Расмус Петерсонс,
руководитель отдела кредитного анализа банка Nordea:
– Рост объемов ипотечного кредитования сегодня ниже прошлогодних показателей, но спрос на недвижимость, а вместе с этим и на ссуды, необходимые для приобретения жилья, не иссякает. Какое-то время потенциальные покупатели занимали выжидательную позицию в надежде на дальнейшее падение цен на недвижимость. Сейчас рынок стабилизировался, и многие покупатели больше не ждут дальнейшего снижения цен, а приобретают жилье.Мы понимаем, что развитие рынка уже не будет столь же стремительным, как до сих пор. Прогнозируемый темп прироста кредитования в 2008 г. – до 25%. Мы по-прежнему видим добропорядочных платежеспособных клиентов, готовых принять наши условия.

Арнис Шкапарс,
руководитель управления обслуживания частных лиц SEB Unibanka:
– Сегодняшний клиент нашего банка подходит к проблеме покупки жилья более вдумчиво. Это говорит о том, что люди начинают реально оценивать свои финансовые возможности. Сегодня на рынке недвижимости сложилась ситуация ожидания падения цен. Объемы выдаваемых кредитов снизились: люди активно возвращают кредиты, но не влезают в новые долги. Не заметно и активности спекулянтов. Мы считаем это признаком стабилизации рынка и предполагаем, что в течение нынешнего года рынок в целом может вырасти на 10-20%, в зависимости от экономической ситуации в стране.

Янис Херманис,
руководитель отдела аналитики кредитования Hipotēku banka:
– Очевидно, что общий прирост объема выдаваемых кредитов больше не будет таким, как в предыдущие годы. Банки проводят более осторожную политику кредитования, тщательнее анализируя потенциальных клиентов, соблюдая требования плана борьбы с инфляцией, особенно тех, что касаются подтверждения официальных доходов получателя ссуды. Машина ипотечного кредитования будет работать медленнее, и ожидается, что банки станут уделять больше внимания другим продуктам. Если общий рост объемов выдаваемых кредитов будет не столь стремительным, конкуренция среди банков может усилиться.

Дзинтарс Калниньш,
руководитель отдела кредитования частных лиц Hansabanka:
– Основная движущая сила развития рынка недвижимости и кредитования – желание жителей Латвии улучшить условия жизни. Люди теперь смотрят на недвижимость как на объект потребления, а не инвестиций, поэтому большее значение приобретает качество домов и квартир. И именно с точки зрения качества будут оцениваться как приобретаемые объекты, так и уже имеющиеся в собственности. Поэтому, безусловно, будут бурно развиваться те кредиты, которые можно направить на повышение качества. Новое направление развития кредитования заключается в более тесной связи накоплений и выдачи кредитов. Ссуды и накопительные счета банки станут предлагать не по отдельности, а как единую, комплексную услугу.

NP: – Какие изменения произошли в условиях ипотечного кредитования, предлагаемых латвийскими банками?

Я.Х.: – В результате антиинфляционного плана введены более строгие правила для получения кредитов жителями, которые затронули почти все банки. Сократился круг потенциальных получателей ссуд, ужесточились некоторые условия предоставления новых кредитов (теперь необходимо более активное участие получателя, изменен размер залога и т. п.). В итоге активность кредитования уменьшилась. Его темпы снизились не только из-за действий правительства, но и от того, что банки стали осторожнее при рассмотрении заявлений на предоставление кредитов. Такую осторожность диктуют изменения в экономической ситуации – инфляция, остановка цен на недвижимость, рост процентной ставки, валютный риск и др.

А.Ш.: – SEB Unibanka и впредь намерен предоставлять финансирование частным лицам и предпринимателям для развития бизнеса. Банк выдает кредиты на приобретение недвижимости столь же тщательно, как и в предыдущие годы, оценивая возможности клиентов, проверяя их регулярные доходы и кредитоспособность. Мы готовы сотрудничать с людьми, которые соответствуют выдвигаемым банком для предоставления кредита условиям.

