Уценка предложения
Рынок нового жилья в Риге оказался достаточно инертен: застройщики всеми силами пытались удержать высокие цены вплоть до конца 2007 года. Но весной 2008-го лед тронулся и в переносном смысле: сразу несколько девелоперов объявили о снижении цен в своих проектах. Между тем на вторичном рынке «уценка предложения» началась еще в мае 2007 года (Рисунок 1). По данным компании BaltHaus, годовое снижение средней цены предложения на первичном рынке жилой недвижимости, расположенной в микрорайонах столицы, составило 11%, а на вторичном – 24%, достигнув в мае 2008 года 1810 EUR/кв. м и 1380 EUR/кв. м, соответственно. На данный момент цены на вторичном рынке сопоставимы с июлем 2006-го, а на первичном – с ноябрем того же года. Что касается крупнейших городов Латвии, то в них годовое снижение цен на квартиры в типовых проектах на вторичном рынке колебалось в пределах 12-16%. Наиболее дорогие серийные квартиры – в Елгаве, где средняя цена в мае 2008 года составила 1085 EUR/кв. м. Это объясняется тем, что недвижимость здесь рассматривается, как правило, в качестве альтернативы рижской. Наиболее дешевое жилье можно приобрести в Резекне и Даугавпилсе, где средняя цена вдвое меньше, чем в Риге (Рисунок 2). Это, главным образом, объясняется тем, что платежеспособность населения в этих городах значительно ниже, чем в столице. Следует отметить также и некоторое увеличение разницы между ценами на квартиры в новых проектах и типовое жилье в Риге. Если в марте 2007 года эта разница была почти минимальной, то в мае 2008-го она заметно подросла (за год с 11% до 31%). Однако при этом разница между средними ценами предложения и фактических продаж достаточно существенная: она колеблется в пределах 5-15%. Дело в том, что процесс ценообразования, как и в предыдущие годы, по-прежнему основывается на принципе «от достигнутого». Только сейчас – в обратную сторону: многие девелоперы и покупатели готовы заключать сделки, ориентируясь на самое дешевое предложение. В новостройках Риги средняя взвешенная цена (то есть та, при расчете которой принимается во внимание количество квартир в проектах, выставленных на продажу) предложения квартир с белой отделкой равна 1540 EUR/кв. м, а с полной – на 36% дороже (2095 EUR/кв. м). Данная ценовая «вилка» образуется потому, что группу с белой отделкой образуют проекты эконом-класса, в которых цены – одни из самых низких. – Справедливости ради надо признать, – говорит руководитель аналитического отдела компании BaltHaus Людмила Зоммере, – что большинство квартир, предлагаемых к продаже с полной отделкой, можно смело отнести к тому же эконом-классу. А значит, и цена на такое жилье не должна быть столь высокой. В столице запрашиваемая цена на однокомнатные квартиры в среднем на 8%-10% выше, чем на многокомнатные, так как именно такого размера жилье наиболее востребовано и приобретается обычно в качестве первого. К тому же именно этот вид жилья наиболее ликвидный. Аналогичная ситуация наблюдается и в Лиепае. Вместе с тем в Даугавпилсе, Резекне и Вентспилсе в общем предложении повышенной ценой за 1 кв. м выделяются 3-комнатные квартиры. Определить среднюю цену жилья на первичном рынке в других городах Латвии достаточно сложно, так как предложение новых проектов или невелико, или слишком разнообразно. Можно указать лишь интервалы цен: 1 кв. м с белой отделкой в многоквартирном доме стоит от 1150 от 1400 EUR, с полной – 1500-1700 EUR. Что касается вторичного рынка столицы, то наиболее востребованное жилье, а потому и самое дорогое находится в Плявниеках и Пурвциемсе. В этих микрорайонах средняя цена предложения за квадратный метр на 40-60 EUR выше, чем среднерыночная, которая составляет 1380 EUR/кв. м. В свою очередь, самая низкая цена предложения зафиксирована в Болдерае (1210 EUR/кв. м) и на Югле (1300 EUR/кв. м), где предложение состоит в основном из менее популярных «литовок » и «хрущевок».

