Инвестиции в недвижимость по-прежнему привлекательны.
Хотя официальная статистика еще не обобщена, в целом 2005 год был для экономики страны сравнительно успешным. Прирост внутреннего валового продукта в 2005 и 2006 годах предположительно составит около 10%. Благодаря высоким экономическим показателям, притоку денег из структурных фондов ЕС и достаточно оптимистичным прогнозам на будущее в последние годы значительно возросли и зарплаты, благосостояние населения и уровень частного потребления. Стремительный прирост потребления и большой объем выданных частным лицам кредитов часто отмечаются среди главных причин инфляции. Однако по крайней мере сейчас ничто не свидетельствует о том, что темпы прироста кредитования, которые охотно ограничил Банк Латвии, могут значительно снизиться. Хотя есть несколько новых обстоятельств, которые отразятся на отдельных аспектах кредитования, но о них ниже. Британский телеканал Channel 4 в начале этого года назвал страны Балтии (вслед за Румынией, Польшей, Португалией) наиболее перспективными с точки зрения темпов экономического развития и привлекательности для инвесторов, желающих вкладывать деньги в недвижимость В исследовании Channel 4 Латвия, Литва и Эстония были помещены на 4-е место среди тех 20 европейских стран, где в ближайшее десятилетие можно будет получить наибольшую прибыль в сфере недвижимости. По мнению британских экспертов, если сейчас вложить в недвижимость в Латвии 100 000 фунтов стерлингов, до 2016 стоимость вложений возрастет до 440 000. Можно спорить о том, насколько обоснованы названные цифры. Не подлежит сомнению только то, что инвестиции в латвийскую недвижимость своей привлекательности пока не теряют, напротив, в прошлом году об амбициозных планах строительства либо покупки недвижимости сообщали не только местные девелоперы, но и иностранные компании по недвижимости. Это и понятно – до сих пор цены на недвижимость росли очень быстро, и, если рост продолжится прежними темпами, прогнозы британцев могут сбыться даже быстрее. Говоря о потенциале развития латвийского рынка, эксперты часто употребляют слово «стабилизация», но неохотно берутся за конкретные прогнозы: на сколько именно процентов вырастут цены в пользующихся наибольшим спросом сегментах рынка недвижимости, в том числе и в новых проектах.

По прогнозам прирост цен будет умереннее.
Правда, темпы прироста, по мнению экспертов рынка недвижимости, будут гораздо умереннее по сравнению с предыдущими годами, когда из-за недостаточного предложения и низкой исходной базы (что создало благодатную почву для спекуляций) прирост цен в отдельных новых проектах достигал 100%. В прошлом году цены в новых проектах попали под влияние растущих затрат на строительство и ожидания инфляции. Эти два фактора продолжат влиять на рынок и в наступившем году. В 2006 году предстоит, скорее всего, самый высокий за последние годы прирост объемов строительства – свыше 15%, и он будет сопровождаться подъемом строительных затрат. Одна из главных проблем отрасли, которая в дальнейшем еще более обострится, – это нехватка рабочей силы, что может снова заставить пересмотреть политику оплаты и рекрутирования строителей: по мнению экспертов, в течение года зарплаты возрастут на 15 – 20% и будет более активно привлекаться рабочая сила из ближнего зарубежья. Уже сейчас можно смело утверждать, что одним из доминирующих секторов в 2006 году будет именно строительство многоквартирных домов, а удорожание строительства окажет прямое влияние на цены новых проектов. В 2005 году многие строители увеличили оборот, но рентабельность была невысока, чему виной стал неожиданный для многих рост строительных затрат. В этом году девелоперам придется считаться с тем, что механизмы компенсации роста строительных затрат достаточно строго оговорены в договорах. Следовательно, придется смиряться с меньшей прибылью или же повышать цены на новое жилье.

Благодаря обострению конкуренции проекты станут более продуманными.
Хотя в 2006 году предполагается сдать в эксплуатацию 8520 единиц нового жилья, что в два раза больше, чем за два предыдущих года, а в целом общее количество новостроек до 2010 года может составить 23645 единиц жилья (и даже больше, если основываться на сведениях, предоставленных девелоперами в декабре 2005 года), ни один эксперт не берется прогнозировать, какова максимальная насыщенность рынка в этом сегменте. Одним из популярнейших аргументов в пользу высокого спроса на новые квартиры до сих пор считался тот факт, что по сравнению со среднеевропейским уровнем (40 кв. м жилплощади на душу населения) в Латвии этот показатель все еще низок (примерно 20 кв. м). С основательностью этого аргумента можно поспорить, потому что гораздо существеннее другой нюанс. Большая часть жилого фонда Латвии катастрофически устарела, его эксплуатация и реновация проблематичны, и замена старого жилья на новое закономерна, а здесь уже действуют совсем другие рыночные механизмы. Единственное, что можно смело прогнозировать уже сейчас – это то, что в 2006 году конкуренция на рынке новых проектов ощутимо возрастет. Люди перестанут покупать квартиры, существующие только на бумаге, и будут ждать, чтобы убедиться в том, что проект действительно оправдывает их надежды.

