10-процентный взнос отменяется
Однако девелоперы вовсе не намерены отказываться от своих планов, справедливо полагая, что рано или поздно рынок вновь оживет, и люди, желающие жить не в квартире, а в собственном доме, смогут реализовать свое стремление. С ейчас сложилась такая ситуация, когда одним из наибольших препятствий для приобретения нового частного дома стал обязательный первый банковский взнос. И если при покупке квартиры 10% ее стоимости еще как-то можно собрать в достаточно короткие сроки, то при покупке дома, когда необходимы намного большие средства, 10% нередко являются существенным препятствием. – Думаю, трудно найти человека, который, собираясь купить дом, держит в тумбочке 15 или 20 тысяч, – говорит руководитель проектов SIA Oket Романтс Смилга. – Такие средства, если они имеются в распоряжении, всегда связаны с какими-то дополнительными финансовыми операциями. Они либо изымаются в виде дивидендов, либо вложены, например, в ценные бумаги. Иными словами, эти деньги находятся в обороте, и получение наличных – процесс не скорый, на следующий день не достанешь. Отмена первого обязательного взноса, предусмотренная для стимуляции остывающего рынка недвижимости, может быть сильным двигателем в развитии жилых поселков. – Банки в любом случае оценивают все риски. С отменой 10% ситуация намного улучшится, – убежден Р. Смилга. 10-процентный взнос считают сдерживающим фактором в развитии поселков и девелоперы RPK Grupa. Член правления компании Раймондс Рукерис рассказал, что случается, когда средства на первый взнос RPK Grupa предоставляет клиенту в качестве кредита от фирмы: – Если легальные доходы достаточны, чтобы выплачивать ежемесячно кредитный платеж и банковские проценты, но нет накоплений для первого взноса, то, случалось, наша компания оформляла первый взнос как срочный платеж. Клиент платит и банку, и нам. Мы фиксируем, что первый платеж внесен, хотя клиент рассчитывается с нашей компанией постепенно. Разумеется, мы идем на это лишь в случае, когда банк признает кредитоспособность покупателя.

Время покупать
Конечно, даже сейчас рынок новых частных домов не замер окончательно. И все же с падением интереса предлагаемые
девелоперами цены на новые проекты достигли рекордно низкой отметки. Хотя эту ситуацию и нельзя считать систематическим снижением цен, поскольку оно проходит в рамках акций и кампаний скидок, приобретать недвижимость в поселке сейчас наиболее выгодно. Увеличить скидки мы больше не в силах – единодушны девелоперы. Они сетуют на возникшее у людей представление, что делать это можно бесконечно. – С клиентом стало сложнее работать не только потому, что для получения кредита требуется справка из СГД о легальных доходах и 10-процентный банковский взнос. У клиентов нередко рождается иллюзия, что в сложившейся ситуации можно еще и еще требовать скидки, – говорит Романтс Смилга. – Стало труднее добиться, чтобы клиент остался удовлетворенным полученным, уходя из нашего офиса. Причем если приобретение новой недвижимости связано у человека с продажей существующего жилья, то он, как правило, стремится продать его по непомерно высокой «вчерашней» цене… Скидки при покупке недвижимости в своих поселках предлагает и RPK Grupa. Однако Раймондс Рукерис уверен, что и в сложившейся ситуации существуют поселки, на развитие которых рыночный застой влияния не оказал: – Важно, где находится поселок и какие цены может предложить девелопер. Качество, стоимость, инфраструктура, близость водоема – все эти факторы делают проект привлекательным. И в нынешней ситуации могут быть такие места и цены, которые обеспечивают стабильное развитие поселка. При отсутствии позитивных факторов дела обстоят хуже, особенно когда развитие поселков – единственный бизнес компании. Наилучшие цены способны предложить девелоперы, сами являющиеся застройщиками. Чтобы сделка прошла успешнее, цена недвижимости в сложившихся условиях должна наполовину совпадать с официальной оценкой недвижимости, от которой, как известно, тоже зависит размер возможного кредита. Девелоперы заметили, что в последние полгода оценщики определяют стоимость недвижимости с большей осторожностью. – Прошло то время, когда банк учитывал наличие у покупателя еще 2-3 объектов недвижимости. Теперь такой дополнительный залог больше не привлекает кредитные учреждения. Намного существеннее размер легальных доходов человека, – отмечает Раймондс Рукерис. – Еще летом оценки были близки к реальным рыночным ценам, но теперь ситуация иная. Есть немало семей со стабильными доходами, но оценщики теперь намного осторожнее
и оценивают недвижимость не выше предоставляемых девелопером максимальных скидок. В большинстве случаев это становится препятствием для успешной сделки.

