Многоквартирные дома
По данным аналитического отдела Центра бизнес-информации Jaunie Projekti, с 10 мая по 10 июня 2007 г. на рынке жилой недвижимости потенциальным покупателям были предложены 14 новых проектов многоквартирных домов, предусматривающих строительство 2012 квартир (см. Рисунок 1). Семь проектов были заявлены в микрорайонах столицы (таких как Вецаки, Ильгюциемс, Кенгарагс, Плявниеки, Пурвциемс, Торнякалнс и Шампетерис), 3 – в Рижском районе, 2 – в других районах Латвии и по одному проекту в центре Риги и Юрмале (см. Таблицу 1). Следует отметить, что по сравнению с предыдущим месяцем, когда на рынке были предложены лишь 8 проектов (520 квартир), в рассматриваемый период показатели активности характеризовались практически двукратным и четырехкратным ростом. А при сравнении количества жилых единиц, предложенных в текущем месяце, с числом квартир, заявленных в аналогичный период прошлого года, отмечается даже семикратный рост (см. Рисунок 1). Более того, с 10 мая 2006 года по 10 июня 2007-го такое количество квартир предлагалось всего три раза: в июне-июле 2006 года (2018 квартир), в феврале-марте 2007-го (2593) и в нынешнем мае-июне (2012). Основная причина столь значительного увеличения общего объема предложения нового жилья – выход на рынок сразу пяти крупномасштабных проектов, доля квартир в которых составляет 82% от общего количества всех заявленных жилых единиц в рассматриваемый период (см. Таблицу 2). К такому выводу позволяет прийти и анализ еще одного показателя – среднее количество квартир на каждый проект. Если с 10 мая 2006 года по 10 мая 2007-го он составил в среднем 74 жилые единицы, то в текущем месяце на каждый проект приходилось в среднем уже по 144 квартиры. Таким образом, сложившаяся ситуация на рынке новых проектов многоквартирных домов еще раз подтверждает высказанное в № 5(20) газеты мнение аналитического отдела Центра бизнес-информации Jaunie Projekti о том, что сегодня интерес девелоперов в основном направлен на развитие и реализацию именно крупномасштабных проектов. Они позволяют не только снизить затраты на строительство и минимизировать риски, но и предложить потенциальным покупателям развитую инфраструктуру и более оптимальный по метражу и планировочным решениям набор квартир.

Динамика цен
Анализ ценовой ситуации в сегменте новых проектов многоквартирных домов показал, что самые высокие средние цены на новое жилье традиционно наблюдаются в центре Риги и Юрмале. Здесь с 10 мая по 10 июня 2007 года данный показатель увеличился с 3780 EUR/кв. м до 3800 EUR/кв. м и с 3540 EUR/кв. м до 3560 EUR/кв. м, соответственно (см. Рисунок 2). Сравнительно высокая стоимость 1 кв. м новых квартир в этих регионах – основная причина не только самых низких ежемесячных темпов роста цен, но и явно оформившейся тенденции планомерного снижения их прироста. Подтверждением тому служит такой факт: если в первом полугодии 2006 года в центре столицы и городе курорте цены поднимались в среднем на 2% и 1,5% в месяц, соответственно, то в аналогичный период 2007-го – в среднем на 0,6%. Подобная ситуация наблюдается и в Рижском районе, где рассматриваемый показатель снизился в среднем с 6% до 4%. В результате здесь средняя цена предложения в мае-июне 2007 года выросла с 1930 EUR/кв. м до 2010 EUR/кв. м. В свою очередь, в микрорайонах Риги и других районах Латвии стоимость 1 кв. м жилья по-прежнему растет в среднем на 3%. При этом в микрорайонах столицы она достигла 2330 EUR, а в других районах Латвии – 990 EUR.

