В период с 10 августа по 10 сентября 2006 года заявлено 17 новых проектов многоквартирных домов или 952 квартиры. Впервые в Елгавском районе заявлен крупномасштабный проект – «Zvejnieku iela 13». На рынке новых проектов все еще сохраняется умеренный и стабильный рост цен. Предложение новых квартир в микрорайонах Риги снизилась на 10%, а в центре столицы увеличилась на 9%. Самая высокая инвестиционная привлекательность сохраняется в центре Риги. Появились первые признаки снижения инвестиционной привлекательности Рижского района для девелопмента новых жилых поселков и рядных домов.
Многоквартирные дома
В соответствии с имеющимися в распоряжении Центра бизнес-информации «Jaunie Projekti» данными, в первые летние месяцы 2006 года на рынке новых жилых проектов Латвии наблюдалась особо высокая активность предложения. В период с 10 июня по 10 июля было заявлено сенсационное количество новых проектов многоквартирных домов (29 проектов или 2018 квартир), а в период с 10 июля по 10 августа потенциальным покупателям было предложено еще 18 новых проектов или 14 20 квартир (см. Рисунок 1). Последний месяц лета также не стал исключением: в период с 10 августа по 10 сентября было заявлено 17 новых проектов многоквартирных домов, в рамках которых в общей сложности запланировано строительство 952 квартир (см. Рисунок 1 и Таблицу 1). Таким образом, можно с уверенностью отметить: это третий крупнейший показатель активности на рынке за последние 12 месяцев. Среди проектов, заявленных с 10 августа по 10 сентября, лидирующее положение занимает центр Риги – 6 новых проектов. Далее следуют Рижский район – 5 проектов, микрорайоны столицы – 4 проекта (Зиепниеккалнс, Кенгарагс, Плявниеки, Тейка), а также Юрмала и Елгавский район – по 1 проекту. О высокой активности предложения девелоперов свидетельствует также регулярный выход на рынок крупномасштабных проектов. Однако прошедший месяц стал своего рода исключением: самый масштабный проект был заявлен не на рынке микрорайонов Риги и даже не в центре столицы, как в прошлом месяце («Skanstes Virsotnes»). На сей раз новый проект мультифункционального комплекса «Zvejnieku iela 13 », насчитывающий 260 квартир, впервые был заявлен в Елгавском районе (см. Таблицу 2).
Динамика цен
Так же, как и в предыдущие месяцы, в период с 10 августа по 10 сентября во всех сегментах рынка сохраняется стабильный и умеренный рост цен на квартиры в новых проектах. Самый низкий темп повышения стоимости жилья был зафиксирован в Юрмале, который составил в среднем 1-1,5% в месяц. В свою очередь, самый высокий темп роста цен по-прежнему сохраняется в Рижском районе – в среднем 5,5-6% в месяц. Однако если в Юрмале средний уровень стоимости новых квартир остановился у отметки 3260 евро за 1 кв. м, то в Рижском районе за это время он вырос в среднем с 1260 евро за 1 кв. м до 1330 евро за 1 кв. м (см. Рисунок 2). В центре столицы средняя стоимость жилья в августе – сентябре этого года составила в среднем 530 евро за 1 кв. м, то есть ежемесячный темп роста цен достиг в среднем 2,5-% в месяц. Примерно такой же темп роста цен наблюдается и в микрорайонах Риги, однако средняя стоимость 1 кв. м в период с 10 августа по 10 сентября в среднем составила 1730 евро за 1 кв. м (см. Рисунок 2).