Платежеспособность клиента – главное
Конечно, главный фактор, который учитывает банк при выделении ипотечного кредита для приобретения недвижимости в поселке, – это платежеспособность клиента, определяемая его легальными доходами. Однако имеет значение и репутация девелопера поселка в глазах банка. – Банк больше доверяет известным и опытным компаниям, стабильно работающим на рынке. При предоставлении кредита на покупку в том проекте, где уже ведется строительство, существуют гарантии, что поселок не окажется невостребованным спустя время, – поясняет руководитель отдела по сотрудничеству в области недвижимости Hansabanka Айнарс Балцерс, замечая, что это все же не главный критерий для выдачи кредита. Проблемы с получением ссуды могут возникнуть, когда стоимость недвижимости не соответствует предложению. В такой ситуации кредит может не предоставляться или предоставляться в меньшем размере. С возможностью отказа в кредитовании придется считаться и если он предназначен для приобретения земли без коммуникаций и дороги или с коммуникациями, но у банка нет уверенности в строительстве в ближайшее время дома на этой земле. Условия для получения средних размеров кредита на приобретение недвижимости в жилом поселке в последние месяцы, по данным Hansabanka, таковы: сумма кредита – 90% стоимости покупки/рыночной стоимости нового проекта; срок – около 40 лет; процентная ставка – колеблется от +0,9% до +1,2% от EURIBOR.

Строители подешевели
Девелоперы, считающие снижение рыночной активности заранее прогнозируемым явлением, немало сделали для снижения себестоимости недвижимости в новых проектах, в том числе и поселков. – Мы максимально сократили расходы, несмотря на то, что пришлось принимать непопулярные решения, – рассказывает Р. Смилга. – Многие работники, в основном строители, ушли из компании. Отмечу, правда, что это были те, кто получал высокую, возможно, завышенную плату только для поддержания прежних темпов. Однако увидев, что застройщик предлагает теперь не астрономические суммы, а реальные деньги за выполненную работу, многие из них вернулись. Вторым шагом компании стала переориентация на заказчика. Если раньше здания сначала возводили и только затем реализовывали на рынке, то нынешняя концепция предполагает начало строительства только когда найден покупатель. – Мы развиваем и такие позиции, которые улучшают окружающую среду, инфраструктуру, создаем тротуары, освещение, детские площадки. Это не требует крупных капиталовложений, но повышает интерес потенциальных клиентов к проекту, – говорит Р. Смилга. RPK grupa традиционно занимается поселками, предлагая земельные участки с полностью развитой инфраструктурой и проектами домов. – Мы пытались сами строить дома по своим проектам и по завершении работ продавать, была даже идея создать свою строительную компанию, но как раз начались проблемы на рынке, и мы этого не осуществили, – рассказывает Р. Рукерис. – У нас несколько проверенных партнеров – строительных фирм, которых мы рекомендуем клиентам. Каждый новый землевладелец получает от нас уже разработанный проект дома, но тем не менее у него остается возможность выбрать иной вариант и построить на приобретенной земле то, что больше понравилось.

