Однако впадать в панику оснований нет. Большинство финансовых экспертов не считают, что проценты по ссудам могут возрасти настолько, чтобы вызвать проблемы у получателей кредитов на рынке недвижимости, в строительстве и производстве стройматериалов, то есть в отраслях, быстрое развитие которых связано с ипотечным кредитованием. Рынок быстро и гибко реагирует на новые условия, почти так же, как экономика приспосабливается к росту цен на горючее, который тоже рисовался в апокалипсических тонах. Удорожание кредитов, вероятно, окажет влияние на темпы роста цен на недвижимость: он постепенно затормозится. Надо признать, что в последние полгода этот процесс уже наблюдается. “В истории Европы с 50-х годов прошлого века не бывало столь дешевых кредитов, как в прошлом году, и мы все еще ощущаем эффект низких процентных ставок», – рассказывает Арнис Шкапарс (SEB Unibanka). – Однако ставки удержать нельзя, они меняются в зависимости от экономической ситуации. Стараясь снизить инфляцию в странах ЕС и не допустить перегрева экономики, Центробанк повышает ставки по кредитам в евро, чтобы люди меньше брали взаймы. Но наш материнский банк, как и другие крупные инвестиционные банкиры, считает, что они будут расти очень медленно. Об этом же свидетельствуют и высказывания руководителя ЕЦБ Жана Клода Трише в начале апреля». Другие местные и иностранные эксперты предупреждают, что США решают свои экономические проблемы и проблемы внешнего долга за счет повышения процентных ставок, поэтому удорожание долларовых кредитов неизбежно продолжится.Удорожание кредитов означает, что решение о получении кредита в банке нужно принимать более тщательно и обдуманно, потому что ежемесячные платежи в том случае, если процентная ставка возрастет на 1,5 – 2 процентных пункта, в отдельных случаях могут вырасти на 50 и более процентов. По прогнозам экспертов, объем выданных латвийскими банками кредитов по-прежнему будет расти. Правда, темпы прироста могут немного снизиться. Вероятно, в этом году объем ипотечных кредитов достигнет цифры в четыре миллиарда. На весь этот процесс влияет межбанковская конкуренция, которая становится все более острой, и рекламные предложения, все более красочные и «альтруистичные». Интересно, что над рекламными фразами и маркетинговыми трюками иронизируют даже сами банковские работники. Банк никогда не предложит бесплатной услуги, не включив затраты на нее в другую позицию. Акции, кредитные каникулы и другие обещанные блага тоже не будут вечными. Беря кредит, надо больше думать о том, что произойдет потом. На вопросы о том, чему следует уделить внимание при получении кредита и как выбрать самое выгодное предложение, отвечают эксперты латвийских коммерческих банков.

1) Каковы, по вашему мнению, самые актуальные в этом году процессы на рынке ипотечного кредитования, чему должны уделить внимание «конечные покупатели» (покупающие жилье, чтобы жить в нем) и «спекулянты» (покупающие недвижимость для перепродажи и получения прибыли)?
2) Какие риски создает для получателя кредита более долгий (например, 30 лет) срок возврата кредита, помимо значительного его удорожания?
3) Что на самом деле означают различные графики оплат или «беспроцентные» предложения, оказываемые банками платные и бесплатные дополнительные услуги, связанные с оформлением и обслуживанием кредита?
4) Каковы основные проблемы кредитополучателей, их «ахиллесова пята»? Не рассчитаны ли «кредитные каникулы» и «отложенные платежи» на слабохарактерных, которые тем самым взваливают на себя непосильное бремя?
5) Банки хотят получать новых клиентов, но хотят ли они оберегать уже существующих? На какие встречные шаги может рассчитывать кредитополучатель, испытывающий кратковременные денежные проблемы?

1) Кредиты на покупку жилья и кредиты для нужд бизнеса (для спекулянтов) – это разные виды кредитов. Банки, выдавая кредиты на покупку жилья, оценивают спрос по иным критериям, нежели для бизнеса. Рынок жилищных кредитов намного шире, чем рынок кредитов на сделки с недвижимостью.

