Немного истории
Что такое ипотека, сегодня знают если не все, то большинство – точно. И это большинство активно пользуется системой получения средств, чтобы приобрести недвижимость. Именно в качестве средства приобретения недвижимости и появились первые ипотечные кредиты для физических лиц. Это уже потом они стали массово выдаваться и юридическим лицам. А на заре становления банковской системы ипотечные кредиты были скорее исключением, чем правилом. Первые кредиты имели довольно высокие процентные ставки, а потому отпугивали тех, кто в них нуждался. В те годы многие брали ссуды на то же строительство и покупку квартир у небольших фирм или частных лиц. В корне все изменил, как ни странно, знаменитый российский дефолт 1998 года. С одной стороны, он обесценил деньги и вверг многих в разорение (многие активно работали восточным соседом). Но, с другой стороны, стимулировал развитие в Латвии современной кредитной системы. Ведь свободных средств на рынке оставалось не так уж и много. Строительство же, несмотря ни на что, развивалось. Поэтому ипотечные кредиты стали набирать в весе. А проценты, начисляемые по ним, стали в весе уменьшаться. Так, скажем, если в середине 1998 года средняя кредитная ставка составляла около 28%, то сегодня она колеблется в периоде между 10 – 12%. А объем предоставления ипотечных кредитов с тех пор увеличился в несколько сотен раз. Что, в общем-то, и привело к ситуации на рынке недвижимости, которую мы и наблюдаем сегодня.

Банки осознают риски
Большой объем ипотечного кредитования, предоставляемого юридическим лицам, позволил бурно осваивать земли под застройку, развивать новые проекты, вести строительство. Ну и, конечно, дал возможность скупать и перепродавать эту самую недвижимость. Наличие относительно свободного кредитования подвигло некоторые компании на такой шаг, как воздвижение если и не финансовых пирамид в сфере недвижимости, то, по крайней мере, к попыткам создания таковых. Возникали даже ситуации, когда одни проекты становились своеобразным залогом для финансирования других, которые, в свою очередь, служили стимулом дальнейшего поиска денег. Если в такой цепочке возникала финансовая или правовая брешь, то могла разрушиться вся пирамида, погребая под собой как тех, кто намеревался получить квартиру в строящемся доме, так и тех, правда, в меньшей мере, кто эти проекты развивал. Но к чести нашей банковской системы подобная ситуация была многими банками просчитана, и мы сегодня имеем то, что имеем: строгий контроль за девелоперами, а особенно за риэлторами, которым предоставляются кредиты. Контроль и почти полное взаимопонимание.

Доверие – проверенным
Чтобы сегодня получить кредит для развития проекта, девелоперам необходимо отвечать ряду банковских требований. Надо заметить, что банки предпочитают иметь дело с теми компаниями, которые уже работали или работают с данным банковским учреждением и зарекомендовали себя в этом сотрудничестве с положительной стороны. Еще одно требование, которое выдвигают многие банки: финансирование 70-80% конкретного проекта девелоперская компания должна осуществлять за собственные средства. Недостающие же предоставит банк. На каких условиях? Чаще всего на приемлемых. С установившимися сегодня в данном банке ставками плюс euribor или rigibor в зависимости от получаемой от банка валюты и состояния дел в экономике страны. При этом нелишне будет заметить, что кредиты сегодня берутся в основном в евро, реже – в латах и совсем уж редко – в долларах. Эта валюта была самой популярной лет пять назад. Сегодня «долларовых» ссуд почти нет в кредитных историях девелоперов. И это понятно. Страна идет к вступлению в зону евро, а следовательно, и долги лучше отдавать в будущей валюте страны – евро. Хотя и латы пока тоже пользуются спросом. И это несмотря на поднятую процентную планку. Некоторые банки предоставляют кредиты только на приобретение земли, ее обустройство и проектирование. Строительство же стараются не финансировать. Многие банки, чтобы еще больше обезопасить себя, проводят политику отказа от кредитования коммерческой, а тем более промышленной недвижимости. По их мнению, спрос в этом сегменте рынка еще слишком низок, а в промстроительстве и вовсе заметны значительные стагнационные процессы. А до настоящего насыщения рынка жилья еще очень далеко.