Структура предложения
Структура предложения в течение последних трех месяцев стабилизировалась, что, казалось бы, предполагало устойчивую ситуацию на рынке новых проектов многоквартирных домов в целом. Однако конец весны и начало лета преподнесли сюрприз: в Юрмале был заявлен первый крупномасштабный проект Sundays. Его выход значительно изменил ситуацию на рынке. Еще с 10 февраля по 10 мая 2007 года приблизительно 58% новых квартир предлагались в микрорайонах Риги, 16% – в Рижском районе, 12% – в центре столицы, 3% – в Юрмале, а остальные 11% – в других районах Латвии. Однако сегодня, после произошедших структурных изменений, удельный вес предложения нового жилья в Юрмале увеличился с 3% до 7%, в то время как в центре столицы, микрорайонах Риги и других районах Латвии он снизился (см. Рисунок 3). Следует отметить, что в рассматриваемый период кардинальные перемены произошли и в структуре предложения квартир в микрорайонах Риги. Здесь они также были вызваны одновременным появлением трех крупных проектов в Пурвциемсе, Кенгарагсе и Торнякалнсе (см. Таблицу 2). Еще месяц назад в Кенгарагсе и Пурвциемсе концентрировалось 13% и 9%, соответственно, от общего количества предлагаемого жилья в многоквартирных домах. С 10 мая по 10 июня 2007 года в этих микрорайонах доля новых квартир увеличилась до 16% и 12%, соответственно (см. Таблицу 3 и 4). Благодаря такому приросту Пурвциемс вошел в тройку лидеров (в предыдущем месяце – 4-е место). Помимо того, интересно заметить, что Торнякалнс прежде не находился в числе наиболее привлекательных для строительства микрорайонов. Сегодня же он занял достойную 6-ю позицию, вытеснив из семерки наиболее застраиваемых Иманту.

Планы строительства
За последний месяц Центру бизнес-информации Jaunie Projekti стало известно о планах строительства 24 новых проектов многоквартирных домов. Девять из них будут расположены в центре столицы, а 15 – в ее микрорайонах (по 2 проекта в Агенскалнсе, Пурвциемсе и Иманте, а также по 1 проекту в Чиекуркалнсе, Ильгюциемсе, Межциемсе, Плявниеках, Шампетерисе, Саркандаугаве, Торнякалнсе, Зиепниеккалнсе и на Югле). Таким образом, с 10 мая 2006 года по 10 мая 2007-го в целом получена информация о 236 планируемых к реализации проектов. Следует отметить, что в рассматриваемый период 4 проекта (VIA MARINA, Ķengaraga zieds, Baltik Nams и Nams Deglava ielā) перешли со стадии планирования на стадию заявленных на рынке.

Жилые поселки и рядные дома
На рынке нового строительства в сегменте жилых поселков с 10 мая по 10 июня потенциальным покупателям были предложены три проекта, предусматривающие в общей сложности возведение 33 домов. Таким образом, на сегодняшний момент основная масса предложения – 76% от общего количества домов – по-прежнему концентрируется в Рижском районе (см. Рисунок 4). Dzelzceļa 61 (3 жилые единицы) будет расположен в Рижском районе, Mājas ‘’Četri’’ (4) – в Огрском районе и VIA MARINA (26) – в Вецаках. Следует отметить, что текущий месяц, по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, характеризовался более низкими показателями активности: количество проектов и домов сократилось на 40% и 80%, соответственно. Кроме того, при сравнении этих показателей со средними цифрами первых четырех месяцев 2007 года, когда на рынке каждый месяц появлялись в среднем по 2 проекта, или 34 дома, видно: хотя общее количество жилых единиц практически не изменилось, число домов, которые приходятся на каждый проект, снизилось с 17 до 11. Это говорит о том, что и без того не слишком высокая активность профессиональных участников рынка в данном сегменте еще больше снизилась. Необходимо заметить также, что в рассматриваемый период не было заявлено ни одного проекта рядных домов.

Заключение
Итак, подведем итоги: с 10 января по 10 июня 2007 года на рынке новых проектов многоквартирных домов в целом были заявлены 59 проектов, предусматривающих строительство 7211 квартир (см. Рисунок 1). Между тем в аналогичный период прошлого года данные показатели составили 65 и 3946, соответственно. Это наглядно демонстрирует сформировавшуюся тенденцию: количество проектов сокращается, а число жилых единиц в них возрастает (в рассматриваемом периоде – практически в два раза). В результате значительно возросшее предложение новых квартир в январе-июне 2007 года обусловило снижение темпов роста цен на рынке жилой недвижимости Латвии в целом.

Таблица 1

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Рисунок 1

Рисунок 2

Рисунок 3

Рисунок 4