2) Удорожание кредита не является риском для кредитополучателя, но в Латвии все еще популярно измерять «переплату» (этим особенно увлекаются некоторые лизинговые фирмы), то есть сколько выплатит человек в виде процентов за пользование кредитом за все время его возврата. Однако с точки зрения личного риска получателя кредита важнее правильно сбалансировать доходы и расходы, в том числе и по кредиту.В странах Европы с их долгой историей кредитования внимание на «переплату» не обращают, потому что этот показатель никак не относится к кредитному риску. Например, в Швеции только небольшая часть жилищных кредитов имеет срок ниже 50 лет.

3) Банки конкурируют между собой и стараются предложить клиентам более выгодные условия получения кредита, в том числе и применяя скидки:
- с процентных ставок: в определенный период клиент платит по кредиту сниженную процентную ставку;
- скидку на комиссионные по оценке залога;n скидку на комиссию при получении кредита;
- скидки на страхование и другие.
На латвийском жилищном рынке используются два вида графиков оплаты кредитов:
- аннуальный: ежемесячный платеж одинаков весь период возврата кредита;
- амортизационный: проценты самые большие в начале срока, а затем постепенно снижаются.Типы графиков не связаны с предлагаемыми банком скидками.

4) Возможные риски кредитополучателя: 
- неправильно сбалансированные доходы и расходы семьи;
- неверно оцененный уровень доходов – неспособность кредитополучателя получать зарплату соответствующего уровня в течение долгого периода. Для оценки потенциальных доходов нужно учитывать образование кредитополучателя, профессию и конкуренцию на рынке труда. «Кредитные каникулы» и «отложенные платежи» не увеличивают размер долга.

5) Уже названные выше кредитные каникулы и отложенные платежи и есть основные инструменты, которые банк предлагает клиенту с кратковременными финансовыми сложностями.

1) Клиентов по-прежнему привлекают низкие проценты, которые обеспечивают низкие ежемесячные платежи, но они начинают обращать внимание и на то, смогут ли оплачивать кредит через несколько лет и пережить повышение межбанковских процентных ставок. Поэтому люди все чаще спрашивают о таких возможностях, как фиксированная ставка, кредит с фиксированным ежемесячным платежом или страхование на случай повышения ставок. Принимая во внимание высокие цены на недвижимость, заемщики ищут возможность отложить платежи на время ремонта или переселения. В таких случаях широко используются каникулы, или периоды благоприятствования, когда нужно платить только проценты. Клиенты становятся все более разборчивыми и больше интересуются содержанием кредитных договоров: штрафными санкциями в случае досрочной выплаты кредита; дополнительными затратами в соответствии с договором или потенциальной возможностью менять условия договора. Этому я и рекомендую уделять внимание. Мы не делаем различий между конечными покупателями и инвесторами – в любом случае кредит выдается на основании доходов клиента.

2) Не вижу никакого существенного удорожания кредита при взятии его на 3 0 лет. Рисков всегда много, и они разные, начиная от потери работы и кончая утратой недвижимости. Поэтому банк всегда призывает клиентов страховать недвижимость, обеспечить себя на случай растущих ежемесячных платежей (если растут межбанковские процентные ставки). А если наступают незастрахованные риски – смена работы и вследствие этого невозможность своевременно внести ежемесячный платеж или другие, мы всегда предлагаем совместными силами искать решение – продление срока, изменение графика оплаты, кредитные каникулы.

3) Банки предлагают два стандартных графика выплаты – график плавающий, когда ежемесячные платежи снижаются, и график с выровненными ежемесячными платежами. Nordea предлагает график выплаты с изменяющимся сроком – платежи одинаковы, но в случае роста межбанковских ставок удлиняется срок. О беспроцентных кредитах слышать не приходилось. Правда, есть отдельные предложения, когда можно какое-то время не платить процент или добавленную ставку. В любом случае, клиент может попросить банк составить график, который отражал бы платежи и проценты на весь период. Так можно сравнить между собой банковские предложения.

4) Банк следит за тем, чтобы к моменту окончания кредитных каникул клиент мог внести ежемесячный платеж. Nordea установил, что ежемесячный платеж, то есть проценты и основная сумма, может составлять не более 40% доходов клиента.

5) Конечно, банк бережет уже имеющихся клиентов. Думаю, что политика Nordea очень дружественна по отношению к клиентам, испытывающим небольшие денежные затруднения. Главное, надо идти в банк и говорить со специалистом. Если до клиента нельзя дозвониться, то надеяться на то, что банк пойдет ему навстречу, не стоит.

