Предложение новых квартир все еще прибывает
Ужесточение условий ипотечного кредитования, антиинфляционные меры правительства и целый ряд ограничений на продажу жилья, а также его покупку привели продавцов и покупателей в некоторое замешательство. Одни заговорили о приближении латвийского рынка новых проектов жилой недвижимости к перенасыщению. Другие – о необходимости переориентации инвестиционного капитала с жилищного сегмента на коммерческий. Вместе с тем особой паники среди девелоперов не наблюдается. Большинство застройщиков не собираются сворачивать свою деятельность в сфере возведения жилья. Напротив, практически каждый месяц удивляют своей высокой деловой активностью. По данным аналитического отдела МЦБИ New Projects, с 10 февраля 2007 года по 10 февраля 2008-го потенциальным покупателям было предложено на 71% больше новых квартир, чем в аналогичный период 2006-2007 гг. (см. Таблицу 1). Причем количество заявленных проектов в это же время сократилось на 13%. Динамика этих двух показателей активности в целом свидетельствует: среднее количество новых квартир на каждый проект выросло практически вдвое. Это говорит о том, что сформировавшаяся в 2007 году тенденция развития и реализации крупномасштабных проектов все еще остается в силе. Такая тактика девелоперов вполне оправдана. Ведь крупные проекты, как правило, реализуются очередями. А это делает их не более рискованными, чем строительство отдельных домов. При этом комплексная застройка позволяет строительным компаниям правильно выстраивать стратегию на долгосрочную перспективу, поскольку возводить очередями проще с точки зрения организации работ на строительной площадке и подведения инженерных коммуникаций. Более того, комплексный подход позволяет не только существенно сократить строительные издержки, но и повысить экономическую привлекательность обустраиваемой территории. Что же касается периода с 10 января по 10 февраля 2008 года, то в это время на рассматриваемом рынке были заявлены 11 новых проектов, предполагающих возведение в общей сложности 829 квартир (см. Таблицу 2). При этом 64% от общего количества предлагаемого потенциальным покупателям жилья формируют два достаточно крупных проекта – NCC Mājas Biķernieku ielā 162 (322 квартиры) и Dienvidu pakavs 3 (207). Первый из них расположится в Межциемсе, второй – в Зиепниеккалнсе. Следует отметить, что в аналогичный период минувшего года деловая активность девелоперов была более высокой (16 проектов и 846 квартир). Однако заявленные в то время проекты были менее масштабными. Более того, самый крупный из них предполагал строительство только 151 жилой единицы.

Доля новых квартир в тройке лидеров растет
По-прежнему самой высокой остается инвестиционная привлекательность микрорайонов Риги. Именно здесь концентрируется основная масса предложения новых квартир. При этом их доля с 10 февраля 2007 года по 10 февраля 2008-го, по сравнению с аналогичным периодом 2006-2007 гг., выросла на 26% (см. Таблицу 1). В результате ситуация коренным образом изменилась не только в структуре предложения в целом, но и в тройке наиболее застраиваемых микрорайонов. Прежде ведущие позиции были закреплены за Межциемсом, Пурвциемсом и Агенскалнсом. Именно в этих микрорайонах концентрировалось 52% от общего объема предлагаемого жилья в многоквартирных домах (см. Рисунок 1). По итогам минувшего же года на первые места вышли Межапарк, Плявниеки и Кенгарагс (они сохранили за собой данные позиции и в зимние месяцы нынешнего). При этом активность предложения в новой тройке лидеров увеличилась до 67% (см. Рисунок 2). Интересно, что Межапарк и Ближняя Пардаугава, ранее не находившиеся в числе наиболее привлекательных для массового строительства микрорайонов, в настоящий момент заняли первую и пятую позиции, вытеснив из семерки Агенскалнс и Иманту.

Темпы роста цен: плавное снижение сохраняется
Несмотря на то, что по абсолютным ценовым показателям лидерские позиции по-прежнему закреплены за центром Риги и Юрмалой, сегодня в каждом из этих регионов (особенно в городе-курорте) уже не наблюдается тенденций предыдущих 2-3 лет. Для сравнения: если с 10 февраля 2006 года по 10 февраля 2007-го темп роста средней стоимости 1 кв. м в новых квартирах, расположенных в центре столицы, составлял 15% (годом ранее – 96%), то в аналогичный период 2007-2008 гг. он не превысил 6% (см. Таблицу 3). Подобное снижение рассматриваемого показателя отмечалось также и в Юрмале. Здесь такое развитие ценовой динамики привело к тому, что средняя стоимость 1 кв. м в новых квартирах уже на протяжении продолжительного периода падает. В микрорайонах столицы и Рижском районе также отмечается тенденция замедления темпов роста цен. В остальной же части Латвии стоимость одного квадратного метра квартир по-прежнему увеличивается в среднем на 3% в месяц.

До насыщения рынка далеко
С 10 февраля 2007 года по 10 февраля 2008-го аналитическому отделу МЦБИ New Projects стало известно о планах строительства в Латвии 240 новых проектов многоквартирных домов. Основная их масса – более 65% – традиционно сконцентрируется в микрорайонах столицы. При этом для застройки наиболее привлекательными из них будут Пурвциемс (14 проектов), Зиепниеккалнс (13), Московский форштадт (11), Иманта (9), Агенскалнс (8), а также Ближняя Пардаугава (7). Принимая во внимание полученные данные, можно сделать два основных вывода: во-первых, несмотря на постоянно растущее количество предлагаемых жилых единиц в микрорайонах Риги, именно они сохранят за собой статус наиболее востребованного региона для ведения нового строительства у девелоперов и в будущем. Во-вторых, поскольку готовность девелоперов развивать новые проекты многоквартирных домов по-прежнему находится на высоком уровне, а по показателям обеспеченности жилищным фондом Латвия до сих пор существенно отстает от соседних государств Балтии1 и стран2 с высоко развитой экономикой, говорить о насыщении рассматриваемого рынка в ближайшее время еще рано.

1 По данным Центральных статистических управлений стран Балтии, в 2006 году на одного жителя Эстонии приходилось 28,5 кв. м (в Латвии – 26,5 кв. м; в Литве – 24,1 кв. м), количество жилых единиц на 1000 жителей составило 471 (446 и 384, соответственно), а средняя площадь одной квартиры/дома достигала 60,7 кв. м (57,6 кв. м и 62,3 кв. м; соответственно).

2 По данным EUROSTAT, в 2004 году на одного жителя ЕС-15 приходилось 40,8 кв. м (в Латвии – 24,3 кв. м), количество жилых единиц на 1000 жителей составило 475 (428), а средняя площадь одной квартиры/дома достигала 93,1 кв. м (56,8 кв. м).

Таблица 1.

Таблица 2.

Таблица 3.

Рисунок 2.

Рисунок 3.