ООО REALIA учреждено 6 лет назад как сервисная компания в сфере недвижимости и уже два года имеет дочернее предприятие, Realia Saimnieks, которое специализируется на управлении недвижимостью и уборке помещений. Опыт, полученный за эти два года, свидетельствует: в обществе нет ясного представления о процессах управления недвижимостью, что порождает мифы. Realia Saimnieks пытается развеять самые распространенные.
Миф №1
мне принадлежит квартира, а дом не мой
Господствует мнение, что человек, покупая квартиру, владельцем дома не является. Это неправда: каждому хозяину квартиры принадлежит часть дома, включенная в стоимость жилья. И через несколько лет, если вы захотите квартиру продать, покупатель обратит внимание на состояние фасада, лестничной клетки и других помещений общего пользования.
Миф №2
все управляющие плохие и воруют
Профессиональный управляющий − партнер квартировладельцев, их представитель и помощник. Порой у хозяев жилья возникает впечатление, что договор об обслуживании им навязан, так как девелопер уже выбрал конкретную фирму. Более того, девелопер и управляющий часто расцениваются как одно лицо. В результате управляющий становится объектом нападок. На самом деле владельцы квартир в любой момент могут сменить управляющего, выбрав себе более угодного партнера. Однако об этом следует заранее договориться на собрании с другими владельцами. И, разумеется, у жильцов есть все права контролировать своего управляющего, требуя у него отчет об использовании уплаченных денег, и управляющий обязан таковой отчет предоставлять.
Миф №3
плата за обслуживание – это тот же взнос в накопительные фонды
Некоторые считают, что управляющие – это представители благотворительной организации, работающей без прибыли и из собственных поступлений покрывающей расходы на ремонт дома. Это совершеннейший абсурд. Во-первых, надо разделить два понятия – плата за обслуживание и взносы в накопительный (ремонтный) фонд. Из платы за обслуживание у управляющего не должно оставаться лишних средств (кроме прибыли), которые вкладываются в ремонт дома. Вопрос о создании накопительного фонда решают жильцы на общем собрании. Управляющий не имеет права тратить средства из накопительных фондов по своему усмотрению. Могут быть лишь оговорены некие возможности использования этих средств на срочные и небольшие ремонтные работы. Как правило, сумма ограничивается 100-200 Ls, например, вставка выбитых окон, ремонт сломанного замка. И, разумеется, управляющий отчитывается перед жильцами за использование этих сумм. К сожалению, во многих домах такие фонды не создаются. Часто этого не делается и в новых домах, потому что жильцы путают гарантийный ремонт с устранением повреждений, нанесенных ими самими либо «намеренными или непреднамеренными действиями других лиц». Конечно, когда совместная собственность застрахована, такие затраты покрывает страховщик. Но часто бывает и так, что эти небольшие суммы включены при страховании в лимиты собственного риска, поэтому источник их финансирования скорее условный. Важно, чтобы жильцы в подобной ситуации понимали, что управляющий не должен покрывать эти расходы из собственных средств. Надо считаться и с тем, что даже в новом доме через 5-10 лет потребуется хотя бы косметический ремонт, и каждый должен решить для себя, выгоднее накапливать средства на такой ремонт в течение 5-10 лет или же собирать их в последний момент, когда платеж, хотя и одноразовый, будет значительно больше.
Миф №4
мне как квартировладельцу делать ничего
не надо, все делает управляющий Это не так. Управляющий – помощник жильцов, но он не может решать, что делать с недвижимостью. Это решают жильцы на общих собраниях, и их нужно посещать, а не игнорировать. Увы, очень редко удается созвать с первого раза собрание, обладающее правом принятия решения, то есть с явкой минимально 51% владельцев. И процесс тормозится, так как управляющий не имеет права принимать единоличные решения. Очень распространенная модель поведения жильцов – индифферентность. Если зимой на лестнице открыто окно, закройте его, так как за потери тепла платить придется как раз вам; если в подъезде днем горит свет, выключите его, а если что-то сломалось, позвоните управляющему, потому что он не дежурит в вашем доме постоянно. Надо осознавать, что у квартировладельцев есть не только права, но и обязанности.
Миф №5
я плачу за обслуживание Х латов и за эту сумму могу требовать все
Каждая услуга имеет свою цену, и если жильцы, к примеру, заключили договор, согласно которому подъезд убирается раз в неделю, а затем потребовали ежедневной уборки, то платить придется уже X+Y. Хорошо жить в доме с большим и светлым подъездом, застекленными фасадами, охраной и несколькими лифтами. Но все это увеличивает ваши ежемесячные выплаты, и никто другой, в том числе и управляющий, платить за все это вместо вас не будет.
SIA “REALIA”
Tālr.: +371 67111111
e-mail: realia@realia.lv