Берега водоемов – ценный ресурс
Судя по международным исследованиям о влиянии близости водоемов на арендную и покупную цену жилых и коммерческих площадей, доплата за нахождение у воды может составлять до 30%, говорит генеральный директор Балтийского представительства международной компании по недвижимости „Colliers International” Михаил Морозов. С тем, что берега водоемов являются ценным ресурсом, согласен и руководитель отдела планов развития управления городского планирования Рижской думы Андис Кублачев. „Следуя положительному опыту европейских городов, мы должны понять, что водное пространство и берега водоемов – это очень ценный ресурс в содействии развитию города и повышении его привлекательности. Вода привлекает людей и может значительно повысить стоимость недвижимости на прилегающих к водоемам территориях», – сказал представитель Рижской думы. Развитие берегов водоемов упоминается среди основных линий в стратегии долгосрочного развития Риги до 2025 года и в территориальной планировке на период 2006-2018 гг. На этих территориях должна быть сформирована качественная деловая и жилая среда и доступное для всех общественное пространство. По словам Кублачева, Даугава – ценное природное образование в латвийской столице. Река вместе с прилегающими территориями создает пространственное ядро Риги и является основной осью композиции города. Однако Даугава долгое время была и существенным природным препятствием для равномерного пространственного развития города. Средняя ширина реки у мостов составляет около 700 метров, глубина – более шести метров. В значительной мере верно утверждение, что река делит город на две части.

Развитие пока задерживается
“Берега водоемов привлекательны для разного рода проектов, но в Риге они недостаточно развиты. Нужно понять, что это очень чувствительная область – развивать проекты у воды можно, только мудро и тщательно сбалансировав общественную зону с коммерческой, чтобы в выигрыше оказались не только землевладельцы, на чьей территории и за счет которых реализуется проект, но и общество в целом», – сказал Виестур Козиолс, учредивший недавно новую компанию по недвижимости „Waterhouse Management” для застройки пока что неосвоенных берегов рижских водоемов. Директор департамента недвижимости АО „Kolonna” Инга Питерниеце рассказала, что при сравнении берегов водоемов в Риге с другими европейскими городами, например, Хельсинки или Стокгольмом, видно, «что мы еще очень далеки от желаемого уровня развития. Однако Латвия – государство молодое, начавшее развиваться только в последние годы, и уровня европейских столиц в развитии берегов она достигнет лишь в течение 10-15 лет. «Это не исключает и более ранней реализации отдельных частных проектов», – добавила г-жа Питерниеце. По мнению В. Козиолса, важно, кто из рижских землевладельцев готов предложить проекты развития: «Мне непонятно странное отношение города – не вести переговоров о развитии, в частности, Луцавсалы. Об этом проекте говорят уже год, но он не продвинулся ни на шаг». По мнению Козиолса, у Риги нет концепции развития берегов водоемов, хотя латвийская столица с этой точки зрения уникальна – на ее территории расположены не только озера и берега Даугавы, но и берег Рижского залива. «Те, кому принадлежит земля у воды, должны понять, что людям всегда нравилось здесь находиться, и им нужно позволить это», – подчеркнул он. Говоря о крупнейших проектах развития прилегающих к воде территорий, Козиолс отметил Закюсалу. «Цель проекта развития Закюсалы состоит в том, чтобы дать рижанам возможность попасть к воде, наслаждаясь при этом архитектурой и разнообразными возможностями отдыха. Здесь могла бы развиваться и коммерческая, и жилая застройка, объекты культуры и активного отдыха. Закюсала по величине равна некоторым рижским районам, однако, хотя остров и расположен в центре города, до сих пор масштабная его застройка не велась», – сказал он. Проект развития Закюсалы охватывает 12,6 га земли между телебашней и Островным мостом, девелопер проекта – ООО „Zaķusala Estates”, одним из владельцев которого является сам Козиолс.

Перспективные берега Даугавы
„Рига очень богата водоемами, и было бы разумно использовать эту данную природой возможность. Помоему, наиболее перспективны и привлекательны берега Даугавы на Кипсале, Андрейосте, Луцавсале и Румбуле. Однако освоение береговых территорий требует крупных финансовых вложений, в основном долгосрочных. Мировая практика показывает, что в таких проектах удачно действует „PPP” – государственное и частное партнерство», считает И. Питерниеце. Она полагает, что город должен энергичнее решать данный вопрос, потому что обустройство берегов не только поможет облагородить городскую среду, улучшить инфраструктуру, создать новые рабочие места и привлечь туристов, но и за счет регулярного водного сообщения позволит немного разгрузить город от транспорта. „Хотя план развития Риги концептуально предусматривает приведение в порядок водоемов и их берегов, он утвержден сравнительно недавно, и проектов развития пока практически нет и из-за объема финансовых вложений, и потому, что развитие берегов в ряде мест связано с загрязнением почвы», – сказала И. Питерниеце.Представитель „Colliers Inter-national” М. Морозов также отметил, что до сих пор в Риге имело место только несколько попыток застройки береговой зоны, и большинство из них некрупные, например, облагораживание среды возле жилого или офисного здания.