Д. К.: – Некоторые признают, что не могут получить ипотечный кредит из-за отсутствия суммы для первого взноса. Поэтому мы разработали услугу, которая может помочь – сберегательный счет первого взноса.

Р.П.: – Наш банк непрерывно работает над улучшением качества обслуживания, чтобы по возможности облегчить, упростить, сделать понятнее и удобнее получение кредита. Мы всегда были консервативными и осторожными кредиторами, поэтому нам не пришлось вносить изменений в нашу политику кредитования в последние месяцы.

NP: – Цены на недвижимость больше не растут так стремительно. Разве банки не требуют более значительного залога? Не понадобится ли получателям кредита искать дополнительное обеспечение?

А. Ш.: – Если клиент продолжает добросовестно выплачивать кредит, то банк не имеет ни малейшего основания требовать дополнительного обеспечения – в этом просто нет необходимости. Если же с выплатой возникают сложности, то требование дополнительного залога не поможет решить проблему ни одной стороне. В зависимости от ситуации следует искать иные решения, как помочь получателю кредита.

Р.П.: – Банк Nordea не ожидает резкого падения цен на недвижимость. Даже если ее стоимость в отдельных рыночных сегментах временно снизится, дополнительного залога банк не потребует.

Я.Х.: – Учитывая нынешнее снижение цен на недвижимость, получение кредита на условиях «повышения залоговой стоимости» практически невозможно. С дисциплинированных клиентов, выполнявших условия кредитного договора, требовать дополнительного обеспечения банк не намерен.

Д.К.: – Опыт показывает, что люди задумываются о приобретении нового жилья примерно спустя пять лет после того, как поселились в имеющемся. И это довольно продолжительное время, за которое цены на дома и квартиры могут повышаться или снижаться. Но недвижимость всегда служит отличным объектом для инвестиций – часть выплаченного кредита в любое время можно использовать для приобретения новой недвижимости.

NP: – Что будет с теми, кто не сможет вовремя вернуть кредит?

Я.Х.: – С ростом дороговизны жизни выплачивать кредиты становится все труднее, особенно тем, кто расчитывал на «лучшие времена». Число таких людей растет, но все-таки оно не огромно. Могут сложиться различные ситуации: если задержка ежемесячной выплаты имеет объективные причины, и клиент обязуется регулярно погашать кредит впредь, банк предлагает соответствующее решение, например, кратковременную отсрочку. Если же клиент не способен выполнять кредитные обязательства на протяжении длительного времени (первоначально не оценил свою платежеспособность или имел спекулятивные намерения), то банк может начать процедуру взыскания кредита, продавая недвижимость.

А.Ш.: – Когда мы не можем договориться с получателем кредита, банк действует согласно закону. Но мы всегда проявляем осторожность – в SEB меньше должников по кредитам, чем в каком-либо из латвийских банков.

Д.К.: – В Hansabanka клиентов, не способных вернуть долг, сравнительно мало. Банк не предпринимает никаких действий в отношении их имущества, а ищет решения, чтобы помочь людям вернуть себе финансовую стабильность. Есть множество вариантов, как помочь.

Р.П.: – В банке Nordea количество просроченных кредитных платежей немного возросло за последние полгода. Но показатель этот по-прежнему очень низок. Важно понимать, что до сих пор мы не сталкивались с такими большими проблемами возврата кредитов на жилье, чтобы делать обобщения. Разумеется, мы реалистично и тщательно оцениваем развитие экономической ситуации в стране. Безусловно, экономический фон вызывает известные опасения. Но поскольку мы тщательно оценивали соответствие доходов клиентов ежемесячным кредитным платежам, то и в таких условиях верим в возможности своих клиентов и одновременно в качество своего кредитного портфеля. Причины, по которым люди уже не могут возвращать кредиты, очень различны – сколько получателей, столько и ситуаций. Но всем могу сказать: мы заинтересованы заблаговременно определить проблемы с выплатой кредитов и совместно с клиентами искать подходящие решения.

