Слуги или господа?
- Система, которую мы создали, подразумевает, что хозяин квартиры – это господин, а управляющий – слуга, – говорит директор юридического департамента Жилищного агентства, отвечающего за жилищную политику в стране Индулис Краузе. – И, как правило, господин дает слуге поручения.
Нередко ситуация, правда, складывается диаметрально противоположная. Например, девелоперы новых проектов предлагают своим покупателям одновременно подписывать договоры и о покупке квартиры, и об управлении ею.
- К сожалению, такие навязанные договоры – об управлении – часто невыгодны квартировладельцам, – отмечает Краузе, – а расторгнуть их практически невозможно или же очень сложно.
По его словам, закон «О квартирной собственности» устанавливает виды и способы управления и хозяйственного использования, в том числе и возможность сменить управляющего. Однако если стороны договорились иначе, юридически оспорить это трудно. Многие владельцы жилья уже жаловались на неудобные договоры управления и в Жилищное агентство, и в Центр защиты прав потребителей. Жалобы касались и качества договоров. В частности, некоторые документы составлены так, что остается неясным, сколько и за какие услуги должен платить хозяин квартиры. Покупатель может столкнуться с тем, что за обслуживание придется платить намного больше, чем предполагалось первоначально.
Краузе считает, что подобные неясности в договорах, скорее всего, создаются умышленно.
Часто домом управляет дочерняя фирма девелопера, и такие схемы дают возможность хорошо заработать еще и на обслуживании.
С И. Краузе согласен директор предприятия по обслуживанию домов «Cleanhouse» Кристапс Дроне. Он подчеркивает, что многие управляющие новыми проектами тесно связаны с девелоперами.
- Часто девелоперов, управляющих и строителей представляют одни и те же лица, – говорит он. – Многие из новых проектов строятся с целью получения максимальной прибыли, и такая модель позволяет это реализовать.

- Ажиотаж вокруг недвижимости очень велик, и люди, приобретая жилье, о множестве нюансов даже не задумываются. Потенциальным покупателям следует тщательно рассмотреть предлагаемый договор об управлении, оценить репутацию управляющего и другие моменты. Надо понять, что при покупке квартиры приобретаются и доли совместной собственности, а в том случае, если в проекте есть, к примеру, круглосуточная охрана с видеонаблюдением, ночное освещение фасада, яркий свет на лестничной клетке, за все это придется платить. Следует подчеркнуть, что серьезные и профессиональные управляющие, которых заботит престиж предприятия, не выберут сомнительные методы получения прибыли. Заключая договоры об управлении, мы очень детально указываем, сколько и за что именно придется платить.

Как же изменить эту неприятную ситуацию?
Один из путей решения проблемы – создание товариществ собственников квартир еще до подписания договора о покупке квартиры. Это позволит своевременно привлечь будущих хозяев, подписавших предварительные договоры о покупке, к процессу управления домом.  В этом случае владельцы квартир смогут сами решить: утвердить кандидатуру
предложенного девелопером управляющего или искать другого. Девелоперы некоторых проектов уже начали предлагать покупателям подобные схемы.

- Со временем рынок, разумеется, вынудит девелоперов проектов по недвижимости работать добросовестнее, но и покупатели должны быть просвещенными и думать о том, что подписывать. Еще перед подписанием  предварительного договора о покупке квартиры следовало бы тщательно проанализировать все договоры и проконсультироваться с юристом. Иначе придется заключить невыгодный договор об управлении или же потерять внесенный залог. К управлению большим многоквартирным домом лучше всего привлечь серьезное и профессиональное предприятие. Будут ли это предприятия с муниципальным или частным капиталом, думаю, не столь важно. Даже если владельцы жилья окажутся настолько активными, что создадут кооператив или товарищество собственников, взяв управление домом на себя, хозяйственное его использование лучше передать профессиональному предприятию.