Новые планы
RPK grupa намерена обратиться к сегменту новых проектов, пока еще не получившему широкого развития в Латвии, – к дачным поселкам. Компания планирует создать такие поселки на берегу озера Усма и в Лимбажском районе. Их развитие связано с недавно построенным компанией цехом переработки древесины. И вторая очередь предусматривает начало производства деревянных панельных домов, а позднее, возможно, предлагать дома на продажу. RPK grupa начинала как лесоразрабатывающее предприятие и продолжает широкую деятельность в этой сфере. Лесопосадки в Латвии RPK grupa зачастую приобретает вместе с хуторами. Такая недвижимость отделяется от лесных площадей, приводится, если необходимо, в порядок и продается. Именно таким путем компания получает земли для развития поселков, и именно отсюда рождается уверенность, что множество латышей свою идентичность обретает в сельской местности. – Мы понимаем, что на такие дачные поселки будет спрос, – уверен Р. Рукерис. – Земельные участки у озера Усма не разбиты по 2000 кв. м, их площадь – от 1 до 2,5 га, а общая площадь поселка – 37 га. Застройка здесь неплотная. Если у тебя гектар земли и, например, лошадь в Клейсты, то в Усме можно сделать для нее просторный выгул, завезти сена да и жить весь летний отпуск, кататься на озере на катамаране и рыбачить. Строительство деревянных панельных домов, предусмотренное в дачных поселках, пока на начальной стадии. Но Раймондс Рукерис уверен, что несколько домов в этих поселках будут возведены уже нынешним летом. Если какой-то инвестор пожелает купить целиком весь проект, мы не прочь его продать, – прагматично замечает он. – Мы пришли к выводу, что у нас и так множество сфер деятельности, и некоторые, находящиеся на стадии развития, мы готовы продать, получив возможность для более эффективной работы в оставшихся. В лимбажском направлении посматривает и SIA Oket. – Одно из наших партнерских предприятий имеет в Лимбажи производство, и это – одна из причин, почему вблизи Лимбажи мы задумали развитие своего нового поселка, – говорит Р. Смилга. Его проект уже разработан, но с учетом сложившейся рыночной ситуации он пока остается на бумаге, хотя, без сомнения, мы его реализуем. В проекте предусмотрены и квартиры, и частные дома, детский сад, парк аттракционов и гостиница. Общая площадь комплекса – 8 га. В Лимбажском районе мы можем спокойно «стартовать» с ценами, по которым на вторичном рынке в Лимбажи продают квартиры, – полагает Р. Смилга.


В перспективе – пригороды Риги
Наиболее перспективными местами развития жилых поселков девелоперы по-прежнему считают пригороды Риги, причем в любом направлении от столичных микрорайонов – будь то Иманта или Югла. В каком-то из этих районов, возможно, расположено место работы, до которого удобнее добираться, не простаивая в пробках в часы «пик». Могли бы сформироваться поселки и вблизи расположенных неподалеку от Риги городов – около Сигулды, Огре, Иецавы. Банки пока еще неохотно кредитуют удаленные от столицы проекты, но, несмотря на это, долгосрочные перспективы развития есть и у них. Нынешняя рыночная ситуация оценивается как тяжелая, но не безнадежная. Возникают новые семьи, оканчивают вузы студенты, рождаются дети… Имеющееся жилье становится тесным. Людям, как всегда, необходимы новые квартиры и дома. Рынок, бесспорно, активизируется, хотя прибыль в сфере недвижимости, скорее всего, уже не будет такой головокружительной, как раньше.

Айнар Балцерс,
руководитель отдела по сотрудничеству в области недвижимости Hansabanka:
– Спрос на квартиры и частные дома существует и будет существовать. Ведь люди всегда стремятся улучшить условия жизни. Но не теряет актуальности и вопрос соответствия цены и продукта, то есть какой частный дом или квартиру человек может получить за свои деньги. В последнее время наметилась тенденция самостоятельного строительства домов. Еженедельно несколько десятков клиентов принимают решение о частном строительстве. Хотя это и не определяющий фактор, на развитие поселков может повлиять развитие сложившейся в стране инфраструктуры, и социальной в том числе. Покупатели стали осведомленнее, они тщательнее оценивают преимущества и недостатки приобретения частных домов за пределами Риги. Допускаю, что покупатель стремится понять, получит ли он с приобретением частного дома в каком-то из поселков ожидаемые блага в обмен на такие неудобства, как потраченное в пути время, простаивание в пробках, удаленность школы, детского сада, магазина, мест отдыха, развлечений, общественного транспорта и т. д. Говоря о перспективах, замечу, что не получила еще должного развития идея «зеленых» поселков (энергоэффективные технологии, теплонасосы, солнечные батареи и тому подобные усовершенствования), которые с ростом цен на энергоресурсы и с изменениями возможностей и привычек людей могли бы стать одним из наиболее перспективных направлений развития поселков.

