В Латвии четкий классификатор жилья не разработан, поэтому экономичной квартирой принято называть и самое дешевое, и самое распространенное на рынке, и самое плохонькое жилье. Однако ни одно из этих определений не верно. Как правило жилой проект эконом-класса представляет собой многоквартирный дом, в котором более чем 100 квартир, чаще всего построенный из панелей или монолитного железобетона. Разумеется, дешевые жилища могут располагаться и в меньших по размерам зданиях. У обитателей многоквартирных домов, естественно, меньше привилегий – нет огороженной территории, не для всех квартир предусмотрен подземный паркинг, нет консьержа и т. д. Но и расходов меньше. Наиболее активно строительство экономичного жилья сегодня ведется там же, где 50 лет назад возводились серийные дома, – в микрорайонах и на окраинах столицы. – Поэтому удивительно, что многие девелоперы жилых проектов, предусматривающих строительство 200-300 квартир, позиционируют их как эксклюзивные или бизнес-класса, продавая жилье по сравнительно высоким ценам, например, по 2000 или даже 2200 EUR/кв. м, несмотря на то, что покупатели, имеющие возможность приобрести недвижимость по такой цене, обычно ищут нечто более индивидуальное и оригинальное, – считает руководитель аналитического отдела SIA Balthaus Людмила Зоммере.


Насколько просторно жилье?
Об экономичности жилья, безусловно, свидетельствует небольшая площадь предлагаемых квартир. Поэтому, считают специалисты, девелоперам, ищущим формулу расчета наиболее привлекательной для покупателей площади, следует ориентироваться на размеры серийных квартир. На вторичном рынке сейчас средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 35 кв. м, двухкомнатной – 49 кв.м, трехкомнатной – 65 кв. м. Жилье таких размеров в Латвии предлагают несколько девелоперов, и один из наиболее сильных – Dzimtā Sēta. Около 90% квартир в проекте эконом-класса, как правило, составляют двух- или трехкомнатные, вместе с тем двухкомнатных квартир в 1,5 раза больше. Однако было бы несправедливым считать, что девелоперы наиболее дешевых новых квартир лишь копируют старую планировку. В типовых советских проектах большое недовольство вызывала маленькая кухня, поэтому в новых – в целях экономии пространства и удешевления строительства – кухню (в общем тоже не очень крупных размеров) совмещают с гостиной. Такой же подход применяется к ванной с туалетом.


Главное – цена
Самое главное, чем интересуется покупатель, – цена. И уж если удачный новый экономичный проект соответствует старому серийному собрату по площади, то он должен соответствовать ему и по цене. По данным компании Balthaus, в первой половине 2008 г. средняя стоимость квадратного метра квартиры на вторичном рынке составляла €1410, а в самом дешевом сегменте квартир с белой отделкой в новых проектах – €1470. Это означает, что покупатели могут рассматривать практически равноценные варианты, если предполагается делать окончательный ремонт: приобрести квартиру на вторичном рынке или в экономичном новом проекте. Постепенно рассеиваются опасения по поводу несоразмерно высоких цен на жилье. И все же девелоперы нередко при определении стоимости не учитывают настроения покупателей. Например, цена квадратного метра в новом многоквартирном доме низкая, а общая площадь квартиры большая, и потому итоговая сумма приобретения существенно выше доступной покупателю. – Девелоперам следует понимать, что покупателя интересует прежде всего не цена квадратного метра, а общие затраты, – поясняет Л. Зоммере. – Если покупатель может выбирать между двухкомнатными квартирами за €50 000 и за €60 000, он, скорее всего, выберет более дешевый вариант, несмотря на то, что второй не намного дороже, существенно просторнее, а квадратный метр стоит меньше.

