В прошлом году на конкурсе «Лучший новый проект», организованном МЦБИ New Projects, было введено несколько новых номинаций для оценки безопасности жилища. Вручение награды за самый безопасный дом положило начало жарким дискуссиям о стандартах безопасности в новых проектах Латвии. Хотя здания сегодня сооружаются из современных и безопасных материалов и обладают продуманной планировкой, не во всех новых домах уровень безопасности одинаково высок. Не все риски выявлены и устранены, и многие покупатели еще не осознают, что безопасность – очень важный фактор при выборе нового жилья. Именно поэтому МЦБИ New Projects организовал и провел международную конфренцию, посвященную этой актуальной теме.

Важно сначала оценить риски
Несмотря на широкий перечень охранных устройств и их очевидную выгоду, повышение уровня безопасности в новых домах встречает на своем пути несколько препятствий. Во-первых, не все девелоперы знают, как лучше всего уберечь свои проекты от рисков. Чтобы новый дом был надежным для жильцов и дружелюбным для окружающей среды, важно своевременно проконсультироваться с экспертами по безопасности. Так же, как энергоаудит выявляет причины утечки тепла в доме, специалисты указывают на уязвимые места системы безопасности. Инвестор Артур Пьяррнойя из Эстонии поясняет, что первую оценку рисков и разработку рекомендаций по их снижению необходимо делать еще на стадии идеи, чтобы технический проект можно было раз рабатывать в соответствии с рекомендациями специалистов. Предотвратить проблемы гораздо проще и дешевле, чем позже устранять их. К сожалению, сейчас проекты нередко разрабатываются без учета мер защиты конкретного имущества. Специалисты по системам и устройствам безопасности приглашаются с опозданием. Преступники нередко оказываются гораздо активнее и оперативнее девелоперов: они тщательно анализируют риски безопасности, как только появляется первая информация о новом проекте.

Не хватает экспертов
Но в недостаточном обеспечении безопасности винить девелоперов нет основания. Опытных специалистов недостает во всей Восточной Европе, Латвия – не исключение. Многие позиционируют себя как экспертов, но не все могут подтвердить это. Артур Пьяррнойя вспоминает компанию, установившую системы безопасности на электростанции в Эстонии. Из-за неумело установленных систем едва не обрушились конструкции.

Покупатели проявляют беспечность
Парадоксально, но не все покупатели интересуются безопасностью жилища. По данным опроса, проведенного латвийской Ассоциацией девелоперов проектов недвижимости, важнейшим критерием при выборе жилья покупатели считают эксплуатационные расходы (30% респондентов). Их интересуют также гарантии, предоставляемые продавцами, девелоперами и строителями (23%), и удобства (20%). Безопасность жилья оказалась на четвертом месте. Ее в качестве важного критерия назвали только 15% опрошенных. Меньшее внимание уделяется лишь престижности проекта (8%) и его влиянию на окружающую среду (4%). При более подробном опросе покупатели наибольшей угрозой безопасности называют не надежные в эксплуатации дома, возможность взломов и пожаров. Итоги опроса свидетельствуют, что многие все еще не научились делать правильный выбор. Нередко он определяется лишь ценой, расстоянием до центра Риги и престижностью.

Важные критерии
Чтобы проинформировать покупателей о наиболее важных критериях при выборе жилья, Ассоциация девелоперов проектов недвижимости в сотрудничестве с экспертами по строительству и недвижимости приступила к разработке классификатора жилья. Разработчики пособия надеются, что оно поможет покупателям сделать правильный и продуманный выбор при покупке квартиры и дома. Безопасность предусмотрено включить в перечень важнейших критериев качества недвижимости. В соответствии с классификатором, безопасным можно считать жилье, не подверженное естественным угрозам (инфекциям, природным катаклизмам), опасности, создаваемой человеком (преступлениям, интенсивной промышленной деятельности), и надежное в эксплуатации (проект разработан в соответствии со строительными нормативами, при возведении использованы качественные экологические материалы). Здание считается безопасным, если оно защищено от проникновения (замками, сигнализацией, охраной). Важное значение имеет и продуманная противопожарная система – минимальный риск возгорания, использование пожаростойких материалов, система тревоги, инвентарь для тушения пожара, план эвакуации, доступ для пожарных. И, конечно, должен быть обеспечен надежный доступ медицинской помощи. Важно, чтобы специалист оценил проект, строительные работы и материалы и разъяснил, соответствует ли затребованная продавцом цена качеству жилья. Иначе можно заплатить немалые деньги за довольно некачественное жилье.