С перекупщиками со трудничают неохотно
Сегодня покупателями жилого фонда выступают частные лица и так называемые спекулянты – то есть те же частные лица или риэлторские компании, которые приобретают недвижимость для дальнейшей перепродажи. Хотя в процессе ослабления лихорадки вокруг реализации квартир количество таких сделок будет, несомненно, снижаться. Это связано с тем, что уменьшится и сверхприбыль, на которую перекупщики и были нацелены изначально.  Но основными регуляторами здесь все же выступают банки. У них существуют свои приоритеты в кредитовании этих процессов. Для частных лиц все банки предлагают хорошие или очень хорошие условия ипотеки. Можно взять кредиты даже на срок до 40 лет – в зависимости от вида и «возраста» жилища. Можно получить кредитные каникулы, выбрать фиксированную или плавающую процентную ставку по кредиту. И еще много всяких приятных вещей. Только бери и плати. А вот тем, кто покупает недвижимость для перепродажи, получить кредит становится все сложнее. Банки внимательно изучают таких клиентов и не особенно стремятся выделять желаемые кредиты. Но если все-таки предоставляют ссуду... то процентная ставка будет выше, да и сумма, выделяемая на кредитование, будет пожиже. Она зачастую составляет примерно 10% от стоимости недвижимости. Это делается для того, чтобы, например, риэлторы больше использовали свои собственные средства для покупки такой недвижимости. Тогда, как считают финансисты, и риск в таких банковских операциях по предоставлению кредитов будет сведен к минимуму. Впрочем, риэлторам и этой суммы вполне хватает для резервирования квартиры. Остальное же доплатит покупатель.

Банкам симпатичен план правительства
Сегодня у многих на слуху меры, с помощью которых правительство Латвии намерено бороться с инфляцией. И первоочередная из них – сделать получение банковского кредита прозрачным. Теперь, чтобы получить деньги на покупку все той же недвижимости, придется предоставлять банку справку из Службы госдоходов о сумме получаемой данным лицом прибыли. Конечно, это касается только физических лиц. Юридические, прежде чем получить необходимую сумму в банке, и так проходят многочисленные проверки. Существует мнение, что именно отток частных инвесторов в связи с принятием такого закона вызовет снижение спроса на жилищное строительство. А следовательно, этот процесс коснется и самих девелоперов. Многие банки и компании-девелоперы в целом расценили это действие правительства как положительное. Уже сегодня, до вступления этого акта в силу, многие кредитные учреждения тщательно проверяют кредитные истории своих клиентов и не допускают к получению ипотечного кредитования тех из них, кто не может доказать легальности получаемых сумм. В конечном счете, по мнению банков, этот процесс послужит и на благо самих заемщиков, которые упорядочат свои отношения с работодателями и начнут получать легальную заработную плату. Именно поэтому банковская система Латвии не видит причин снижения кредитования как юридических, так и физических лиц. Такого, скорее всего, не произойдет. А если и случится, то только на начальном этапе введения закона. В дальнейшем же еще несколько лет на рынке будет наблюдаться устойчивый спрос на эти банковские операции. Ведь развитие строительства, если есть спрос на его конечный продукт, не остановить никакими актами. Оно, несомненно, будет развиваться.

ФАКТЫ:

• В 2006 г. выданная банками общая сумма кредитов не банкам увеличилась на 3,9 миллиарда латов, или на 56,2%, и в конце декабря достигла 10,87 миллиарда латов.
• Наиболее активно кредитуемой областью в конце декабря 2006 г. были операции с недвижимостью, которая получила 27,8% общего объема кредитов, выданных отраслям народного хозяйства (31 декабря 2005 г. – 21,9%).
• В 2006 г. на 73,9% возрос объем кредитов, выданных на строительство, который в конце года составил 10% всех выданных отраслям народного хозяйства кредитов (декабря 2005 г. – 8,5%).
• В конце 2006 г. 76,1% выданных семейных кредитов были предоставлены на покупку жилья.
  
  Источник: FKTK
  

ФАКТЫ:

• Объем ипотечных кредитов в течение 2006 г. увеличился на 92,1%, или на 2,68 миллиарда латов.
• Удельный вес ипотечных кредитов в общей сумме выданных кредитов в конце декабря 2006 г. достиг 51,8% (31 декабря 2005 г. – 42,4%).
• В конце 2006 г. 69,4% всех выданных кредитов были обеспечены ипотекой (декабря 2005 г. – 63,3%).
• Большую часть, или 79,7%, объема ипотечного кредитования в конце 2006 г. составила первая ипотека, в т. ч. 54,2% – ипотека на жилье, 27,1% – ипотека на коммерческую собственность, а 18,7% – ипотека на земельные участки.
• В конце 2006 г. ипотекой было обеспечено 90,4% выданных семейных кредитов.
  
  Источник: FKTK