NP: – Как повлияют на возвращающих кредит изменения рыночной ситуации?

Д.К.: – Нынешних получателей кредитов изменения на рынке недвижимости или условий кредитования затрагивают мало. Крупнейшие банки кредиты выдавали всегда обдуманно, с расчетом, что на выплату идет не более 30-40% ежемесячных доходов семьи. Это дает некоторый буферный эффект на случай, если доходы или расходы меняются. Для фиксации ежемесячных платежей существует несколько решений. Заключая договор с банком, стоит не только обращать внимание на процентную ставку, но и выяснять, каковы возможности для изменения условий в течение всего срока кредитования. Немаловажно выбирать стабильного партнера, готового помочь в любое время, а не только при получении кредита.

Я.Х.: – Следует анализировать ежемесячный баланс доходов и расходов, обращая особое внимание на объем и структуру своих затрат (поскольку за ними часто трудно проследить). Необходимо составить план ежемесячных расходов, если в результате инфляции и роста цен они начинают превышать доходы. Получатели кредита должны тщательнее оценивать свое финансовое положение, принимая во внимание, что обязательства по ипотечному кредитованию будут действовать в течение нескольких десятилетий. Клиенту и банку, как в брачном союзе, предстоит пережить хорошие и плохие времена. Поэтому прежде чем делать столь ответственный шаг, следует ответить себе на вопрос, насколько стабильны доходы, каковы возможности «затянуть пояс» в непредвиденных обстоятельствах. Желательно в пределах возможностей создать некоторый резерв на «черный день», сократив некоторые затраты, от которых можно отказаться, или же вложив средства в какой-то предлагаемый банком инвестиционный продукт.

Р.П.: – Бесспорно, сложившаяся ситуация может привести к нестабильности, которую люди, естественно, будут стремиться преодолеть. Банк понимает эту ситуацию и предлагает различные решения: например, период благоприятствования, кредитные каникулы, кредит с одинаковыми ежемесячными платежами, фиксированные ставки, страхование от роста процентной ставки и другие.

NP: – Какая из валют сегодня наиболее надежная?

Д.К.: – Сейчас нет оснований подвергать сомнениям надежность какой-либо из валют. Важнее уверенность самого клиента в выгоде кредита.

А.Ш.: – С точки зрения финансовой безопасности кредит желательно брать в той валюте, в которой получаешь доходы, то есть в латах. Хотя сейчас межбанковская ставка Rigibor, от которой зависит ежемесячный кредитный платеж, достигла очень высокой отметки, мы не можем быть уверены, что она не вырастет еще больше. Если клиент хорошо осведомлен о возможностях денежного рынка, то он может взять ссуду в какой-либо из зарубежных валют, например, в евро, что сейчас значительно снизило бы кредитные платежи.

Р.П.: – Вполне определенно можно сказать, что самая популярная сегодня валюта – это евро, однако мы как банк оставляем право выбора за клиентом. Если они обращаются за советом, мы обычно рекомендуем брать кредит в той валюте, в какой они получают доходы.

Я.Х.: – Поскольку процентные ставки на кредиты в евро и долларах значительно ниже, чем в латах, клиенты охотнее берут кредиты в зарубежной валюте. Но если же доходы в латах, а кредит выдан, скажем, в евро, следует предусмотреть определенный резерв в семейном бюджете, чтобы застраховать себя от возможных колебаний валютных курсов.

NP: – Что происходит с процентными ставками по кредитам, почему они испытывают колебания?

Р.П.: – При рассмотрении банковских предложений следует обращать внимание на добавленную процентную ставку, составляющую лишь часть общей процентной ставки. Добавленные банками процентные ставки – это те, с помощью которых банки соревнуются между собой в привлечении клиентов. Добавленные банком Nordea ставки составляют 0,6% и выше.

