Осенью – в школу
Сертификация – одна из причин, почему закон «Об управлении жилыми домами» начал свой путь в Сейм. Документ впервые определит само это понятие, права и обязанности управляющего, а также корзину обязательных услуг, которые управляющий должен оказывать. Предполагается, что депутаты примут и предложение об обязательной сертификации управляющих. В окончательном чтении закон может быть принят осенью, и, если в нем будет содержаться это требование, немедленно начнется работа по подготовке правил сертификации и их подаче в правительство. Конечно, сертификаты управляющих существуют в Латвии уже сейчас, и их выдают своим членам общественные организации, но их нельзя рассматривать как равноценные удостоверениям нового образца, которые будут требоваться от управляющих в будущем. В основе сертификации лежит обязательный образовательный минимум, который потенциальный управляющий должен получить. Это может быть высшее, среднее либо профессиональное образование. В настоящее время курсы управления недвижимостью читают в юридических колледжах. Подобные есть в РТУ, ЛУ, в государственном и муниципальном учебном центре. Самые короткие курсы – 54 учебных часа – проводит Государственное жилищное агентство, однако для получения сертификата их недостаточно. Введение в стране сертификатов не означает, что здания на какое-то время останутся без управляющих. Каждому желающему работать в этой области будет дан срок, чтобы получить этот сертификат. Вводится переходный период, но он, разумеется, будет не бесконечным.

Беспечность может обойтись дорого
Типично, когда человек, купив квартиру, тратит силы и средства на благоустройство. Обслуживание дома, как правило, отходит на второй план. Люди редко обращают внимание на то, кто ответственен за обслуживание здания, на каком уровне оно ведется и сколько за эту услугу надо платить. Над этими вопросами обычно задумываются гораздо позже, когда обнаруживают, что долго не убирается подъезд, сломана входная дверь, не заменены выбитые окна или повысилась плата за квартиру. Существующие правила КМ предусматривают, что управляющие должны своевременно информировать жильцов дома о реальных затратах на его обслуживание, а также о предстоящих изменениях в счетах за услуги. И только через месяц после  этого объявления они имеют право представлять счета уже на основании реальных расходов, не требуя согласия живущих в доме. К сожалению, реальность свидетельствует о том, что квартиро-владельцы могут и не узнать, куда делись уплаченные ими деньги. Иногда большая часть суммы уходит на административные расходы, а в запасе ничего не остается. Кроме того, когда один и тот же управляющий занимается несколькими домами, возможна ситуация, когда «запас» одного дома используется для другого, где в тот момент деньги нужны больше. Но ломаться свойственно не только машинам – и в доме могут произойти неожиданные «сюрпризы»: начинает течь крыша, лопаются водопроводные трубы, приходят в негодность тепловые узлы. Вот тогда люди и начинают думать о том, как и какими средствами это устранить. Подобной ситуации можно избежать, если товарищество квартировладельцев откроет свой счет в банке и будет перечислять плату за обслуживание непосредственно на него. Такую рекомендацию дает директор департамента эксплуатации домов Государственного жилищного агентства Ириса Симановича. Снять деньги с этого счета можно только с согласия уполномоченного лица банка. Самостоятельно, без согласия жильцов, управляющий может снять со счета только ту часть денег, которая относится непосредственно к прямым платежам (за воду, отопление, вывоз отходов и т. д.), все остальное смогут контролировать сами жильцы.

Все должно быть предусмотрено в договоре
Уже заключая договор с обслуживающей фирмой, человек должен иметь ясное представление о том, какие услуги он хочет получать от управляющего. Как правило, об основных никто не забывает, но важно убедиться, предусматривает ли договор, что управляющий обслуживает территорию дома и помещения общего пользования (подъезд, входная дверь) и обеспечивает очередные ремонтные работы (замена выбитых окон, сломанных замков и проч.). В договоре должны быть ясно обозначены административные издержки фирмы, то есть сколько с каждого квадратного метра платится за ее содержание. Как правило, эта сумма составляет в Латвии 5-6 сантимов за квадратный метр, но есть и дома, где за это просят 60 сантимов и больше. Также целесообразно уже в договоре предусмотреть, сколько от общей взимаемой суммы отводится на ремонтные работы, уход за двором и внутренними помещениями. С образцами договора об обслуживании можно ознакомиться на сайте жилищного агентства www.ma.gov.lv. Чтобы застраховаться от проблем с обслуживающими фирмами, Ириса Симановича рекомендует владельцам квартир договориться о перенятии дома в свое управление и обслуживание: – В таких действиях есть ряд позитивных моментов, – поясняет она. – А именно: владельцы квартир и в дальнейшем могут принимать решения об обслуживании дома, в том числе устанавливать плату за обслуживание, у них есть право контролировать, как используются их деньги, и им легче решать вопросы усовершенствований в доме и реновации, а также и о дальнейших вложениях в нее средств.

Необходим единый регистр
Государственное жилищное агентство регулярно получает жалобы жильцов, недовольных управляющими. Большинство недовольно тем, что не получает отчетов об использовании средств. Еще квартировладельцы считают, что содержанию дома уделяется мало внимания или вообще ничего не делается в этом отношении. Однако рекомендовать хорошего управляющего или предупредить о таком, с которым лучше дела не иметь, пока невозможно, потому что в стране нет единого регистра управляющих. В любом случае, когда он появится, то обязательно станет подспорьем для тех квартировладельцев, которые только начинают думать об обслуживании домов. Именно по этому регистру они смогут выбрать управляющего для своего дома.