Страховщикам – дорогу!
Сейчас большинство квартир в новых проектах застраховано. Это требование выдвигают банки, предоставляющие финансирование для приобретения жилья. Но весь дом в целом не страхуется, поэтому в случае повреждения конструкций ущерб покрывают жильцы или обслуживающая фирма, повышая плату за коммунальные услуги. Именно так случилось в конце ноября прошлого года, когда во время пожара в Марупе полностью выгорели крыша, чердак, была разрушена часть третьего этажа 3-этажного дома, а несколько квартир оказались затоплены в ходе спасательных работ. Выгорели помещения площадью около 490 кв. м, ущерб исчисляется десятками тысяч латов. Незастрахованные помещения общего пользования оборачиваются для жильцов тяжелыми финансовыми потерями. Эксперты страхового общества Balta считают игнорирование комплексного страхования существенной проблемой, требующей незамедлительного решения, причем в масштабах страны. Страхование здания позволяет сполна возместить ущерб, причем оно выгодно экономически, если никакого бедствия не случится. Если распределить расходы по страхованию здания между жильцами дома, то они оказываются для них меньше, чем при индивидуальном страховании квартиры. Представители общества отмечают, что в большинстве стран Евросоюза и в Скандинавии предусмотрена возможность страхования многоквартирного здания только в целом, а не отдельных квартир. Международные эксперты советуют Латвии совершенствовать систему страхования.

«Черные дыры» рынка недвижимости
Наиболее критическая ситуация сегодня сложилась на стройплощадках Латвии. По мнению экспертов, именно стройобъекты можно считать «черными дырами» рынка недвижимости. Руководитель отдела продаж и поддержки компании Iseco Securities Tehnologies Георгий Осипов говорит, что, например, в Казахстане стоимость объекта в ходе строительства нередко возрастает на 70%. Хотя точно просчитать ситуацию в Латвии трудно, не исключено, что и у нас со стройплощадок ежегодно исчезают миллионы латов. Если сданным в эксплуатацию домам угрожают преступные действия или стихийные бедствия, то на стройобъектах угрозу представляют сами строители. При анализе рисков на стройплощадках обычно приводят результаты проведенного недавно в России исследования – 80% проблем для начальства создают работники. На латвийских стройплощадках много потерь вызывает неконтролируемое движение людей и транспорта, способствующее кражам. Нередко недостает контроля за тем, каких и сколько ввозится материалов, не проверяется их соответствие документации, поэтому в строительстве используются не соответствующие проекту материалы более низкого качества. Наконец, качество строительства снижается из-за отсутствия контроля за строительными работами.

Артур Пьяррнойя,
инвестор (Эстония):
– К сожалению, уровень безопасности новых проектов пока сравнительно низкий. Немного найдется проектировщиков и девелоперов, активно сотрудничающих с экспертами по безопасности. В балтийских проектах по-прежнему немало ошибок, допускаемых и на стадии проектирования, и при строительстве. К несчастью, нередко о безопасности начинают задумываться, когда уже случилась беда. Но ведь риски можно и нужно выявлять заблаговременно. Компании должны активнее консультироваться со специалистами. Свою часть ответственности должны взять на себя и госучреждения, которые обязаны предотвращать преступления и несчастные случаи.

Лудо Ноувен,
менеджер по продажам в странах ЕС компании Entelec (Бельгия):
– Современные технологии решительно входят в новые дома. Но надо думать о том, как их контролировать. Основная проблема состоит, на мой взгляд, в следующем: технологий очень много, а здания обслуживают и контролируют обычные люди, которые могут запутаться при выполнении множества функций. Поэтому важна интеграция всех систем безопасности – они должны быть согласованы, выглядеть и действовать одинаково. Отлично, если проблемы можно устранить одним щелчком. И современные технологии направлены на это.