Создается несколько новых проектов
Первый проект смешанной застройки (mix use) на площади 39 га в следующем десятилетии будет реализован на Андрейсале, на полуострове, расположенном в непосредственной близости от центра Риги. Имеющиеся достопримечательности будут сохранены рядом с современной архитектурой. «Смешение старого и современного превратит эту часть Риги в особое открытое место, где с удовольствием будут находиться и рижане, и гости города», – предполагает девелопер проекта „Colliers International”, который готовит экспертное заключение об оптимальных путях преобразования территории, концепцию развития и зонирование. Реализация проекта завершится в 2020 году. После его окончания на территории полуострова возникнет современный район смешанной застройки с культурными объектами, жилыми и офисными зданиями, зонами отдыха, общественным транспортом и другими городскими коммуникациями. Для успешной разработки проекта „Colliers International” сотрудничает с иностранными архитекторами и планировщиками. „Colliers International» имеет и международный опыт. Компания ранее реализовала более 100 проектов на берегах водоемов. Среди них можно упомянуть „Puerto Rico Convention Center” (Пуэрто-Рико) общей площадью 44 га и с объемом инвестиций в 2,1 млрд. долларов. „Colliers International” разработало план развития этого проекта, провело исследование наиболее эффективных путей использования территории и экономический анализ. Еще один масштабный проект площадью 8,4 га, в котором участвовала компания – это «Hyatt Development» (Массачусетс, США), включающий в себя гостиницу, три жилых и три офисных здания, институт современного искусства, парки и другие объекты. В потенциальной застройке берегов рижских водоемов участвует и группа предприятий Эрнесто Преатони „Pro Kapital”, которая наметила к реализации крупный проект на Кливерсале. В центральной части острова будут находиться пруд, сквер или площадка для катания на роликах, а от нее «лучами» будут расходиться четыре многоэтажных дома с постепенным уменьшением числа этажей с 20 до 14. Вокруг них можно построить несколько менее высотных зданий, в том числе путем реновации нынешней застройки. На Зундской протоке намечено соорудить пристань для небольших яхт и катеров. Уже несколько лет застраивает берега Кипсалы Марис Гайлис. На сайте ООО „Māris Gailis” говорится: «Начав строительство рядных домов на Кипсале и планируя превратить Гипсовую фабрику в жилой комплекс, Марис Гайлис понял, что строительства трех объектов недостаточно, чтобы в недолгие сроки обустроить Кипсалу так, чтобы она стала привлекательным местом в центре города». Поэтому еще в 2000 году было учреждено предприятие ООО „Ziemeļzunds”, владельцами которого являются дочерняя фирма „PMT” в Латвии „PMT- Balticum” и Марис Гайлис. С тех пор покупаются земля и здания на Кипсале с целью реновации и развития этих объектов.

Нужно изучать иностранный опыт
Представитель «Colliers Inter-national» М. Морозов считает, что хорошим примером, на котором следовало бы поучиться, являются для Латвии скандинавские столицы Осло и Хельсинки. Они прекрасно демонстрируют, как городское самоуправление вместе с портовым правлением могут придать долгосрочную ценность прежде заброшенным промышленным территориям, расположенным в центре города, и восстановить их привлекательность в глазах людей. “Норвежская „Akke Brygge”, бывшая территория доков, – один из самых удачных проектов застройки береговой линии за последние 15 лет. Ежегодно он привлекает миллионы гостей. Правление порта Осло думает и о своей социальной ответственности и включило в застройку берегов такие объекты, как опера, музей современного искусства, скульптурный сад и другие», – рассказал Морозов.Рижская дума в своей концепции развития города тоже предусматривает, что функции Рижского свободного порта, за исключением причалов для пассажирских паромов, круизных судов и яхтенных гаваней, будут перенесены из центра города ближе к устью Даугавы, а прежние территории торгового порта в центральной части города трансформируются в общественные территории смешанного использования с деловыми учреждениями, жилыми кварталами, рекреативными объектами.

Берег левый, берег правый
В конце февраля завершилось организованное Рижской думой общественное обсуждение проекта концепции силуэта левого берега Даугавы (на участке от северной части Кипсалы до Островного моста). В ходе обсуждения, с 7 по 22 февраля, было подано четыре предложения: одно от физического лица и три – от предпринимателей. Проект архитекторского бюро «Postform» предусматривает строительство в северной части Кипсалы высотных зданий, а компания Мариса Гайлиса хочет начать вторую очередь проекта Гипсовой фабрики. За 12 млн. латов в течение двух с половиной лет планируется построить комплекс вилл вдоль Даугавы, состоящий из рядов четырехэтажных домов. ООО „Klīversala RE” предлагает включить в силуэт левого берега предложение архитектурной студии Вентса Дидрихсонса по застройке Кливерсалы. Этот проект был признан победителем на международном архитектурном конкурсе в прошлом году. В департаменте развития Рижской думы сообщили, что план сохранения и развития исторического центра Риги предусматривает несколько вариантов развития набережной Даугавы напротив Вецриги. Публичная набережная может быть сооружена от Андрейсалы включительно до ул. Тургенева, что позволило бы пешеходу или велосипедисту насладиться культурно насыщенной, изменчивой средой в центре города – деревянной застройкой Московского форштадта, лабазами, рынком, старой частью города и портом. Рижская дума считает, что для оживления набережной ей нужно придать дополнительные функции – построить причалы, стационарные платформы, кафе, магазины, сезонные сооружения (понтоны и мостки). Однако окончательный вариант развития участка набережной у Вецриги появится только после строительства переправ через Даугаву и окружных дорог, когда Каменный мост предположительно будут использовать только пешеходы, велосипедисты и общественный транспорт.