяца, цены растут в среднем на 1,5-2% в месяц (см. Рисунок 2). В микрорайонах Риги темпы роста цен составили в среднем 3% в месяц. Средняя стоимость 1 кв.м жилья в новом проекте в анализируемом периоде составила 3150 EUR в Юрмале, 3200 EUR в центре Риги и 1600 EUR – в микрорайонах.Самый высокий рост цен сохранился в Рижском районе – 6-7%, что обеспечивает этому региону самую высокую инвестиционную привлекательность. В остальных районах Латвии цены выросли в среднем на 3-4%. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новом проекте в апреле-мае 2006 года в Рижском районе составила 1200 EUR и 690 EUR – в других регионах Латвии.

Планы строительства
Аналитический отдел Jaunie Projekti проанализировал также информацию о тех новых жилых проектах, которые на данный момент не предложены на рынке и находятся в стадии разработки и согласования. С конца августа по май получена информация о планах строительства как минимум 181 проекта (см. Рисунок 3). Самыми привлекательными для инвесторов сегментами рынка все еще остаются центр и микрорайоны Риги, на долю которых приходится 90% от общего числа планируемых проектов многоквартирных домов. В свою очередь, среди микрорайонов Риги лидирующее положение по-прежнему занимают Пардаугава и Пурвциемс. Интересным является появление планов строительства новых многоквартирных домов также в Аплокциемсе и Вецмилгрависе, где ранее наблюдалась минимальная активность инвесторов. Однако из всей массы планирующихся к реализации проектов, информация о которых была получена за последние полгода, только 7 проектов перешли из разряда планов строительства в разряд заявленных на рынке проектов.

Рядные дома и жилые поселки
Несмотря на то, что активность девелоперов в сегментах рядных домов и жилых поселков традиционно значительно ниже, чем в сегменте многоквартирных домов, в последние месяцы этот сегмент рынка остается активным. С момента выхода последнего номера газеты на рынке было заявлено 5 новых проектов: 2 проекта рядных домов, один из которых (Rindu mājas Mārupē) будет располагаться в Марупской волости Рижского района и один (Rindu mājas Ikšķilē) – в Огрском районе; 3 проекта жилых поселков, один из которых будет располагаться в Рижском районе (Ezerrozes в Гаркалнской волости), а два – в Талсинском районе (Asni и Jaunplatāji 2 в Ройской волости).В этом сегменте рынка также сформировалась тенденция переориентации инвесторов на ранее менее привлекательные регионы.

Заключение
Основные тенденции развития рынка новых проектов (рост требований к качеству жилья и переориентация инвесторов на другие регионы) свидетельствуют о начавшемся процессе весомых структурных изменений на рынке. Это может означать начало нового этапа в развитии рынка новых жилых проектов, что несет с собой не только высокий уровень риска, но и обширные возможности.