Девелоперы и специалисты Рижской думы признают, что в Пурвциемсе и Плявниеках остается все меньше свободной земли для развития новых проектов. Большинство предусмотренных под застройку территорий уже обрели владельцев и сегодня развиваются. – Конечно, когда будут застроены все подходящие для этого земельные участки, темп развития снизится, – рассказывает директор департамента развития города Рижской думы Петерис Странцис. – Однако это произойдет не в нынешнем году и даже не в ближайшие несколько лет.

Пурвциемс сегодня
Пурвциемс всегда был престижным микрорайоном столицы. Еще в советское время жителей привлекал широкий выбор: здесь построены и «хрущевки», и здания по литовским проектам, дома серий 103, 119, 467 и 602. На стороне улицы Бикерниеку находится старый Пурвциемс, где сохранилась малоэтажная застройка. Нынешнюю популярность Пурвциемса у застройщиков П. Странцис объясняет рядом обстоятельств. Одна из причин стремительного развития новых проектов – наличие свободной земли, которая в 90 годах прошлого века была возвращена ее наследникам или предоставлена в качестве компенсации. Длительное время она не застраивалась, но с ростом спроса возникло и предложение. Поэтому сегодня в Пурвциемсе можно приобрести различную собственность. Здесь возводятся и жилье разного класса, и коммерческие объекты. В 2007 г. в Пурвциемсе намечена сдача в эксплуатацию не менее 8 проектов многоквартирных домов, а в следующем – еще двух. Среди крупнейших будущих проектов можно назвать застройку, осуществляемую ООО Eiromāja на улице Деглава, где до конца 2009 г. намечено построить 328 квартир и три этажа коммерческих площадей. Наибольшие преимущества микрорайонов, привлекающие жителей, – это высокоразвитая система общественного транспорта и широкая социальная инфраструктура. Здесь много магазинов, детских садов, школ, центров отдыха и спортклубов. Существенным условием привлекательности района является и близость центра. Обитатели ближайших к нему кварталов Пурвциемса зачастую считают себя живущими в центре города. Расстояние действительно невелико, а микрорайон в то же время довольно зеленый и тихий, без промышленных объектов. Эти достоинства Пурвциемса не утратят своего значения и в будущем, когда темпы развития стабилизируются из-за нехватки пригодной для застройки земли.

Необходим компромисс
Однако не все рады столь стремительному развитию. Нередко возведение нового дома рядом со своим жители считают угрозой личному комфорту. Поэтому общественные обсуждения новых проектов в Пурвциемсе проходят весьма бурно. Прецедентом в истории развития недвижимости в Латвии стала презентация проекта строительства 16-этажного здания на улице Пуцес, 16, во время которой сторонники и противники проекта кричали и бранились так, что все высказывания занести в протокол было невозможно. Строительное управление признало собрание несостоявшимся, а следующее, во избежание скандалов и для охлаждения разгоряченных умов, проводило уже под полицейским надзором. Не станет ли в будущем положение дел еще более драматичным? – Общественное обсуждение сейчас мы организуем по всем крупным строительным замыслам, поясняет П. Странцис. – Девелоперы этому не рады, однако интерес жителей к строительству вблизи их домов слишком велик, чтобы его игнорировать. Универсальных советов по улучшению ситуации нет, поэтому следует искать компромисс. Девелоперы должны стараться доступно разъяснять свои замыслы, а общественность должна уважать чужую собственность. Невольно вспоминается пожелание К. Воннегута: «Меньше любви, больше вежливости!»