Структура предложения
Результаты анализа структуры предложения жилья в новых проектах многоквартирных домов показали, что в течение последних 5 месяцев (с 10 февраля по 10 июля) она оставалась достаточно стабильной. Приблизительно 60% новых квартир были предложены в микрорайонах Риги, более 20% – в Рижском районе, 8% – в Юрмале, а оставшиеся 8% – в других районах Латвии. Однако в последние два месяца из-за выхода на рынок целого ряда крупных проектов в центре Риги в структуре предложения произошли значительные перемены (см. Рисунок ). В период с 10 июня по 10 сентября доля новых квартир в микрорайонах снизилась на целых 10% (с 60% до 50%), а в центре столицы возросла на 9% (с 7% до 16%). В прошлом месяце эти структурные изменения вызвал проект «Skanstes Virsotnes», а в рассматриваемом периоде – проекты «Hanzas iela» и «Hanzas iela b». Более детальный анализ ситуации позволяет сделать вывод, что инвестиционная привлекательность центра столицы остается крайне высокой. Об этом свидетельствует не только выход на рынок крупных проектов, но и большое количество таких, которые находятся в данный момент только на стадии разработки и согласования. Из 267 еще планируемых проектов многоквартирных домов 109 приходятся на центр Риги. Для сравнения: в наиболее популярных микрорайонах столицы на стадии согласования и разработки находится гораздо меньшее количество проектов (16 – в Пурвциемсе, 9 – в Плявниеках и по 8 – на Тейке и в Иманте). Так как в микрорайонах Риги в рассматриваемый период было заявлено только относительно небольших проекта (общее число квартир 123 ), то вышедшее на рынок новое предложение не оказало существенного влияния на структуру предложения новых квартир по микрорайонам столицы. Поэтому наиболее привлекательными для инвесторов микрорайонами Риги по-прежнему остаются Межциемс, Плявниеки, Пурвциемс, Зиепниеккалнс, Иманта и Шампетерис.
Рядные дома и жилые поселки
Несмотря на то, что в течение года самая высокая концентрация новых жилых поселков и рядных домов наблюдается в Рижском районе (их удельный вес как в одном, так и в другом сегменте составляет более 60%), подавляющее большинство новых проектов по-прежнему выходят на рынок Рижского района. За период с 10 августа по 10 сентября на рынке жилых поселков было заявлено 6 новых проектов, из которых («Buciņi», «Privātmājas Garkalnē», «Silarāji 3 ». «Kārta» и «Mazā Šveice 2») будут располагаться в Рижском районе, 1 («Ainavas II») – на Югле и 1 («Privātmājas Tukumā») – в Тукумсе. Интересно то, что новый проект жилого поселка «Mazā Šveice 2» включил в себя и рядные дома, оказавшись таким образом в этом сегменте един-ственным новым предложением за рассматриваемый период. Однако появились первые признаки снижения инвестиционной привлекательности девелопмента проектов жилых поселков и рядных домов в Рижском районе. Самый яркий из них – уменьшение среднего количества жилых единиц (домов) в проекте. Например, наиболее крупными проектами, вышедшими на рынок в период с 10 августа по 10 сентября, были «Buciņi» (Рижский район, Берги) и «Privātmājas Garkalnē» (Рижский район, Гаркалне), в которых насчитывалось соответственно 49 и 43 дома. В свою очередь, самыми небольшими проектами были «Privātmājas Tukumā» (Тукумс) и «Mazā Šveice 2» (Рижский район, Сигулда), в которых насчитывалось соответственно 4 и 13 жилых единиц.
Заключение
Анализ динамики развития рынка новых проектов за последние месяцы показал, что изменения структуры предложения на рынке продолжаются. Выход на рынок двух достаточно крупных проектов, а также низкая активность инвесторов в микрорайонах Риги в рассматриваемом периоде привели к увеличению удельного веса предложения в центре столицы на 9%. Это еще раз подтверждает высказанное Центром бизнес-информации «Jaunie Projekti» предположение о том, что рост или снижение основных показателей развития рынка далеко не всегда спровоцированы изменением баланса спроса и предложения, а могут быть просто результатом волевого решения застройщика. Однако, в любом случае, такая тенденция свидетельствует о сохранении высокой инвестиционной привлекательности региона.