Весна традиционно считается периодом не только наибольшей активности застройщиков, но и сезонного роста покупательского спроса на жилую недвижимость. Однако ни март, ни апрель нынешнего года не принесли латвийскому рынку новых проектов многоквартирных домов оживления. И причин для изменения сложившейся ситуации пока не видно. Ведь такие факторы, как жесткие условия кредитования и высокий уровень инфляции в стране, по-прежнему препятствуют повышению покупательной способности людей. А неблагоприятная обстановка на рынках жилья в других странах (падение цен на квартиры и дома в США, Ирландии, Эстонии и др.) и общая нестабильность мировой финансовой системы в значительной мере тормозят деятельность как многих девелоперов, так и инвесторов.

Рынок остывает?
По известным причинам, ситуация на рынке новых проектов многоквартирных домов в конце прошлого – начале этого года, мягко говоря, осложнилась. Во-первых, количество сделок купли-продажи жилой недвижимости существенно отстает от объемов тех, что отмечались в течение двух предыдущих годов. Во-вторых, девелоперы уже на протяжении нескольких месяцев заявляют о готовности строить мало- и многоэтажные жилые дома относительно небольших размеров. Именно поэтому сегодня смело можно говорить о том, что тенденция развития и реализации крупномасштабных проектов, продолжавшаяся на протяжении всего прошлого года, осталась в прошлом. Данные аналитического отдела МЦБИ New Prijects служат тому подтверждением: с 10 января по 10 мая 2008 года потенциальным покупателям было предложено на 24% и 75% меньше новых квартир, чем в аналогичные периоды 2006 и 2007 гг., соответственно (см. Таблицу 1). При этом неутешительным оказался и показатель среднего количества жилых единиц на каждый проект. Для сравнения: если в первые четыре месяца 2006 и 2007 гг. даный показатель составлял 64 и 115, соответственно, то в аналогичный период нынешнего он снизился до 49 (то есть почти на 23% и 57%, соответственно). Следует отметить, что итоги текущего периода также свидетельствуют о нетипично низкой активности девелоперов: с 10 апреля по 10 мая 2008 года на рассматриваемом рынке были заявлены 2 новых проекта многоквартирных домов, предусматривающих строительство лишь 37 жилых единиц (см. Таблицу 2). А это, по сравнению с предыдущим месяцем, ниже на 60% и 80%, соответственно. Не говоря уже о показателях активности рассматриваемого рынка, наблюдаемых с 10 апреля по 10 мая в 2006 и 2007 гг. (тогда количество заявленных проектов и новых квартир в них превосходило уровни текущего периода в разы). Сколь долго продлится подобное затишье? И как будут разворачиваться события дальше? Бытуют разные мнения: одни эксперты говорят о том, что первичный рынок строительства многоквартирных домов еще долгое время будет пребывать в состоянии стагнации. Поэтому рекомендуют задуматься о необходимости переориентации инвестиционного капитала с жилищного сегмента на коммерческий. Другие же, оперируя тем, что Латвия по показателям обеспеченности жилищным фондом до сих пор существенно отстает от соседних государств Балтии и стран с высоко развитой экономикой, утешают – насыщение рынку в ближайшее время не грозит. И отложенный спрос, появившийся в результате выжидательной позиции покупателей, возобновится уже в скором времени. Что произойдет наверняка, покажет время.

Сохранение позиций
Сегодня в «рейтинге» наиболее застраиваемых микрорайонов столицы первые два места по-прежнему закреплены за Межапарком и Плявниеками. Именно здесь концентрируется основная масса – приблизительно 60% – возводимого нового жилья в многоквартирных домах (см. Рисунок 1). Следует отметить, что данные территории традиционно считаются одними из престижных спальных микрорайонов столицы. Плявниеки имеют достаточно развитую транспортную инфраструктуру, располагают обширными возможностями для отдыха и проведения досуга, а также являются сравнительно тихим и зеленым уголком города. А неповторимый шарм Межапарку придают массовая частная застройка, тихая и спокойная обстановка, огромная лесопарковая зона и наличие водоемов. Доля строящегося жилья в остальных микрорайонах Риги остается достаточно низкой (она варьируется в пределах 1%-10%).

Цены продолжают снижаться
Итоги ушедших месяцев 2008 года свидетельствуют: тенденция плавного снижения ценовых показателей остается в силе во всех рассматриваемых регионах страны – в центре и микрорайонах столицы, Юрмале, Рижском и других районах. Основная причина сложившейся ситуации – достаточно низкая активность покупателей. Ведь сегодня приобретение жилья стало серьезной проблемой для многих не по причине отсутствия предложения (в течение последних нескольких лет оно стремительно росло), а из-за высокого уровня цен, не соответствующего доходам большей части людей. Известные события середины прошлого года и неблагоприятная макроэкономическая ситуация в стране также играют далеко не последнюю роль. Именно поэтому девелоперы нередко стараются войти в положение потенциальных клиентов недвижимости. Тем самым помогая и себе оперативно реализовать возведенные проекты. Следует отметить, что с 10 января по 10 мая наиболее резкое снижение средних цен на новые квартиры было отмечено в Рижском районе (10%), Юрмале и микрорайонах столицы (7%).

Интерес утрачен?
Из месяца в месяц сокращается не только количество заявленных проектов и новых квартир в них, но и число выданных разрешений на возведение соответствующей недвижимости. Например, с 10 января по 10 мая 2008 года аналитическому отделу МЦБИ New Projects стало известно о планах строительства в Латвии 39 новых проектов многоквартирных домов (аналогичные периоды 2006 и 2007 годов – 81 и 56, соответственно). 14 из них будут расположены в центре столицы, а 25 – в рижских микрорайонах (Московский форштадт, Зиепниеккалнс, Ближняя Пардаугава и др.). Беря во внимание полученные данные, следует отметить, что любые перемены на рассматриваемом рынке, как правило, считаются безусловным источником риска для всех профессиональных участников рынка и требуют от них чуткого мониторинга и принятия своевременных решений.

Таблица 1

Таблица 2

Рисунок 1