А.Ш.: – Средняя процентная ставка за последние 2-3 года постепенно снизилась, но сегодня она остается стабильной.

Я.Х.: – За последние 12 месяцев выросли процентные ставки на кредиты, выданные во всех валютах. И особенно это касается латовых кредитов.

Д.К.: – Кредитные ставки стабильны, для каждого клиента они устанавливаются индивидуально. Колебания происходят непрерывно, поскольку в значительной мере они зависят от ситуации на мировом финансовом рынке. Необходимо считаться с тем, что дешевые кредиты – такие, как в предыдущие годы, – в Латвии какое-то время доступны не будут. Но ведь мы говорим о приросте, измеряемом десятыми долями процента.

NP: – Какую ставку лучше выбирать – фиксированную или переменную?

Д.К.: – Каждая имеет свои преимущества. Поскольку Euribor и Libor сегодня снижаются, у клиентов появляется искушение выбрать переменную ставку. Но следует учитывать, что ситуация всегда может измениться.

А.Ш.: – Не надо забывать, что переменная ставка устанавливается на три, шесть или 12 месяцев и колеблется в зависимости от рыночной ситуации. Фиксированная устанавливается на длительный период и в течение него остается неизменной. Клиент может планировать свои кредитные платежи и семейный бюджет. Каждый получатель кредита должен самостоятельно принимать решения. Но я бы рекомендовал выбирать фиксированную ставку. Это значит, что на протяжении всего периода она остается неизменной, и клиент не подвергает себя риску, что процентная ставка возрастет и кредитный платеж увеличится. Разумеется, можно воспользоваться предлагаемыми банками услугами страхования – например, страхованием кредитных платежей или жизни получателя кредита. Эти услуги позволяют ему застраховать себя на случай безработицы, продолжительной болезни или потери основного кормильца в семье.

Р.П.: – Выбор зависит от текущей экономической ситуации. Как фиксированная, так и переменная ставки со временем меняются, поэтому универсального решения не существует. Это один из вопросов, с которыми кредитные консультанты сталкиваются ежедневно, поэтому я бы советовал получателям кредита консультироваться с банком.

Я.Х.: – Страхование от увеличения платежей возможно, если клиент выбирает фиксированную ставку. Но она чаще всего бывает выше, чем переменная в той же валюте. Чем выше вероятный прирост переменной ставки в будущем, тем больше подорожает фиксированная ставка по сравнению с переменной. Таким образом, прирост платежа при переходе от переменной ставки к фиксированной составит стоимость страхования от возможных колебаний процентных ставок. В некоторых случаях стоимость страхования может быть довольно велика. Надо заметить, что фиксированная ставка обычно предлагается на ограниченный срок – не более чем на три года.

NP: – Многие ли клиенты сегодня ищут возможности перекредитования, то есть передачи своих кредитов в другой банк?

Я.Х.: – Люди выбирают перекредитование, если находят более выгодные условия – более низкую процентную ставку, другую валюту кредита, более длительный срок его погашения и т. п. Клиентам с высокой платежеспособностью, хорошей кредитной историей и другими основными показателями обычно проще добиться изменения условий кредитования в своем банке.

Д.К.: – В последнее время небольшие банки, проявлявшие агрессивность в сфере кредитования, уже не способны предложить своим клиентам того, что они просят: например, предоставить дополнительную сумму или как-то иначе изменить условия кредитования. Поэтому логично, что люди выбирают сильного партнера, готового к долговременному сотрудничеству.

А.Ш.: – Конечно, перекредитация из одного банка в другой происходит, но в последнее время это процесс нетипичный. Обычно он связан с предложением лучших условий. Следует учитывать, что латвийские банки предлагают почти одинаковые условия, поэтому перекредитация не носит массового характера.

NP: – Насколько привлекательны для клиентов банка кредитные каникулы?

