Перспективы развития микрорайона

Одним из основополагающих документов, определяющих долгосрочные перспективы развития – как города в целом, так и каждого микрорайона – является недавно принятый план развития города на 2006-2018 годы. Возможности и направления развития любого населенного пункта определяет комплекс территориальных и социально-экономических факторов. Принятие во внимание или игнорирование этих факторов, безусловно, влияет на сбалансированность и рациональность общего развития города Риги.Как показывает опыт, для Риги как города, разделенного Даугавой на две части, моноцентрическая структура со слабо развитыми районными центрами не оптимальна. Центральная часть города перегружена как транспортными потоками, так и сферой услуг. Моноцентричность усугубляет существующая транспортная сеть, которая обеспечивает связь между правым и левым берегами Даугавы только в центре города посредством трех автомобильных и одного железнодорожного моста.Поэтому при разработке нового плана развития города было решено стимулировать развитие отдельных районных центров на обоих берегах Даугавы. Новые центры должны быть связаны рационально спроектированной сетью общественного транспорта и коммуникаций. Развитие таких центров предполагается как в исторически сложившихся районах (например, Тейка, Саркандаугава, Вецмилгравис, Чиекуркалнс, Агенскалнс и Болдерая), так и в построенных в советское время жилых районах – в Пурвциемсе, Кенгарагсе, Зиепниеккалнсе, Золитуде, Югле и в Плявниеках.Согласно новому плану развития Риги территория Плявниеков преимущественно предназначена под многоэтажное строительство (7-9 этажей). Центр Плявниеков предусмотрен в районе перекрестка улиц Сахарова и Келдыша. Улица Сахарова отдана под центральную застройку (наиболее концентрированный вид застройки, объединяющий жилую, деловую и общественную застройку). Высотность зданий достигнет 12-17 этажей. Территории в районе перекрестка улиц Келдыша и Лубанас предназначена для промышленной застройки. Также предусмотрено сохранить существующие зеленые зоны, в том числе березовую рощу рядом с перекрестком улиц Сахарова и Деглава. А напротив нее запланирована территория для возведения высотной застройки в 25 и более этажей.

Проекты нового строительства

Несмотря на то что рижские микрорайоны переживают бум строительства нового жилья, из заявленных на рынке 270 проектов возведения многоквартирных домов со сроками сдачи объектов в эксплуатацию в 2000-2010 годах на долю Плявниеков приходится лишь 8. Из заявленных в Риге 12594 новых квартир в Плявниеки на 2000-2010 год запланировано построить лишь 54 9 квартир, что составляет менее одной двадцатой части.Из общего количества построенных с 2000 года квартир на долю Плявниеков пришлось 3 ,7 процента. Лидерами являются районы, находящиеся ближе к центру города, – Пурвциемс, ближняя Пардаугава. Однако к 2010 году ситуация обещает измениться: планируется осваивать более удаленные от центра территории. Так, значительно увеличится доля не только Плявниеков, но и других просторных, богатых зелеными насаждениями микрорайонов – Золитуде, Межциемс.В 2005 году в Плявниеках на стадии продажи находились 6 проектов новых многоквартирных домов, что в три раза превышает количество проектов, построенных в предыдущие четыре года. С 2000-го по 2004 год в эксплуатацию было сдано 77 квартир, а в реализуемых в 2005 году проектах запланирована сдача в эксплуатацию 4 72 квартир. Принимая во внимание перспективы развития района согласно новому плану развития города Риги, а также относительно высокую стоимость земли, микрорайон Плявнеки ориентирован в основном на центральную и многоэтажную застройку. Это объясняет то, что начиная с 2000 года в Плявниеках был заявлен и реализован (в 2004 году) только 1 проект рядных домов Preiļu iela, который включал в себя постройку 5 двухэтажных домов со средней площадью 14 0 кв. м каждый.