Надо вводить стандарты
Многих неприятностей удалось бы избежать и в том случае, если бы договаривающиеся стороны придерживались стандартной формы договора. Такой документ – «Проект договора об управлении и хозяйственном использовании вновь построенного жилого дома» – уже разработан, и с ним каждый может ознакомиться на сайте Жилищного агентства. Однако следует отметить, что никаких юридических механизмов, которые обязывали бы девелоперов соблюдать принципы этого договора, нет. В том, что данная область предпринимательства нуждается в упорядочении и введении определенных стандартов, уверены и сами управляющие.
- В новых условиях необходимы новые модели деятельности, алгоритмы, нормы, которые позволили бы удержаться на плаву тем, кто нырнул в бизнес обслуживания домов либо покупает продукты и услуги, – считает директор по маркетингу предприятия по обслуживанию домов «Māju Serviss KSA» Инга Балтиня. – Стандартный договор об обслуживании – реальный инструмент по снижению рисков и защите покупателя. И. Балтиня отмечает, что привести к стандарту необходимо также три-четыре взаимных соглашения с конкретными обязательствами, оговоренными сроками и финансовыми условиями со стороны каждого из участников процесса развития проекта – девелопера, строителя, управляющего и страховщика. В этих соглашениях следовало бы предусмотреть, какая из сторон, в какой момент и что именно должна делать, какие условия и гарантии надо соблюдать в той или иной ситуации, когда объект уже продан. Например, кто, в какие сроки и за какие средства должен устранять дефекты и недостатки, которые обнаружились при эксплуатации дома. В противном случае в незавидное положение попадают и владельцы, и управляющие, а взаимный конфликт практически неизбежен.
- Владельцы с жалобами и требованиями устранить недостатки строительства обращаются непосредственно к управляющему, – говорит И. Балтиня. – Последний, конечно, делает что может, ищет подрядчика, например. Иногда начинаются судебные процессы... Все это требует времени и расходов, процесс устранения дефектов зачастую превращается в мексиканский сериал, когда «страсти – в клочья». Следовало бы документально зафиксировать: строительная фирма в течение гарантийного срока не должна «пропадать», а если бизнес трансформируется, гарантийные обязательства необходимо передавать преемнику или же искать другие пути.Одна из проблем состоит в том, что в Латвии отсутствует единый стандарт управления недвижимостью, который определял бы, что это за услуга и из чего она состоит. По словам Индулиса Краузе, в начале будущего года может быть принят закон «Об управлении жилыми домами», находящийся сейчас на рассмотрении в Сейме. Он и мог бы стать базовым документом, регулирующим управление. Предполагается, что этот закон будет устанавливать минимальные требования, которые управляющий в любом случае должен соблюдать.Стандарт мог бы определять, в частности, как часто нужно производить техническое обследование дома, порядок, который необходимо поддерживать, какой уровень основных услуг (отопление, канализация, водоснабжение, вывоз отходов и др.) должен быть обеспечен в доме, чтобы люди могли нормально жить и пользоваться своей собственностью. Будет разработана и соответствующая нормативная база – правила правительства, более четко регулирующие «условия игры» в управлении домами. Например, обязательными могли бы стать сертификаты о профессиональном образовании управляющих.
- Есть еще вещи, нуждающиеся в обсуждении, – подчеркивает И. Краузе, – в частности, насколько государство должно регулировать страхование совместной собственности, потому что в малорентабельных домах вводить страхование как обязательное требование проблематично. В то же время, если случится стихийное бедствие, отсутствие страховки у дома может привести к серьезным последствиям. Следует добавить, что еще сложнее и запутаннее обстоит дело в новых поселках, где управление, принадлежность общей инфраструктуры и ее использование не регламентируются никакими специальными законами.

- Государство должно установить обязательные минимальные требования к управлению домами. Управляющий в таком случае мог бы установить свою цену на определенный минимум услуг. И если владельцев квартир эта цена не устраивает, они могут искать другого, более выгодного поставщика услуг. Это поможет упорядочить рынок. Еще нужно обеспечить честную конкуренцию. Муниципальные предприятия со своей фиксированной и не соответствующей реальным затратам платой за обслуживание (14,8 сантима за 1 кв. м) ощутимо искажают рынок. Частный управляющий, который не может предлагать услуги ниже себестоимости, поставлен в невыгодное положение, потому что владельцы квартир, если он просит, к примеру, 25 сантимов, могут подумать, что частный управляющий накручивает цену.

Будущее за профессионалами
О сильной конкуренции в отрасли управления домами говорить преждевременно. Но участники рынка и специалисты Жилищного агентства отмечают, что в будущем профессионализм управляющих будет иметь все большее значение. “Кооперативные общества владельцев квартир были актуальны в период приватизации, когда нужно было разрушать монополию домоуправлений, – считает И Краузе. – Теперь мы понимаем, что к управлению большим многоквартирным домом лучше всего привлечь серьезное предприятие, способное оказывать качественные услуги за умеренную цену. Будут ли это предприятия с муниципальным или частным капиталом, думаю, не столь важно. Даже если владельцы жилья окажутся настолько активными, что создадут кооператив или товарищество собственников, взяв на себя управление домом, хозяйственное его использование лучше передать профессиональному предприятию. Главное – опыт управления, кадры и материально–техническая база”.

- Законы, касающиеся сферы обслуживания недвижимости, необходимо усовершенствовать. В законах должно быть четко сказано: насколько и каким образом девелопер может ограничивать права новых владельцев или же налагать на них дополнительные обязанности. Сегодня дело обстоит так: управляющих для новых проектов выбирают девелоперы. С одной стороны, владельцам нового жилья может показаться, что им навязывают управляющего. С другой, каждый жилец заинтересован в том, чтобы девелопер привлекал управляющего как можно раньше – еще на стадии сдачи дома в эксплуатацию. В противном случае здания могут остаться вообще без управляющего. Отрицательный момент в такой схеме выбора управляющего имеет место, если девелопер передает обслуживание проекта своей «карманной» фирме или же выбирает управляющего исключительно исходя из низкой цены.