Многоквартирные дома
Данные аналитического отдела Центра бизнес-информации Jaunie Projekti свидетельствуют: показатели активности рынка новых проектов многоквартирных домов в первом полугодии 2007 года, по сравнению с аналогичным периодом 2006-го, характеризуются положительной динамикой развития: количество заявленных проектов и квартир в них увеличилось на 8% и 100%, соответственно (см. Таблицы 1 и 2). Более того, сравнительный анализ этих двух величин показал: существенно выросло и среднее число жилых единиц на каждый проект (с 61 до 113). Что стало истинной причиной подобного увеличения? Для этого стоит рассмотреть произошедшие изменения поквартально. С 10 января по 10 марта 2007 года, по сравнению с таким же периодом прошлого, количество проектов возросло в среднем на 61%, а число квартир – на 233%. Таким образом, среднее количество предложенных жилых единиц на каждый проект увеличилось с 61 до 126. Во II квартале этого года, по сравнению с аналогичным периодом 2006-го, несмотря на снижение общего числа проектов (на 21%), количество квартир в них возросло (на 27%). Это также вызвало увеличение показателя среднего количества предложенных квартир на каждый проект (с 60 до 97). Основополагающей причиной сложившейся ситуации можно считать тот факт, что в течение нескольких месяцев на рынок недвижимости одновременно выходили крупномасштабные проекты (такие как Soleville, Džonatans, Sundays, Nams Deglava ielā и др). В первом полугодии 2007 года, по сравнению с таким же периодом прошлого, наблюдался достаточно стремительный рост общего объема предложения квартир. Отсюда вывод: строительство многоквартирных домов еще более активизировалось. Сегодня интерес девелоперов в основном направлен на развитие и реализацию крупномасштабных проектов, что для этого сегмента первичного рынка жилой недвижимости Латвии становится все более характерным. Что касается текущего периода, то с 10 июня по 10 июля 2007 года потенциальным покупателям были предложены 11 проектов* многоквартирных домов, в которых планируется построить 685 квартир (см. Рисунок 1). Интересен тот факт, что всего на два проекта в Рижском районе приходится 33% от общего количества жилых единиц, а на пять заявленных проектов в столице – только 43% (см. Таблицу 3).

Динамика цен
Анализ ценовой ситуации в сегменте новых проектов многоквартирных домов показал, что темпы роста цен в I полугодии 2007 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого, замедлились. А именно: в центре Риги и Юрмале в течение первых шести месяцев 2006-го цены поднимались на 2% и 1,5% в месяц, соответственно. В то время как в такой же период этого года они росли в среднем лишь на 0,6% (см. Рисунок 2). Таким образом, с 10 июня по 10 июля нынешнего года средняя стоимость жилья в центре столицы увеличилась с 3800 EUR/кв. м до 3820 EUR/кв. м, а в городе-курорте – с 3560 EUR/кв. м до 3580 EUR/кв. м. Аналогичная тенденция отмечена и в Рижском районе: здесь темп роста средних цен снизился с 6% до 4% в месяц. В результате в рассматриваемом периоде средняя цена предложения в Рижском районе увеличилась с 2010 EUR/кв. м до 2080 EUR/кв. м. Что же касается ценовой ситуации в микрорайонах Риги и других районах Латвии, то здесь стоимость жилья по-прежнему повышается в среднем на 3% в месяц. В данных регионах цена одного квадратного метра достигла в среднем 2370 EUR и 1010 EUR, соответственно.

Структура предложения
По данным аналитического отдела Центра бизнес-информации Jaunie Projekti, в первом полугодии 2007 года основная масса предложения новых квартир была сконцентрирована в столице, где в среднем 12% от общего количества жилых единиц приходилось на центр Риги, а на ее микрорайоны – в среднем 55% (см. Рисунок 3). Суммарный удельный вес остальных регионов составлял в среднем 33%. Следует отметить, что в течение последних четырех месяцев нынешнего года доля новых квартир в микрорайонах столицы характеризовалась постепенным снижением (с 59% до 54%). В то время как в Юрмале и Рижском районе данный показатель увеличился на 5% и 2%, соответственно. Что касается структуры предложения квартир в микрорайонах Риги, то вот уже два месяца подряд тройка лидеров остается неизменной. Это – Плявниеки, Кенгарагс, Пурвциемс. Однако если доля предложения единиц жилья в Плявниеках и Кенгарагсе за последний месяц снизилась на 1%, то в Пурвциемсе она не поменялась (см. Таблицы 4 и 5). Между тем, необходимо отметить, что Иманта прежде не находилась в числе наиболее привлекательных для строительства микрорайонов. Сегодня же благодаря выходу на рынок нового проекта Jūrmalas gatve 100, предполагающего строительство 120 квартир, Иманта заняла достойную шестую позицию, вытеснив из шестерки наиболее застраиваемых микрорайонов Торнякалнс.

Жилые поселки и рядные дома
Активность девелоперов на рынке новых проектов жилых поселков и рядных домов, по сравнению со строительством многоквартирных домов, традиционно остается не очень высокой. Тем не менее, с 10 июня по 10 июля 2007 года в данных сегментах потенциальным покупателям были предложены четыре новых проекта, предусматривающих в общей сложности строительство 50 жилых единиц. Следует отметить, что все заявленные на рынке проекты жилых поселков будут расположены за пределами столицы: Grietiņas (10 домов) – в Тукумском районе, Daugavmalas (14) – в Огрском и Somu mājas Mārupē (20) – в Рижском районе. В свою очередь проект рядного дома (Komētas iela b/n) планируется возвести в рижском микрорайоне Катлакалнс. Интересно, что в сегменте жилых поселков заявленные проекты в первом полугодии нынешнего года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого, были менее масштабными, нежели в сегменте рядных домов. А именно: среднее количество жилых единиц в каждом проекте жилого поселка снизилось с 29 до 20. В то время как в сегменте рядных домов данный показатель характеризовался достаточно большим увеличением (с 9 до 16). Это объясняется тем, что сегодня все более стремительно развивается сегмент индивидуального строительства, который довольно жестко конкурирует с сегментом жилых поселков. Поэтому девелоперы, стараясь минимизировать риск, связанный с неудачной реализацией таких проектов, уменьшают их масштабность.

Заключение
Анализ динамики развития рынка нового строительства жилой недвижимости Латвии в первом полугодии 2007 года, по сравнению с аналогичным периодом 2006-го, позволил выявить три главных момента. Во-первых, показатели активности первичного рынка многоквартирных домов демонстрировали положительную динамику развития. Благодаря тому, что количество квартир в заявленных проектах увеличивалось более стремительно, нежели число самих этих проектов, в первом полугодии нынешнего года на каждый из них приходилось по 113 жилых единиц (в аналогичном периоде 2006 года – 61). Во-вторых, темпы роста средних цен в центре Риги и Юрмале снизились до 0,6% в месяц, а в Рижском районе – до 4%. В то время как в микрорайонах столицы и других районах Латвии они остались неизменными (в среднем 3% в месяц). В-третьих, сегодня интерес профессиональных участников рынка направлен на развитие менее масштабных жилых поселков, чтобы минимизировать риск, связанный с невозможностью удачно реализовать проект.

Таблица 1

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Таблица 5

Рисунок 1

Рисунок 2


* − Пять проектов (284 квартиры) будут располагаться в микрорайонах Риги (таких как Ильгюциемс, Иманта, Межциемс и Плявниеки), по два – в Рижском районе и других районах Латвии (228 и 105 квартир, соответственно), а также по одному проекту – в центре Риги и Юрмале (11 и 57, соответственно).

Рисунок 3