Изношенный дом – забота собственников
С проблемами содержания и реновации дома квартировладельцам столкнуться придется неизбежно. С годами он все больше изнашивается, стареет, ему нужен ремонт, замена коммуникаций. И это уже забота собственников – содержать здание в таком порядке, чтобы оно могло служить долго, чтобы не приходилось тратить деньги там, где их можно сэкономить.

Рисунок

Ириса Симановича, директор департамента обслуживания домов Государственного жилищного агентства:
− Как машинам нужен техосмотр и страхование, а водителю, соответственно, права и справка медкомиссии, управляющему домом нужен сертификат. То есть документ, подтверждающий его компетентность. В легковой машине едут обычно не более пяти человек, а в жилом доме, если в нем, скажем, 50 квартир, проживают в среднем 150 человек. Можно ли доверить такой дом первому встречному, человеку без специальных знаний? Думаю, нет. В краткосрочной перспективе, особенно в новых проектах, где ничего еще особенно не износилось, это можно еще себе позволить: управляющий организует подметание перед дверьми, уборку подъезда, может быть, чистку окон. И все. А что произойдет спустя некоторое время с коммуникациями, требующими ремонта, или со строительными конструкциями, если в них возникнут повреждения?

− Считаю, что сертификация – дело нужное, потому что практика показывает (особенно это касается новостроек): когда домом управляют непрофессионалы, не способные справиться со своей работой, дом этот в конце концов остается без управляющего. Определенно следует внести изменения в законодательство, дополнив его пунктами о коммунальном обслуживании домов. В результате сертификаты управляющих не попадали бы в руки непрофессионалов, а были бы у тех, кто реально занимается этим бизнесом. Говоря о возможности самим жильцам заниматься управлением дома, следует различать два случая. Чаще всего владельцы квартир решают взять дом на обслуживание, когда не довольны работой обслуживающей фирмы или хотят сэкономить средства. Если жильцы берут дом в свое ведение в ситуации, когда они не довольны работой управляющего и хотят ее улучшить, это достойно поддержки, но если из-за экономии, то вряд ли что-либо получится… Профессиональный управляющий обычно имеет несколько объектов, поэтому он имеет скидки на ремонтные, профилактические и другие работы. Жильцы, обслуживающие только свой дом, подобных льгот не имеют. Кроме того, жильцы редко сознают, насколько важно постоянно проводить в доме профилактические работы.

Илзе Вингре, член правления SIA Pilsētmāju institūts Urban Art:
– Идею введения сертификатов я в принципе поддерживаю: сертификат – это свидетельство надежности и гарантия того, что его обладатель знает специфику работы по коммунальному обслуживанию здания и несет за нее ответственность. Иной вопрос, кто и на каких условиях будет эти сертификаты выдавать, чтобы качество упомянутой работы было обеспечено, а сертификат был бы не просто бюрократическим документом, приобретенным за определенную плату. Знания специалиста по обслуживанию зданий должны быть подтверждены документом, который свидетельствует о квалификации и служит основанием для соответствующей платы за качественное обслуживание. То, что владельцы квартир сами хотят участвовать в обслуживании своей собственности, – выше всяческих похвал, поскольку это ответственность! Самый простой и, на мой взгляд, наиболее эффективный способ обслуживания, когда зданием управляют сами владельцы квартир, а на основании договора или доверенности функции обслуживания и управления выполняет фирма или уполномоченное лицо. Это позволяет лучше контролировать работу управляющего и облегчает порядок принятия решений. Одновременно можно экономить на административных расходах. Конечно, в зависимости от того, насколько владельцы квартир готовы пожертвовать своим временем и участвовать в работе по обслуживанию здания. Следует отметить, правда, что эту работу нельзя выполнять спонтанно, так как она весьма ответственная. Еще одним положительным моментом можно считать и то, что при самостоятельном обслуживании лучше видно «поле деятельности» и, возможно, легче добиться внимательного и бережного отношения жильцов к своей собственности, что является проблемой для большей части многоквартирных домов. Минус же состоит в том, что, когда жильцы сами хотят заниматься обслуживанием домов, им приходится сталкиваться с чрезмерными расходами на услуги специалистов, выполняющих работы различной квалификации для поддержания инженерных систем.

– Несомненно, стремление к упорядочению отрасли нужно оценивать позитивно, поскольку, к сожалению, нормативных актов, касающихся сферы обслуживания недвижимости, в настоящее время не хватает. Это приводит к множеству неясностей. Учитывая, что обслуживание недвижимости касается большинства жителей, следовало бы регламентировать требования для работающих в этой отрасли. Мне кажется, необходимо больше думать о внесении в законодательство минимальных квалификационных требований для управляющих домами. Если жители дома не доверили обслуживание фирме, а хотят хозяйничать сами, недостаток профессионализма обязательно скажется. Обслуживание не может быть качественным, если им занимаются в альтруистических целях, потому что это такой же бизнес, как и любой иной, кроме того, со своей спецификой. Для успешной работы в сфере обслуживания нужны экономические, финансовые, управленческие, технические и психологические знания. Если жильцы могут выдвинуть из своей среды или пригласить за плату специалиста такой квалификации, то не существенно, управляет ли домом фирма или учрежденное жильцами товарищество.