Выиграть за счет порта
В Риге по-прежнему есть большие, не освоенные еще участки земли, привлекательные для инвесторов. Но самые серьезные суммы будут «крутиться» в границах Рижского свободного порта, то есть на территориях, которые скоро будут из него исключены. Из территории порта предполагается исключить Андрейсалу, Вейзаксалу, Андрейосту, а также часть Спилвских лугов и некоторые участки Мангальсалы. Рижский порт занимает 73,4 кв. км. по обе стороны Даугавы – от устья почти до самого центра. Суша составляет 34,2% его территории. «С точки зрения территории нынешнее месторасположение порта не способствует развитию ни порта, ни города», – сказано в документе о плане развития Риги на 2006 – 2012 годы. На левом берегу Даугавы расположено около 850 га земли, которую можно гораздо эффективнее использовать для реализации различных проектов. Например, предполагается переместить терминалы с Андрейсалы ближе к устью Даугавы и освоить ранее практически не использовавшиеся территории, в частности, Спилвские луга. Правда, предприимчивые люди уже давно предусмотрели такой ход, зарезервировав эти участки для своих нужд, и все время вносят за них вроде бы никому не нужную арендную плату.

Коммерческая застройка вместо доков
С конца 90-х в воздухе витает грандиозный проект развития Андрейсалы, в котором, с европейской точки зрения, как раз ничего нового нет – например, в Скандинавии отвоеванные у портов земли давно используются для коммерческой застройки. На этой близкой к Вецриге территории планируется строительство жилых и офисных зданий стоимостью около миллиарда евро. В свое время зачинателем проекта выступил норвежский концерн «Varner Gruppen», который затем продал свои доли капитала. Сейчас проектом занимается «Port Pro» и ее дочернее предприятие «Jaunrīgas attīstības uzņēmums», тоже имеющие норвежские корни – контрольный пакет «Port Pro» принадлежит норвежцу Тормуду Стену Йохансену. Впрочем, хотя кусочек территории Андрейсалы и отведен для Музея современного искусства (здание нынешней теплоэлектроцентрали), места на территории в 40 га хватит всем. Близость Андрейсалы к Старому городу обещает инвесторам сказочные прибыли, а крупные суммы на реализацию проекта дают простор фантазии архитекторов. О том, как будут осваиваться огромные территории Спилве, информации меньше. На слуху пока только одно название – ООО «Popova legāts» (и то в связи с именем известного предпринимателя Арнольда Лаксы): этой фирме в Спилве принадлежат значительные площади. Но есть и ряд более мелких компаний, которые о своих планах пока никого не известили. Причина – неясности с трассой и обликом Северной переправы. Рижская дума тоже пока не решила, будет это тоннель или мост и где именно расположатся съезды. Когда в этом вопросе появится ясность, цены на землю в Спилве начнут расти не по дням, а по часам: ведь Северная переправа будет способствовать развитию и прилегающих территорий.

- У Рижской думы достаточно много крупных земельных площадей, но из-за несовершенств в законодательстве инвесторы не могут там развернуться. Закон предусматривает, что Дума может сдавать здесь участки в аренду только на 12 лет, но это несерьезно. Процесс приватизации близится к завершению, и практически на все крупные землевладения поданы заявки. Они должны быть рассмотрены до конца года, если только Сейм не придумает какие-нибудь поправки к закону о завершении приватизации. Самые интересные из муниципальных территорий – Луцавсала, будущий жилой массив в Румбуле. Также много не освоенной еще земли на Спилвских лугах. Среди частных территорий богат для инвестиций левый берег Даугавы, окрестности Дома печати. Надо отметить и новый центр около Межапарка, который с точки зрения площадей сравним с территорией плотной застройки Луцавсалы – около 50 га. Что касается одной части этой территории, то инвесторы уже выступили с предложениями. На другой же до сих пор находится бывшая база советской армии. Без сомнения, очень перспективна Андрейоста, где ожидается масштабное перемещение портовых структур.

