Многоквартирные дома
В предыдущем номере газеты «Jaunie Projekti» мы отмечали сенсационно высокую активность предложения. В период с 10 июня по 10 июля на рынке недвижимости были заявлены 29 новых проектов многоквартирных домов, в рамках которых в общей сложности было запланировано строительство 2018 новых квартир (см. Рисунок 1). С 10 июля по 10 августа предложены еще 18 новых проектов многоквартирных домов, или 1420 квартир. Это – второй крупнейший показатель за последние 11 месяцев, что свидетельствует о сохранении высокой активности предложения во всех регионах (см. Рисунок 1 и Таблицу 1).
  В период с 10 июля по 10 августа по 5 новых проектов было заявлено в микрорайонах Риги и в Рижском районе, 3 проекта – в центре столицы, 1 – в Юрмале и по 2 в Валмиерском и Огрском районах. О высокой активности предложения свидетельствует также регулярный выход на рынок крупномасштабных проектов. Однако прошедший месяц стал своего рода исключением: на сей раз такой проект был заявлен не в микрорайонах Риги, а в центре столицы.
  Проект Skanstes virsotnes по праву может быть назван грандиозным:
  во-первых, он предполагает строительство не одного отдельного здания, что характерно для нового строительства в центре Риги из-за высокой плотности существующей застройки, а возведение целого комплекса из 4 многоквартирных домов;
  во-вторых, это первый высотный (24 этажа) жилой проект в центре столицы;
  в-третьих, в рамках этого проекта предлагается в общей сложности 512 новых квартир, что существенно увеличивает объем предложения в центре Риги в целом.
  Для сравнения, за отчетный период в микрорайонах столицы в общей сложности было заявлено только 440 квартир: в Болдерае – 25, в Вецаки – 6, на Кипсале –31, в Пардаугаве – 56 и Пурвциемсе – 322.

Динамика цен
Говоря о динамике цен на новые проекты, следует отметить, что в период с 10 июля по 10 августа в центре Риги и Юрмале темпы роста стоимости жилья существенно не изменились. Так же как и в предыдущие 2 месяца, цены на новые квартиры выросли в среднем на 0,5-1% в месяц (см. Рисунок 2). В микрорайонах Риги средний показатель по-прежнему составляет 2% в месяц. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новом проекте составила: в Юрмале – 3290 EUR, в центре столицы – 3230 EUR, в микрорайонах Риги – 1700 EUR.
  Самый высокий рост цен по-прежнему сохранился в Рижском районе (в среднем 6% в месяц). Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новых проектах в июле-августе 2006 года в Рижском районе составила 1370 EUR, в других районах Латвии – 800 EUR.

Структура предложения
Результаты анализа структуры предложения жилья в новых проектах многоквартирных домов показали, что в предыдущие 5 месяцев (с 10 февраля по 10 июля) она оставалась достаточно стабильной. Приблизительно 60% новых квартир были предложены в микрорайонах Риги, более 20% – в Рижском районе, 8% – в центре столицы, 2% - в Юрмале, а оставшиеся 8% – в других районах страны. Однако из-за выхода на «авансцену» рынка первого крупномасштабного проекта в центре Риги доля новых квартир в микрорайонах снизилась с 60% до 54 % по отношению к предыдущему месяцу, а в центре Риги возросла с 7 % до 13 % (см. Рисунок).
  По-прежнему наиболее привлекательными для инвесторов районами остаются Межциемс, Плявниеки, Пурвциемс, Зиепниеккалнс, Иманта и Шампетерис. Однако следует отметить, что одновременно активизировался интерес девелоперов к таким районам, как Вецаки (Vabu iela) и Болдерая (Stūrmaņu iela 25).
  Анализируя структуру потенциального предложения, следует отметить, что аналитическому отделу центра бизнес-информации Jaunie projekti стало известно о планах строительства 19 новых проектов многоквартирных домов, которые находятся на данный момент в стадии разработки и согласования. 5 из них будут располагаться в центре столицы, а 14 – в ее микрорайонах. Таким образом, на данный момент в стадии планирования все еще остаются 272 проекта многоквартирных домов, 100 из которых приходится на центр Риги. Для сравнения, в наиболее популярных микрорайонах столицы в стадии согласования и разработки находится гораздо меньшее количество проектов (17 – в Пурвциемсе, 11 – в Плявниеках и по 10 – в Дзирциемсе и Тейке), что в очередной раз подтверждает особую привлекательность центра города для инвесторов.

Рядные дома и жилые поселки
В сегментах рядных домов с 10 июля по 10 августа было заявлено 6 новых проектов:
  3 проекта рядных домов, 1 из которых (Dvīņu mājas Mārupē) будет располагаться в Марупе, 1 (Beverīnas iela) – в Цесисе и 1 (Raudu iela 4) – в Огрском районе;
  3 проекта жилых поселков, 1 из которых (Laipu iela) разместится в Юрмале, 1 (Kanālu iela) в Алдери (Рижский район) и 1 (Jaunkāpas) – в Лимбажском районе.
  Интересно, что в отличие от сегмента многоквартирных домов заявленные за последние полгода проекты рядных домов и жилых поселков были менее масштабными, чем ранее. Например, самыми крупными по количеству жилых единиц в этот период были проекты жилых поселков Ezerrozes (Гаркалне, 85 домов) и Saulesciems (Бабите, 88 домов). В свою очередь, в проекте нового рядного дома в Аплокциемсе, на улице Межнорас, 6, предлагались только две жилые единицы.

Заключение
Анализируя динамику развития рынка новых проектов за последние месяцы, следует отметить два ключевых момента.
  Во-первых, в течение 8 месяцев 2006 года наблюдался умеренный и стабильный рост цен на новые квартиры во всех регионах Латвии. Например, стоимость жилья в новых проектах в микрорайонах Риги выросла в среднем на 18%. Самый низкий прирост стоимости нового жилья наблюдался в центре Риги и Юрмале (5% и 8% соответственно), а самый высокий – в Рижском районе (в среднем 50%). В остальных районах Латвии новые квартиры подорожали в среднем на 30%.
  Во-вторых, несмотря на, казалось бы, обширное предложение нового жилья в Риге, рынок новых жилых проектов все еще остается крайне узким, и выход одного крупномасштабного проекта оказывает существенное влияние на структуру предложения в целом. Например, заявленный в этом месяце проект Skanstes virsotnes, предполагающий, как уже отмечалось, строительство 512 квартир, увеличил удельный вес предложения новых квартир в центре столицы с 7 % до 13 %. Таким образом, далеко не всегда рост или снижение основных показателей развития рынка спровоцированы изменением баланса спроса и предложения. Это может быть просто результатом волевого решения застройщика.