Спрос откладывается
Ужесточение условий ипотечного кредитования, внедрение в нашу жизнь антиинфляционного плана правительства, а главное, рост цен на все и вся сделали свое дело: мы получили сегодня вполне естественное снижение платежеспособного спроса на жилую недвижимость, увеличение объема предложения и удлинение срока экспозиции квартир. В ожидании дальнейшего снижения цен на жилье потенциальные покупатели все чаще откладывают его приобретение до лучших времен, таким образом формируя отложенный спрос. Также на решение о покупке нового жилья влияет и сумма выплат по кредитам. Настораживает также будущих владельцев недвижимости и сообщение Европейского Центрального банка о возможном повышении базовой процентной ставки EUR с 4,00% до 4,25%, которое приведет к существенному увеличению суммы кредитных платежей. Но, естественно, потребность в жилье по-прежнему сохраняется. Однако покупатели теперь не собираются, а точнее, не могут выкладывать за новые (да и за типовые) квартиры баснословные деньги. Поэтому, например, в Риге платежеспособный спрос колеблется в пределах 50-100 тыс. EUR (кредиты именно таких размеров сопоставимы с доходами тех, кто желает и способен приобретать жилье). Что касается того, какие конкретно квартиры пользуются наибольшим спросом, то здесь ситуация такая. Около 40-50% составляют двухкомнатные квартиры, 25-30% – однокомнатные, удельный вес трехкомнатных квартир варьируется в пределах 20-25%, а четырехкомнатных не превышает 5%. Причем и в столице страны, и в регионах эти показатели практически одинаковы. Итак, постоянное повышение цены квадратного метра в течение последних лет заметно истощило потенциал платежеспособного спроса. Несмотря на снижение цен, стоимость квартир все еще находится на том уровне, который недоступен большей части людей. С большой долей вероятности можно говорить, что цены как на вторичном, так и первичном рынке будут снижаться, по крайней мере, до конца текущего года.

Немного статистики
Для характеристики рынка жилья в текущем году следует назвать несколько цифр. Надо сказать, они достаточно красноречивы. По данным ЦСУ, в 1-м квартале 2008 г. в Латвии построено 1 790 квартир, что на 7% меньше, чем за тот же период прошлого года. Несмотря на то, что строительная отрасль с некоторым запозданием реагирует на изменения спроса, результаты первых 3 месяцев уже отражают наметившуюся тенденцию – объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшаются. За первые пять месяцев 2008-го, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, количество сделок по купле-продаже сократилось на 48%, а количество квартир в объявленных новых жилых проектах снизилось на 50%.

Справка:

Распределение выставленных на продажу типовых квартир по микрорайонам на протяжении нескольких месяцев практически не меняется: первенство принадлежит Пурвциемсу (20%) и Плявниекам (15%). За ними следуют Иманта (13%), Кенгарагс (12%) и Зиепниеккалнс (10%).
Источник: SIA BaltHaus

Предложение квартир на первичном рынке в микрорайонах Риги с лета прошлого года увеличилось почти на четверть (24%), достигнув 3 740 квартир. При этом рост предложения связан не только с выходом на рынок новых проектов, но и с тем, что было расторгнуто довольно много заключенных договоров о резервировании жилья (в упомянутом показателе прироста 44% составили освободившиеся квартиры после расторжения договоров намерения о покупке квартиры). На вторичном же рынке была зафиксирована обратная ситуация, о чем говорят данные интернет-порталов и СМИ: количество объявлений о продаже уменьшилось. Почему? Объяснением может служить тот факт, что снижение цен все еще продолжается. А это стимулирует потенциальных покупателей занимать позицию выжидания. Продавцы, в свою очередь, похоже, намерены переориентироваться на рынок аренды. Так ли это, покажет будущее.
Источник: SIA BaltHaus

Рисунок 1

Рисунок 2