На Луцавсале, за спинами огородников
Одним из самых лакомых кусков по праву считается Луцавсала, а точнее – территория примерно в 92 га, которая находится в собственности самоуправления. Рижская дума не спешит договариваться с консорциумом пяти крупнейших строительных фирм ООО «Lucavsala», так что накануне выборов возможны любые чудеса: на сцене могут появиться совсем другие инвесторы. По оценке ООО «Latio», эта территория уже сейчас стоит почти 40 млн. латов, а с развитием инфраструктуры подорожает примерно в десять раз. ООО «Lucavsala» обещало инвестировать в развитие территории около 600 млн. латов, причем самые крупные суммы – именно в застройку. Например, предусматривается восстановить историческую структуру острова: из деградирующей территории он превратится в современный бизнес-центр с крупным жилым фондом – город в городе, который будет призван разгрузить исторический центр Риги от не присущих ему деловых функций. Планируется также возвести три новых моста, выкопать озера и канал, озеленить территорию, занятую сейчас запущенными огородиками. Но даже в случае положительного решения не только ООО «Lucavsala» будет хозяйничать на острове. Участок в 3 ,7 га арендовало ООО «Merks» для компании «Polystar», которая планирует застроить территорию многоэтажными жилыми и офисными зданиями (17-24 этажа), а также возвести гостиничный комплекс. В двери Луцавсалы ломятся со своими предложениями развития и более мелкие инвесторы, но не исключено, что эти земельные участки сменят владельцев.

Закюсала – элитарная застройка
От развития Луцавсалы в значительной мере зависит и будущее расположенной напротив Закюсалы. Если на Луцавсале начнется масштабное строительство, то и Закюсале его не миновать. В противном случае здесь на еще какой-то срок останутся лишь телебашня да водоплавающие птицы. Правда, здание Латвийского телевидения планируется вскоре трансформировать в коммерческий объект. Кстати, наличие телебашни – не в пользу развития острова: из-за электромагнитного излучения застраивать часть территории нельзя. Сейчас землю здесь арендует ООО «Zaķusala Estate», заключившее со столичной Думой договор об аренде территории площадью в 12,6 га на 9 лет – от Островного моста до телебашни. Половина капитала этой компании принадлежит строительной фирме ООО «Merks», 33% – девелоперу Виестуру Козиолсу, а 17% – «Urban Development Group». Компания уже заключила с архитекторским бюро «Space Group Arkitekter» (Осло) и инженерной фирмой «ARUP» (Лондон) договор о разработке мастер-плана развития Закюсалы. Сами по себе затраты на этот план составляют более полумиллиона евро. Что касается собственно плана развития, то предполагается следующее: большую часть территории острова займут гостиницы высокого класса, офисы и эксклюзивное жилье. Переговоры с международными гостиничными сетями уже ведутся.

Район небоскребов
До конца не выясненные возможности предлагает инвесторам и Кипсала. Когда утверждался план развития города на 2006 – 2018 годы, Государственная инспекция по охране памятников культуры предупредила, что высота зданий на территории острова должна быть установлена отдельной концепцией развития левобережья. План развития предусматривал строительство на Кипсале зданий вплоть до 50 этажей, а утвержденная в 2001 году детальная планировка, согласованная с комитетом ЮНЕСКО, существенно сократила их допустимую высоту. По словам главного архитектора Риги Яниса Дрипе, детальная планировка предусматривает высоту зданий до 40 этажей, а концепция – 34 -37 этажей. Пик высотной застройки расположится в районе Дома печати. Между прочим, до сих пор не известно, что собирается делать с ним «Ventspils nafta» – сносить или перестраивать для иных нужд. На данный момент ни один согласованный проект не превышает предусмотренный законом об охране исторического центра Риги максимум высоты – 121 метр (высота «Солнечного камня»). Даже высота планируемых «S.P.I. Group» высоток «Z-torņi» составит 120 метров, хотя строиться они будут за Домом печати, недалеко от эстакады Зундской протоки, а эта территория уже не относится к защищаемой зоне центра. Мэр Риги Айвар Аксенок заявил, что строящиеся высотные здания должны быть тесно связаны с объектами инфраструктуры – последние необходимо возвести раньше, чем сами дома. Если инвесторы согласятся принять участие в создании инфраструктуры, они быстрее реализуют свои проекты. Один из примеров – литовская компания ООО «Akropole», уже выразившая готовность подарить Думе 6 млн. евро на приведение в порядок транспортного узла ул. Валдемара и Даугавгривас. К слову, литовцы будут строить на другом берегу Зундской протоки, на месте бывшего завода сельскохозяйственных машин, гигантский торгово-развлекательный центр.