Успешное продолжение
Плявниеки воспринимаются как продолжение Пурвциемса не только на карте Риги. Микрорайон следует тенденциям бурного развития «старшего брата». Если в период между мартом и ноябрем 2006 г. квартиры новых проектов в Плявниеках составляли всего 3% общего предложения новых квартир, то в феврале 2007 г. их число достигло 47%, свидетельствуют данные отдела аналитики ЦБИ Jaunie Projekti. Крупнейший проект, который предусмотрено развить в Плявниеках, – по сути новый микрорайон Soleville. До 2014 г. девелоперы планируют построить здесь 2600 квартир, 4 детских сада, оздоровительный центр и несколько магазинов. В соответствии с планом развития города, в Плявниеках предусмотрено строительство главным образом многоэтажных жилых домов (7-9 этажей). Центр Плявниеков, в соответствии с этим планом, находится на перекрестке улиц Сахарова и Келдыша. На улице Сахарова, где еще с советских времен сохранилась лучшая инфраструктура, предусмотрена концентрированная смешанная застройка. Здесь можно строить жилые дома, деловые и общественные здания высотой до 13-17 этажей. Местность вокруг перекрестка улиц Келдыша и Лубанас отведена под промышленную застройку. Возможности для развития предлагают и те территории Плявниеков, которые пока находятся в зоне моратория. Чтобы здесь развивать проекты, необходимо разработать детальную планировку. Развитие новых проектов на этих земельных участках может потребовать от девелоперов больше времени, но позволит им избежать конфликтов с жителями окружающих домов, которые могли бы высказать неудовольствие по поводу строительства во внутренних дворах домов. Положительный импульс развитию Плявниеков может дать активное строительство в Дрейлини, где дома возводят Рижское самоуправление и частные предприниматели. Если Плявниеки станут территорией, соединяющей Дрейлини и центр, потенциал развития микрорайона возрастет многократно.


В ожидании коммерческих проектов
Улучшений ждет и социальная инфраструктура Плявниеков. – Если оценивать объемные проекты в микрорайоне, такие, например, как Astra Lux, то приходится сожалеть, что подобные крупные дома предусмотрены только для жилья, – считает П.Странцис. – Хочется, чтобы в Плявниеках появилось больше рабочих мест (открылись офисы, магазины, филиалы банков), а также сервисных центров, обеспечивающих жителей микрорайона повседневными услугами и способных снизить необходимость передвижений, что в свою очередь уменьшило бы транспортные заторы.


В Плявниеки – трамваем
План развития Риги на 2006 – 2018 гг. предусматривает соединить эти микрорайоны с центром города трамвайной линией. – Однако обитателям Пурвциемса и Плявниеков до прокладки новой линии придется подождать. Создание маршрута тесно связано с финансированием системы общественного транспорта в целом, а государство пока не считает эту отрасль приоритетной. Кроме того, чтобы построить новую трамвайную линию, необходимо выкупить несколько земельных участков, но быстро договориться об этом не удастся, – поясняет П.Странцис.

Восстанавливать или сносить?
Старая застройка – одна из наболевших проблем Пурвциемса и Плявниеков. Технологическое и строительное качество построенных в советское время зданий невелико, они не отвечают современным требованиям. Уже сегодня большинство возведенных тогда многоквартирных блочных домов нуждается в серьезной реконструкции. Необходимо заменить окна, инженерно-технические системы, переоборудовать лестничные помещения, утеплить стены и крыши. Но ситуация не безнадежна, поскольку существует множество способов восстановления устаревшего жилого фонда. Например, в Восточном Берлине разбогатевшее после приватизации жилья самоуправление постепенно выкупило квартиры у их владельцев и провело основательную реновацию устаревшего фонда. С таким же успехом эту задачу может решить и частный девелопер. Возможно, некоторые старые дома придется снести и на их месте со временем возвести новые. – Мотивация для приведения в порядок старых домов была бы выше, если бы покупатели обращали внимание не только на место расположения дома, но и на предлагаемые техническое состояние и уровень удобств, – считает П.Странцис. – Важное значение имеет и желание самих жителей привести свою среду в порядок. Даже малоимущие обитатели многоэтажного дома могли бы договориться о получении банковского кредита на реновацию здания, если бы осознавали свою будущую выгоду. Кстати, положительные примеры подобного уже есть и в Риге и за ее пределами.