Михаил Суконников,
директор по развитию компании Integrix:
– Современные охранные системы помогают девелоперам преодолевать конкуренцию на рынке жилья и продвигать свои проекты. Системы безопасности дают жильцам дома ощущение покоя. Недаром на Западе все большую популярность приобретают клубные проекты, в которых обеспеченные люди живут в закрытой и безопасной среде, образуя своеобразный город в городе. Такая элитная модель пользуется все большим успехом и в Латвии. Покой можно продавать! В Латвии почти не осталось свободных помещений в офисных центрах класса A, но финансовым компаниям и зарубежным предпринимателям они весьма необходимы. Высококлассные системы привлекают и арендаторов высокого класса. Офисы класса B обычно выбирают небольшие и средние латвийские предприятия. Поскольку такие помещения зачастую расположены в индустриальных районах, немаловажное значение имеет контроль доступа к офисному центру. Девелопер может предлагать арендаторам такую систему как услугу, обеспечивая таким образом долговременное сотрудничество и после реализации проекта.

Александр Ушаков,
генеральный директор торгового дома Ravellin (Москва):
– Сейчас безопасность – весьма актуальная тема, и девелоперы все больше задумываются об этом. Среди них улучшилось понимание сущности безопасности и того, как лучше охранять проекты от рисков. Если раньше каждый считал себя специалистом во всех областях, то сегодня девелоперы понимают, что планирование и реализацию систем безопасности необходимо доверить профессионалам. Девелоперы, специалисты по безопасности и страховщики должны работать согласованно, так как только комплексный подход может обеспечить хорошие результаты.

Леонид Якобсон,
начальник Госстройинспекции (Латвия):
– О безопасности следует говорить как об одном из факторов качества зданий, которое, по мнению Госстройинспекции, за последнее время значительно ухудшилось. Тому есть несколько причин. Во-первых, высокие темпы строительства в стране, во-вторых, острая нехватка квалифицированных специалистов и, в-третьих, в строительстве, как говорится, можно сделать все, но только не уложиться в смету и сроки. А чтобы построить быстрее и дешевле, нередко приходится жертвовать качеством. Чтобы здание было безопасным, прежде всего необходим проект, соответствующий нормативам. Проектные ошибки очень опасны, о чем свидетельствуют несколько аварий комплексов SPA в Москве. Здания рухнули, потому что были построены на основе ошибочных расчетов. Задача стройинспекторов – не допустить строительство по ошибочным расчетам. В прошлом году у Латвийской стройинспекции возникли сомнения по поводу соответствия нескольких объектов нормативам. Мы провели перерасчеты и обнаружили, что проектировщики неверно просчитали перекрытия. Если бы инспекция не заметила ошибку, последствия могли бы быть трагичными. Строительство – следующий этап сооружения безопасного здания. Здесь негативные последствия могут быть вызваны несоответствующими материалами и неправильно выполненными работами. Основная задача застройщика – точно следовать проектным требованиям. Проблемы возникают, когда строители хотят сэкономить время и деньги и отступают от проекта. И наконец, на безопасность дома может повлиять его эксплуатация. Некоторые большие строения в Европе рухнули именно по причинам неправильной эксплуатации, а не потому, что проектировщики или строители допустили небрежность. Вероятнее всего, в будущем большинство зданий будут соответствовать правилам безопасности, установленным государством. Будут ли строить больше зданий, параметры безопасности которых превысят нормативы, – зависит от заказчиков. Надо считаться с тем, что высококачественный дом и стоит дороже.

Георгий Осипов,
руководитель отдела продаж и поддержки компании Iseco Securities Tehnologies:
– Воровство на стройплощадках не является неизбежным злом, с этим можно бороться. В Латвии доступен широкий перечень качественных решений – механизмы контроля доступа, видеокамеры или даже спецоборудование видеонаблюдения, позволяющее контролировать автомашины поставщиков. Чувствительная система способна зафиксировать, движется ли машина поставщика по установленному маршруту или задерживается в пути, чтобы, например, нелегально продать часть материалов. Чтобы сделать объект безопаснее, важно сформировать четкие принципы, по которым персонал работает под руководством одного специалиста. Большая ошибка – доверить контроль за стройплощадкой работникам низшего звена.