Сколько будем платить за кредиты?
В декабре прошлого года Европейский Центральный банк (ЕЦБ) на четверть процента – до 2,25% – повысил
базовую процентную ставку, которая два с половиной года, с июня 2003 года, находилась на уровне 2,00%. В латвийских СМИ эта новость вызвала целую лавину комментариев в связи с ожидаемым повышением кредитных ставок. Конечно, влияние монетарной политики на кредитные ставки отрицать нельзя, но нужно кое-что добавить. Вопервых, межбанковские ставки обычно опережают ЕЦБ на шаг или два – и в данном случае EURIBOR повысился на эту самую четверть процента уже в сентябре и октябре, но никакой катастрофы на латвийском рынке это не вызвало. Во-вторых, кредитная ставка для «конечного потребителя» зависит не только от цены на кредитные ресурсы на межбанковском рынке, но и от ряда других факторов (побочные затраты, интенсивность конкуренции). Статистика Банка Латвии свидетельствует о том, что эти факторы могут оказаться важными: в последние два года межбанковская ставка на кредиты в евро существенно не менялась, реальные же ставки затрат на новые ипотечные кредиты уменьшились более чем на два процентных пункта (см. график). Известное беспокойство у аналитиков вызвало в конце прошлого года решение Банка Латвии повысить норму обязательных резервов для коммерческих банков с 6% до 8%. Но и в этом случае тревога, скорее всего, беспочвенна. За последние два года это уже третье повышение нормы резервов: в июле 2004 года норма была повышена с 3 до 4%, в августе 2005 – с 4 до 6%. Кроме того, в январе 2005 года был изменен порядок расчета обязательных резервов: в базу расчета были включены и взятые в иностранных коммерческих банках межбанковские кредиты. По расчетам Банка Латвии, при повышении нормы до 8% обязательные резервы банков (которые хранятся в кассе и на счету в ЛБ и процентных доходов не приносят) повысятся на 135 – 145 млн. латов. Кажется, что это много, но сходное влияние оказывали и предыдущие решения, и темпы прироста кредитного портфеля банков от этого не пострадали. В условиях, когда возможности некоторых банков занимать деньги у своих иностранных акционеров фактически не ограничены, повышение нормы резервов, скорее всего, не повлияет на доступность кредитов, а немного повысит их ставки (логика простая – ранее 94 лата должны были отработать за все 100, пока шесть лежали в резерве, а теперь такую же работу должны выполнять каждые 92 лата). Интересно, что, по данным Комиссии рынка финансов и капитала, объем ипотечных кредитов растет все более стремительно, тогда как общий прирост всех остальных кредитов достаточно стабилен (см. таблицу). Следовательно, усилия Банка Латвии по ограничению объемов кредитования не оказывают почти никакого воздействия на ставки ипотечных кредитов и темпы прироста, тогда как увеличение объема других кредитов ограничивать удается.

Продолжится ли бум кредитования?
Ответ на вопрос о том, продолжится ли кредитный бум с прежней силой, также связан с рядом обстоятельств, причем точной их статистики нет. Во-первых, неизвестно, сколько на самом деле осталось потенциальных клиентов, то есть людей, легальные ежемесячные доходы которых достаточно высоки, чтобы удовлетворять требованиям, и еще не отягощенных другими кредитными обязательствами. От статистики Службы государственных доходов в данном случае толку мало, потому что она показывает только величину каждой отдельной зарплаты, а банки больше смотрят на общие доходы семьи. Возможно, какую-то информацию можно почерпнуть из исследований бюджета домашних хозяйств, которые проводит Центральное статистическое управление, но они проводятся раз в год. Сомнительна и объективность этих исследований, потому что большинство людей своих доходов не афиширует. Слой потенциальных кредитополучателей слишком тонок для того, чтобы его можно было выявить через всеобъемлющие опросы общественного мнения, а целевые опросы отдельных групп населения обходятся дороже. Нельзя исключить, что какой-нибудь банк уже заказал подобный опрос, но по понятным причинам не торопится ознакомить общественность с его результатами. Пока что все расчеты на эту тему основывались на мнениях экспертов и сравнениях со «среднеевропейской температурой». Рассуждая, например, что в Германии соотношение выданных ипотечных кредитов к внутреннему валовому продукту составляет 50%, а у нас только 20%, можно прийти к выводу, что объем ипотечных кредитов в Латвии должен расти по крайней мере еще года 3-4, до уровня 30-35% от ВВП, и только тогда темпы начнут снижаться. И только время покажет, насколько обоснованы эти расчеты. В последнее время на рынке новых проектов растет доля спекулятивных сделок, и, возможно, на рынок пришли не только профессиональные игроки, ищущие выгодного размещения капитала. Цены на квартиры в последние годы значительно выросли, а сроки кредитов продолжают увеличиваться, что позволяет снизить ежемесячные платежи. Это может побудить людей, купивших жилье «на первой волне», продать его, досрочно выплатив кредит, и взять новый, на покупку более просторной квартиры. Если такая тенденция станет массовой, для банков это будет означать обострение конкуренции, а для рынка недвижимости – резкое различие тенденций спроса и предложения в разных сегментах уже в самом ближайшем будущем.