1) Постепенно растут процентные ставки. Впредь ежемесячно придется платить больше, чем, например, это было в ноябре 2005 года. По нашим прогнозам, до конца года ставки будут повышены еще 2-раза. Если сейчас трехмесячный EURIBOR составляет 2,75%, то в конце года к нему прибавятся еще 0,75. Для кредитных платежей это очень мало, несколько латов в месяц. Как защититься от роста ставок? Путь один – зафиксировать ставку на год или два. Раньше это было непопулярно, потому что с «плавающей» ставкой платить нужно было меньше. Теперь предлагается страховать риски, но это стоит денег. При оценке ставки следует обратить внимание на добавленную банком часть. Нижнюю ее границу банки называют громко – 0,6-0,75%. Но есть ведь и верхняя! Банки – не благотворительные организации, и хорошие ставки есть только для клиентов с блестящей кредитной историей и значительным оборотом на счету. Надо всегда спрашивать, а сколько вы предложите именно мне? Банки охотно работают и с конечными покупателями, и с серьезными инвесторами. С настоящим предпринимателем всегда ясно, сколько у него своих денег, сколько надо от банка. Крупные банки принципиально отказываются от клиентов, скупающих недвижимость в расчете на быстрый прирост ее стоимости. Такие часто готовы платить только проценты, и, если не удается продать недвижимость по желаемой цене, весь бизнес рушится. Однако «строители пирамид» чаще оперируют собственными средствами.

2) Да, человек переплачивает больше, но ежемесячный платеж ниже. Риск такой же, как у всех – остаться без работы, заболеть, умереть. Это устранимо. По крайней мере два банка, и один из них – наш, предлагают страхование жизни кредитополучателя. Если с вами что-то, не дай Бог, произойдет, страховщики покроют обязательства, и ваши родственники не будут отягощены долгами.

3) Конечно, нередко бесплатные предложения – это маркетинговые трюки. Бесплатные дополнительные услуги оплачиваются где-то в другом месте. Если банк обещает бесплатное страхование,  кто-то все равно за него платит. Акции – вещь хорошая, но они временны. Надо подумать, что будет потом, когда акция кончится. Через три месяца, полгода. Какая потом будет ставка, какие условия? Буду ли я способен платить? Это крайне важно. Кредитные каникулы – вещь на самом деле хорошая.

4) Клиенты становятся умнее, думают не на полгода, а на несколько лет вперед. Больших проблем нет. Утраченные кредиты составляют десятые доли процента. Правда, сегодняшнее благополучие связано с экономическими ростом. Проблемы всплывут, когда с прироста ВВП в размере 10% мы сползем до 2-%. Прирост ВВП, влекущий за собой зарплаты и доходы, не будет вечно таким большим. Беря кредит, многие по-прежнему порют горячку – готовы брать на 0 лет 60-70 тыс. латов, но не могут найти знающего строителя, который оценил бы качество покупки. Может быть, в доме через 25 лет нельзя будет жить, а платить за него придется. Часто люди готовы обежать полмира, чтобы только получить ежемесячный платеж на 1,20 лата меньше. Трудно работать с теми, кто готов переходить из банка в банк, снова делать документы, не понимая, что вместо экономии получается переплата. Держитесь лучше банка, где вам перечисляют деньги. Он вас знает и предложит лучшие условия.

5) Банки хотят и того, и другого – и удержать старых, и получить новых клиентов. Как правило, делается все, чтобы клиент не ушел. Не знаю, что делают другие банки, когда у клиентов возникают проблемы, потому что каждый скрывает свои рецепты. Мы пытаемся договориться, меняем график, даем каникулы. Банк не ломбард, недвижимость нам не особенно нужна. Только пусть люди говорят с нами. Это проблема – человек пугается, прячется, не берет трубку телефона, мучается установленные законом 60 дней и попадает в регистр должников, а это – на всю жизнь.

NB! Lursoft обращает внимание на то, что вопреки удорожанию латовых кредитов в сделках с коммерческими залогами наблюдается рост, рекордный за все восемь лет истории коммерческого регистра. Одна из причин – частое использование его как обеспечения при кредитовании проектов по недвижимости. В случае ипотечного кредитования государство (законно, но противоправно, отмечают аналитики Lursoft) взимает проценты со стоимости сделки, а пошлина за оформление коммерческого залога соответствует затратам на подготовку документов и зафиксирована в размере 25 латов независимо от стоимости сделки (LETA, 3. 04. 2006).