Я.Х.: – Банки готовы помочь клиентам в случаях краткосрочных финансовых затруднений, предлагая отсрочку платежей на определенный период или продление срока погашения кредита. Но такие кредитные каникулы без особой необходимости практиковать нежелательно, поскольку они могут способствовать безответственному отношению. В известной степени кредитные каникулы считаются причиной кредитного кризиса в США: когда в массовом порядке была предложена возможность на длительный срок отложить кредитные платежи, были снижены процентные ставки и т. п. Клиенты Hipotēku banka сейчас не проявляют повышенного интереса к кредитным каникулам.

А.Ш.: – Мы предлагаем период благоприятствования – возможность отсрочки уплаты основной суммы (с уплатой только процентов) на срок до пяти лет. Клиенты используют период благоприятствования, чтобы сделать ремонт в приобретенном жилье, или когда на некоторое время снижаются семейные доходы.

Д.К.: – В Hansabanka кредитные каникулы на различных условиях доступны каждому клиенту фактически на протяжении всего кредитного периода. Клиенты охотно пользуются возможностью вносить меньший месячный платеж. Надо заметить, что это только одна из дополнительных услуг, которыми клиенты могут воспользоваться для поддержания своей финансовой стабильности.

Р.П.: – Мы предлагаем клиентам раз в год отложить кредитный платеж на месяц. Банк предлагает также такую услугу, как период благоприятствования, дающий клиенту возможность в течение определенного времени (до пяти лет) вносить только проценты, не выплачивая основной суммы. Конечно, чтобы принять лучшее решение по уменьшению платежей, клиент должен проконсультироваться с банком: каждый случай индивидуален. Иногда бывает просто необходимо проявить понимание и сочувствие – когда заемщик, к примеру, заболел или потерял работу.

NP: – Какие полезные рекомендации вы можете дать тем, кто проявляет осмотрительность при получении кредита? Появились ли на рынке ипотечного кредитования новые предложения?

Д.К.: – При получении кредита важно оценивать не только условия кредитования, но и стабильность самого банка: ведь после получения ссуды с этим банком придется сотрудничать 10, 20, а то и 30 лет. Важно, чтобы кредитное учреждение могло заботиться о стабильности своего клиента и выгодности кредита на протяжении всего периода кредитования.

Я.Х.: – Что касается новейших банковских продуктов, то банки все больше расширяют перечень услуг, связанных с различными накоплениями. Предусматривается и дальнейшее развитие этого направления. Наш банк начал прием заявлений о выборе (изменении) плана вкладов и управления средствами государственных пенсионных фондов (т. е. 2-й пенсионный уровень).

А.Ш.: – С весны прошлого года SEB Unibanka предлагает клиентам уникальную в Латвии услугу – страхование кредитных платежей. Это хорошее подспорье для клиента на случай вынужденной безработицы или продолжительной болезни.

Р.П.: – Примерно год назад мы разработали новый продукт, назвав его «Идеальным решением». На латвийском рынке ипотечного кредитования этот продукт уникален: клиент получает кредит в размере 75% стоимости принадлежащей ему недвижимости. Деньги перечисляются на его счет, а клиент не платит за кредит до момента, пока не начнет его тратить. Единственное, что он выплачивает, это проценты на потраченную сумму. Если у клиента появляются дополнительные средства, их можно перечислить на счет и вновь не платить до момента, когда он снова начнет расходовать деньги. Ссуда выдается на десять лет, и чаще всего клиенты используют ее для приведения в порядок своей недвижимости.

…Как видите, в кредитной политике банков все совсем не так страшно, как кажется. И если вы уверены, что готовы приобрести новое жилье, смело отправляйтесь в выбранный банк – специалисты расскажут все, о чем вы хотели бы узнать, и порекомендуют наиболее выгодный вариант ипотеки. Не бойтесь узнавать новое – ведь вы, несомненно, заслуживаете лучшего.