Романтс Смилга,
руководитель проектов SIA Oket:
– Предложение новых проектов в поселках частных домов стало более гибким и многообразным: теперь есть возможность приобрести только «голый» земельный участок с коммуникациями и строить на нем жилье по индивидуальному проекту. В ведении клиента можно оставить и внутреннюю отделку. Можно продать землю с каркасом здания, возведение которого может завершиться с нашим участием или силами покупателя… В нынешней ситуации частные дома проигрывают многоквартирным. Сейчас наибольшим спросом все-таки пользуются квартиры. Сегодня клиент придерживается выжидательной позиции. Считаю, что правительству следует найти способ заставить людей поверить в рост экономики и благополучия Латвии. Сейчас компания Oket, предоставив скидки, сумела снизить цены до уровня рынка вторичного жилья. Дальше уже некуда… Тем, кто ожидает дальнейшего снижения цен, могу сказать, что сегодня наиболее подходящее время для приобретения недвижимости. Если есть цель и желание жить в собственном доме, то пришло время покупки. Развитие сегмента поселков в Латвии зависит от возможностей девелоперов предложить привлекательную конечную цену и веры людей в будущее. Сейчас доминирующим фактором на рынке является цена, хотя еще в недавнем прошлом определяющим было «место, место и еще раз место». Но теперь иная ситуация.

Вита Мазура,
специалист Latio по продаже домов:
– На рынке односемейных частных домов в первой четверти 2008 г. по-прежнему основная часть сделок приходится на индивидуальные строения вне поселков, хотя удельный вес частных домов в новых поселках растет. В конце 2007 г. и начале 2008 г. объем предложений частных домов в Риге и Рижском районе вырос в два-три раза. Больше половины предлагаемых частных домов находится в Рижском районе.Изменение нынешней рыночной ситуации в сегменте квартир, когда люди приобретают только то, что им действительно необходимо, повлияло на спрос на индивидуальные дома. При этом покупатели выбирают не очень большие площади, уменьшились и прилежащие к ним земельные участки. Подобная структура спроса складывается, например, с домами-близнецами и рядными. Площадь домов-близнецов составляет от 150 до 210 кв. м, прилежащих земельных участков – от 500 до 1000 кв. м, площадь рядных домов – от 120 до 160 кв. м и земельных участков – от 250 до 500 кв. м. Снизилась активность рынка. В первом квартале 2008 г. наиболее благоприятная ситуация со сделками сложилась в сегменте рядных и домов-близнецов. Их стоимость, по сравнению с односемейными домами, ниже в среднем на 20-35%. На уровень стоимости частных домов, как и квартир, влияет дефицит качественного жилья. В результате антиинфляционных мер, введенных правительством в 2007 г., спрос сократился в целом в два-три раза, по сравнению с показателями 2006 г. В пригородах Риги спрос распределился следующим образом:
1) наиболее востребованные новые частные дома в ценовой категории до 300 000 EUR;
2) наиболее востребованные дома-близнецы
в ценовой категории до 230 000 EUR;
3) наиболее востребованные рядные дома
в ценовой категории до 200 000 EUR.

Раймондс Рукерис,
член правления RPK grupas:
– Поселки будут развиваться, но, думаю, цены снизятся так, что окажутся сбалансированы с доходами населения и реальной стоимостью недвижимости. Именно недвижимость со сбалансированной стоимостью составит наибольшую рыночную долю. Разумеется, сохранится и рынок эксклюзивной недвижимости для людей с высокими доходами. Но в основном рынок будет ориентирован на покупателей со средним достатком. Думаю, что значительная часть латвийских жителей, вкладывая средства в недвижимость в период роста цен, заметно улучшила свое материальное положение. Кто рисковал сознательно, заработали, и, возможно, именно это стало их материальной основой. Девелоперы должны понять, при каких условиях бизнес становится рентабелен. Ведь его можно организовать так, что определенный период можно жить и от прибыли в размере 10-15%. Ситуация, когда недвижимость приносила от 100 до 1000%, как год назад, теперь возможна только в странах, собирающихся вступить в Евросоюз. В нашей стране немало людей, знающих, где можно столько заработать. Но, конечно, это место – не Латвия. Рыночная стагнация закончится. Насколько быстро или медленно это будет происходить, зависит от различных факторов, но людям нужно жилье, и они будут его приобретать. Конечно, сохранятся ограничения со стороны банков и правительства, однако, так или иначе, рынок сохранится.