Анализ цен на проекты нового строительства в Плявниеках

Средние цены на жилье в новых многоквартирных проектах в Плявниеках немного ниже средних по всем микрорайонам города. После бурного роста цен весной-летом 2005 года (около 13 % в месяц в среднем по микрорайонам и около 11% в месяц в Плявниеках) темпы прироста снизились. В течение последних трех месяцев цены на жилье росли со скоростью 9% в месяц в среднем по микрорайонам и только 2% в месяц – в Плявниеках. Весенне-летний марш цен вряд ли повторится в ближайшем будущем, поэтому стоит ориентироваться на рост в 2-5% в месяц. При рассмотрении уровней цен на жилье в новых многоквартирных домах в Плявниеках использованы минимальные цены. Несмотря на то что этот показатель не дает полного представления о соответствующей ситуации на рынке, он обладает существенными плюсами, которые и обуславливают его использование для анализа рынка. Минимальные цены достаточно объективны и соответствуют определенному (обычно минимально необходимому) набору характеристик объекта недвижимости, который можно принять общим для всех проектов. Дополнительная наценка за хороший вид из окна, удобство планировки и т.п. рассчитывается экспертными методами, что подразумевает весомую долю субъективности.Средний уровень минимальных цен на квартиры в Плявниеках в продаваемых в 2005 году проектах составил 1052 EUR/кв. м, существенно отличаясь в зависимости от планируемого года сдачи объекта в эксплуатацию. Квартиры в домах, сдаваемых в эксплуатацию в 2005 году, были в основном реализованы в конце 2004 года и начале 2005 года. Цены 1 кв. м в таких квартирах в среднем начинались от 780 EUR/кв. м.В результате заметного повышения цен (11% в месяц) на новое жилье весной и летом 2005 года цены на квартиры в домах, сдаваемых в эксплуатацию в 2006 году, в среднем начинались от 1280 EUR/кв. м, так как пик их реализации пришелся на 3 -й и 4 -й квартал 2005 года. В свою очередь, цены на квартиры в домах, сдаваемых в эксплуатацию в 2007 году, в среднем начинались от 1000 EUR/кв. м. Эта цена может быть обоснована тем, что такие проекты в 2005 году находились на подготовительной стадии строительства, а также срок их сдачи в реализацию относительно далек.

Анализ цен на вторичном рынке в Плявниеках

В отличие от новых проектов рынок вторичного жилья более стабилен. Цены на типовые квартиры в течение 2005 года росли со стабильной скоростью около 1,3 процента в месяц. За последние два месяца средняя цена стабилизировалась в районе 1100 EUR/кв. м, но по прошествии рождественско-новогоднего затишья прогнозируется дальнейшее повышение цен. Наибольшим спросом традиционно пользуются квартиры престижной 119-й серии. Соответственно, и средняя цена на такие квартиры выше цен на остальные проекты и на данный момент составляет 1200 EUR/кв. м. Также за последний месяц подскочила цена на квартиры 602-й серии, самые низкие цены сохраняются на малосемейные квартиры.

Заключение

В будущем Плявниеки сохранят свой статус престижного района. Благодаря развитию центральной застройки на улице Сахарова микрорайон сменит свою репутацию спального района, став самостоятельным районным центром города. В 2005 году активность девелоперов была высокой. Принятие плана развития города внесло определенность на рынок новых проектов, что должно обеспечить сохранение стабильно высоких темпов строительства в сегменте многоквартирных домов на ближайшие 2-года. Маловероятным видится повторение роста цен, как во 2-м и -м кварталах 2005 года на уровне 10-11%. Скорее стоит ориентироваться на рост в 2-5% в месяц. Однако общая картина жилья в Плявниеках может существенно измениться, если на рынок выйдет один очень крупный проект, который сейчас находится в стадии разработки иностранными инвесторами. Возможно, что в скором времени будет заявлено о строительстве в Плявниеках целого мини-микрорайона.