Не экономить на качестве
Все эксперты едины в том, что качество строительства, отделки и планировки жилья не должно зависеть от класса проекта. Это подобно самолету с местами различного уровня комфортности и обслуживания, где при этом для всех пассажиров условия безопасности полета одинаковы. Так же и в новых домах: все квартиры должны быть одинаково надежны и продуманы. Руководитель центрального отдела продаж SIA Balsts Гатис Калниньш-Калнмалис поясняет, что отделка в экономичных проектах, конечно, будет не эксклюзивной из-за стремления девелоперов максимально сэкономить: например, за счет использования самых простых материалов. Но это вовсе не означает, что качество исполнения пострадает. Впрочем, многое зависит от девелопера. Если его цель – только прибыль, то возможны и различные проблемы с качеством проекта. Поэтому при покупке квартиры обязательно следует удостовериться в добротности предшествующих проектов девелопера и проконсультироваться у специалистов, рекомендует Г. Калниньш-Калнмалис. Опасения по поводу взаимосвязи низкой цены и качества вполне обоснованы. Как рассказывает руководитель отдела новых проектов компании Arco Real Estate Иева Янсоне, поначалу рынок экономичных новых проектов высоким уровнем качества гордиться не мог, да и огромный спрос позволял сбывать все. Но теперь покупатели поумнели и перед покупкой сравнивают предложения от нескольких девелоперов. Это, безусловно, повышает качество экономичных проектов.

С отделкой?
Об отделке поговорим подробнее. Нужна ли квартирам эконом-класса полная – этот вопрос вызывает множество споров. И. Янсоне считает, что спрос на так называемые «незаконченные» квартиры сокращается. Люди стремятся получить готовый продукт, а не заниматься потом еще и ремонтом. С этим согласна и Л. Зоммере, поясняя, что было бы логичнее предлагать покупателям квартиры эконом-класса с полной отделкой. Девелоперы ведь имеют больше возможностей в закупке стройматериалов по выгодным ценам. В то же время более дорогое жилье можно продавать с белой отделкой, чтобы владельцы могли оборудовать его на свой вкус. Но сейчас в Латвии происходит обратное: квартиры подешевле предлагаются с белой отделкой, а подороже – с полной. Некоторые обосновывают выбор белой отделки для квартир эконом-класса тем, что приобретенное на вторичном рынке жилище, как правило, требует ремонта, следовательно, расходы выравниваются.

Предложений мало
Одна из серьезнейших проблем на латвийском рынке экономичных проектов – их недостаток. Несмотря на повышенный спрос, экономичные проекты пока составляют сравнительно небольшую часть рынка недвижимости страны. – Парадоксально, но наблюдается известное перенасыщение рынка дорогими проектами, – отмечает Иева Янсоне. – И это в то время, когда экономичных по-прежнему не хватает.


Нужна поддержка
Нет основания считать, что государство и самоуправления ничего не делают для развития экономичного жилья. Например, муниципальное предприятие Rīgas pilsētbūvnieks нынешним летом проводит конкурс на закупку для нужд самоуправления многоэтажного (не менее 3 этажей) многоквартирного (не менее 30 квартир) жилого дома с полной отделкой и землей. По условиям конкурса предлагаемые объекты должны находиться в Риге или в одном из ее микрорайонов, 80% квартир в доме должны быть небольшими (1-2 комнаты), а дом необходимо сдать в эксплуатацию не позднее мая 2009 г. По итогам конкурса планируется приобрести 500 квартир. Дума уже получила свыше 30 предложений от 21 девелопера и сейчас их рассматривает. А первое здание будущего муниципального жилого комплекса на улице Лубанас уже отметило праздник возведения под крышу. Однако при этом многие девелоперы, архитекторы, маклеры и застройщики полагают, что государство и самоуправления уделяют недостаточно внимания развитию экономичного жилья. В исследовании, проведенном компанией NIRA Fonds, говорится о нескольких, пока не использованных возможностях по улучшению ситуации на рынке жилья. Для развития сегмента жилья эконом-класса необходимо активное участие публичного и частного партнерства: например, государство и самоуправления предлагают земельные участки с необходимой инфраструктурой под строительство жилых комплексов, которое ведет частная компания. Автор исследования, председатель правления NIRA Fonds Вадим Марков напоминает и о необходимости сокращения НДС на возведение нового жилья, если девелопер реализует его по ограниченным ценам (в Великобритании в подобных случаях НДС равен 0%, в Италии – 4%, Франции – 5,5%, Польше и Испании – 7%). В мире есть примеры сотрудничества государства или самоуправлений с девелоперами. Российское правительство ежегодно выделяет 1 кв. м жилой площади на 1 жителя, и это очень хорошее численное соотношение. Причем все старые серийные дома сносятся. Так должно быть и у нас, считает Г. Калниньш-Калнмалис. Но пока о подобной целенаправленной политике в сфере экономичного жилья нам остается только мечтать…