- Привлекательна для инвесторов может быть бывшая территория «Rīgas zieds» в районе улиц Улброкас и Бикерниеку – по площади она равняется половине Луцавсалы, но с правами собственности там слишком сложно. Интересен также Чиекуркалнс по обе стороны улиц Эзермалас и Кишэзера, где каждый земельный участок по отдельности не столь и велик, а в целом территория достаточно большая. В этом районе нет раздробленных прав собственности, и перспективы развития очень хороши. Конечно, для инвесторов привлекательны Луцавсала, Андрейсала и окрестности улицы Сканстес. Непременно развиваться будет Румбула, но там есть проблемы: бывший аэродром и связанное с ним загрязнение и отсутствие социальной инфраструктуры. Интересны также луга Спилвес и Подрагс, но они получат свое развитие только в отдаленном будущем, потому что здесь нет инженерно-технических коммуникаций.

Перспективная Румбула
Еще одной быстро развивающейся территорией придется в скором времени стать Румбуле, где не используется территория площадью 78 га – между улицей Маскавас и Даугавой, напротив спорткомплекса. ООО «Rīgas pilsētbūvnieks» и ООО «Daugavas zaļā pilsēta» предполагают воздвигнуть здесь новый микрорайон – жилые дома, спортивные и рекреативные сооружения, офисы, оборудовать на берегу реки пляж и причалы. Высокие здания разместятся в средней части района, а ближе к реке застройка будет малоэтажной. Незастроенными останутся 25,6 га зеленой зоны. Но первым шагом в развитии района должна стать инфраструктура, ведь здесь ее практически нет. Кроме того, пойменные луга имеют обыкновение затопляться, поэтому перед началом строительства необходимо сделать насыпь. В районе Румбульского аэродрома окружающая среда сильно загрязнена, но он будет находиться на расстоянии нескольких километров от предполагаемого жилого района. Конечно, не исключено, что какой-нибудь инвестор возьмется очистить и эту территорию, и тогда площадь для строительства расширится.

Белые пятна на карте развития
На карте Риги есть два белых пятна: это большие участки, условия использования которых неясны, – бывшая территория «Rīgas dārzeņi» между улицами Бикерниеку, Дзелзавас и Улброкас, и окрестности улицы Мукупурва между улицами Гренчу и Улманя гатве. Последняя территория площадью в 230 га составляет почти половину огромного микрорайона Иманта. Рядом с международным аэропортом «Рига» расположены обширные незанятые территории, но их развитию мешает зона авиационных шумов, и строить жилье тут нельзя. Поэтому Рижское самоуправление зарезервировало 29,5 га земли в районе улицы Мукупурва для создания парка науки и технологий. Вообще, судьба этих территорий долгое время была неясна – близость аэропорта ограничивает способы их использования. Однако зона шумов их не касается (она в большей мере распространяется на Бебербеки), так что земля вполне перспективна для создания нового района. Здесь можно строить и производства с высокой добавленной стоимостью, например, мебели или электроники. Существенный минус – отсутствие дорог, но этот вопрос разрешим. На самом деле это проблема многих районов Риги, поэтому цена земельных участков и развитие множества территорий зависит от строительства крупных объектов инфраструктуры – Южного моста, Северной переправы, Восточной магистрали, мостов Земгалес и Ханзас.