Арнис Канепе,
руководитель отдела развития бизнеса AFI Europe:
– Плявниеки – зеленый микрорайон с хорошо развитой инфраструктурой: оздоровительными центрами, школами, детскими садами, магазинами и др. В этом основные преимущества района. Это стало важной предпосылкой для развития нашего проекта Soleville именно здесь. Плявниеки – один из перспективнейших рижских районов. В Плане развития Риги это четко определено и обозримо – вплоть до 2025 года. Решения, принятые департаментом развития города Рижской думы, предусматривают усовершенствовать транспортное сообщение, расширив участки улиц Деглава и Улброкас. Стратегия долгосрочного развития Риги предусматривает также прокладку в Плявниеки трамвайного пути. Уже в ближайшее время планируется создание в этом микрорайоне нескольких бизнес-центров и строительство новых жилых зданий. На стадии обсуждения находится проект аквапарка, а до 2025 г. Рижская дума намерена построить 4 открытых стадиона и закрытый бассейн, сохранив при этом характерную для Плявниеков зеленую зону. Приятно, что и наш проект Soleville внесет существенный вклад в развитие района. В рамках проекта в 7-летний срок дополнительно к новым многоквартирным домам планируется возвести 4 новых детских сада, спортивно-оздоровительный центр, магазины, несколько спортивных и детских площадок, пекарню, создать городской парк с новыми зданиями.

Сигне Салиете,
руководитель департамента продаж Dzimtā Sēta:
– Пурвциемс и Плявниеки прекрасны во всех отношениях: очень удобное сообщение с центром города и другими районами. Хорошо развита инфраструктура. Но есть и проблемы, с которыми сталкиваются те, кто решил строить здесь здания. Главная, как ни странно, – в инфраструктуре. Очень плотная застройка, поэтому иногда коммуникации, проложенные много лет тому назад, не справляются, к ним трудно подключиться. Нередко девелоперам приходится решать эти вопросы своими силами. Но, несмотря на определенные трудности, эти районы перспективны – с точки зрения строительства жилья. Те, кто прожили в Пурвциемсе и Плявниеках не один десяток лет, менять их, например, на Золитуде, не будут. Опять же многие и работают в этих районах, следовательно, не связаны тесно с транспортными проблемами. Здесь, как уже замечено, развита инфраструктура. И хотя площадей для развития становится меньше, все равно эти районы сегодня – одни из самых желанных как для застройщиков, так и для владельцев недвижимости.

Кристине Ясена,
руководитель продаж Purvciema projekts:
– В Пурвциемсе хорошо развито транспортное сообщение: можно без труда попасть в любое место города. Все необходимое – поблизости: торговые центры, школы, детские сады, развлекательные и спортивные комплексы. Развитие проектов недвижимости здесь может сдерживаться сокращением предложения земельных участков. Девелоперам не только в Пурвциемсе приходится сталкиваться с бюрократическими преградами при согласовании проектов. Кроме того, быстро растут расходы на стройматериалы, поэтому трудно выполнять точные проектные расчеты. Конечно, нужно упомянуть и недостаток рабочей силы в строительной отрасли. Прогнозируя развитие рынка недвижимости в Пурвциемсе, следует помнить, что на него в большой мере влияет политическая и экономическая ситуация в стране. Вероятнее всего, развитие микрорайона уже не будет столь бурным, оно стабилизируется.

Марек Клявиньш,
член правления и руководитель отдела развития NCC Konstrukcija:
– Главные преимущества Пурвциемса – место нахождения, близость к центру и развитая инфраструктура. Одна из существенных проблем – это недостаток в Риге электрических мощностей. К тому же девелоперам во всех микрорайонах создают проблемы госучреждения и предприятия – Latvenergo, Rīgas Siltumѕ, Rīgas Gaismа, Lattelecom и другие. Зачастую они не имеют даже точной информации о расположении своих коммуникаций. Уже сейчас Пурвциемс застроен достаточно плотно, и застройка внутри кварталов больше не ведется. Несмотря на довольно большой спрос на новое жилье, в целом развитие рынка недвижимости тормозится изменениями в законодательстве и мерами по борьбе с инфляцией. Поэтому в ближайшие годы развитие замедлится, но не остановится. Сохранится и спрос, только теперь жилье будут приобретать конечные потребители, а не спекулянты. Кредиты отныне не столь доступны, и теперешние условия предоставления их банками сократили круг потенциальных покупателей.