О перспективах
Несмотря на сложности на рынке недвижимости, в потенциале сегмента нового жилья экономичного класса никто не сомневается. Дешевые и качественные квартиры – очень перспективная сфера развития недвижимости. – В стране по-прежнему дефицит жилой площади, – утверждает Гатис Калниньш-Калнмалис. – А серийные здания, построенные в советское время, почти изношены, поэтому со временем потребность в жилье будет расти. Эту проблему можно решить только с помощью проектов экономичного типа. Большинство жителей никогда не смогут приобрести жилье класса «люкс». В любой стране при любых экономических условиях 80% населения проживает в квартирах эконом-класса. Подобные проекты были и будут востребованы. Девелоперам необходимо только осознать это и приступать к делу.


Гатис Калниньш-Калнмалис,
руководитель центрального отдела продаж SIA Balsts:
- Расходы на возведение экономичных проектов могут быть снижены различными способами. Можно приобрести подешевле землю, самим производить стройматериалы. Например, при строительстве одного дома из блоков, произведенных в Латвии, можно сэкономить до 25%. Дает экономию и своевременно купленная земля. Новые экономичные проекты строятся на земле, приобретенной до 2005 г., когда она в среднем стоила на 50% меньше, нежели в 2007 г. Затраты можно также сократить путем оценки строительного проекта каждого девелопера, определив экономию по отдельным позициям.

Андрис Крейслерс,
член правления SIA Velve Nekustamie īpašumi:
– Сегодня недостает адекватного рыночного предложения. Мы по-прежнему не можем достичь того, чтобы недвижимость продавалась по реальной цене. Можно сказать, что у нас зачастую «опель» продают по цене «мерседеса». Многие девелоперы по-прежнему стремятся получать ту же прибыль, что, скажем, год назад, когда ценовой уровень был весьма высок. Способствуют этой тенденции и перекупщики. Многое на рынке преувеличено. Тем не менее, полагаю, такое скоро закончится, и девелоперы станут устанавливать цены на недвижимость с учетом места, качества, общих проектных расходов, а не искусственно завышать их. Можно прогнозировать, что этот вопрос решится летом или осенью текущего года. Предложение будет соответствовать спросу. Немаловажно, какие решения по улучшению жилищной ситуации примет государство, чем заполнится образовавшаяся пустота, из каких средств покупатели смогут приобретать жилье. Достаточно ли у нас развиты сферы услуг, производства, экспорта, чтобы люди в массовом порядке приобретали жилье, или его финансирование будет опираться только на банковские ресурсы? Пути развития страны неясны даже политикам, поэтому неудивительно, что девелоперы пребывают в растерянности.

Иева Янсоне,
руководитель отдела новых проектов SIA Arco Real Estate:
– Цена – это наиболее существенный фактор в сфере недвижимости эконом-класса. Это первое, о чем задумываются большинство покупателей. Но сейчас все большее значение приобретают факторы, которые прежде были даже не на втором, а на десятом или сотом месте. Сегодня покупатель прежде всего оценивает свои финансовые возможности, затем скрупулезно изучает предложения разных девелоперов – что они способны предложить за эти деньги. Нет оснований опасаться затишья на рынке жилья. Да, в последние месяцы неуклонно сокращается количество заявленных новых проектов. Однако число заявленных жилых единиц в них продолжает расти, что свидетельствует о профессионализации рынка, которая привнесет в сегмент экономичных проектов позитивные перемены. Безусловно, экономичные проекты – это жизнеспособная сфера недвижимости.

Арнис Шкапарс,
руководитель управления помощи в обслуживании частных лиц AО SEB banka:
– Ясно, что квартиры эконом-класса сейчас наиболее востребованы на рынке недвижимости. Вопрос лишь в цене. Если в такой экономичной квартире нет ничего эксклюзивного, но девелопер может предложить соответствующие качество и цену, то такое жилье заинтересует клиента. Подобные квартиры в основном приобретает молодежь и молодые семьи. Нет оснований полагать, что квартиры эконом-класса финансируются банками охотнее, нежели другая недвижимость. Банк каждый подобный проект рассматривает как бизнес-план, и главные задаваемые вопросы, это каким образом, по какой цене и кому девелопер планирует продать или продает эти квартиры. Банк финансирует очень разные проекты. Так же – индивидуально – рассматриваются заявления на ипотечное кредитование приобретения квартир в новых проектах эконом-класса.