„Piemirstais” nodokļa pieaugums

Absurdi, bet pati nozīmīgākā nekustamo īpašumu jomas problēma, šķiet, ir valdības nespēja vai nevēlēšanās laikus risināt radušās problēmas. Piemēru tam netrūkst. Iespējams minēt gan neveiksmīgo mēģinājumu aplikt ar nodokli spekulatīvos nekustamā īpašuma darījumus, ko veic privātpersonas, gan arī novēlotā ministru reakcija kņadā, kas februārī tika sacelta ap aktualizētajām kadastra vērtībām.Strauju nekustamā īpašuma nodokļa kāpumu 2007. gadā bija iespējams jau iepriekš prognozēt, laikus sagatavojoties arī tā negatīvo seku novēršanai, taču politiķi šo iespēju nogulēja. Savukārt stihiskā „mazāksolīšana” – finanšu ministrs Oskars Spurdziņš paziņoja, ka, lai mazinātu sociālo spriedzi, nodokļa likmi varētu samazināt līdz 1%, tieslietu ministre Solvita Āboltiņa uzskatīja, ka tā jāsamazina pat līdz 0,5 %, savukārt Ministru prezidents Aigars Kalvītis rosināja noteikt nekustamā īpašuma minimumu, kas netiktu aplikts ar nodokli, – parāda to, ka pagaidām valdībai par šo jautājumu nav vienotas un skaidras izpratnes. Tajā pašā laikā, tuvinot kadastrālās vērtības reālajām tirgus cenām, pat 0,5% nodoklis daudziem iedzīvotājiem Rīgā un Jūrmalā var izrādīties pārmērīgi liela nasta. Turklāt, izstrādājot grozījumus likumam „Par nekustamā īpašuma nodokli”, vienkārši risinājumi nederēs. Eiropas valstīs, uz kuru pieredzi tik ļoti patīk atsaukties Latvijas politiķiem, pastāv daudz dažādu nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanas sistēmu. Tā, piemēram, nodokļa likme var būt atkarīga no īpašuma klasifikācijas un lietojuma, kā, piemēram, Īrijā, kur par īpašumu, ja tajā dzīvo, nodoklis nav jāmaksā. Plašas ir arī nodokļa aprēķina diferenciācijas iespējas, kā, piemēram, Austrijā, kur nodokļa pamatlikmi – 0,2 % – pašvaldība pēc saviem ieskatiem var paaugstināt pat piecas reizes. Savukārt Maltā nekustamā īpašuma nodokļa nav vispār. Ņemot vērā to, ka šis ir vēlēšanu gads, valdības lēmumu pagaidām nedarīt neko – t.i. bāzi, no kuras tiek aprēķināts nekustamā īpašuma nodoklis, līdz 2008. gadam nemainīt – var saprast. Jebkura nodokļu sistēmas transformācija radīs neapmierinātību iedzīvotājos, kas pie varas esošajām partijām var izrādīties visai bīstami. Turklāt vispirms jau apdraudētas būtu valdībā dominējošās Tautas partijas politiķu pozīcijas, jo tieši finanšu ministrs Oskars Spurdziņš un Ministru prezidents Aigars Kalvītis būtu pirmie, kuriem tiktu uzvelta atbildība par to, ka jau nākamajā gadā nodokļos būtu jāmaksā vairāk. Iespējams, nedaudz aktīvāka valdība varētu būt, realizējot kādu citu ar nekustamo īpašumu jomu saistītu projektu – Tieslietu ministrijas sagatavoto „Pasākumu plānu problēmu novēršanai nekustamo īpašumu darījumu jomā”. Ja vismaz dažas no plānā minētajām problēmām izdotos atrisināt, valdība šajā jomā pirms vēlēšanām varētu apliecināties arī ar pozitīviem darbiem.

Procedūras darījumos ar nekustamo īpašumu – pārāk sarežģītas

Dokuments, kas jau ir akceptēts Ministru kabinetā, pagaidām gan tikai ieskicē nekustamo īpašumu darījumu jomas galvenās problēmas un norāda virzienus, kuros būtu jāstrādā, lai tās novērstu. Kopumā ņemot, apzinātas astoņas problēmas. Detalizētāk gan aplūkosim tikai dažas galvenās.Tieslietu ministrijas Politikas plānošanas departamenta direktore Laila Medin stāsta: „Mēs analizējām, kādas ir biežāk sastopamās problēmas un sarežģījumi tad, ja tiek kārtoti darījumi ar nekustamo īpašumu. Respektīvi, ja tie tiek pirkti, reģistrēti Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā, Zemesgrāmatā. Esam saņēmuši atsauksmes par to, ka šīs procedūras ir sarežģītas, turklāt dažādos novados tās mēdz atšķirties, jo gan Zemesgrāmatas tiesneši, gan Valsts zemes dienesta darbinieki likumus un normatīvos aktus, kas regulē attiecīgās darbības, interpretē atšķirīgi.”Ņemot vērā šo situāciju, Tieslietu ministrija ir ierosinājusi izvērtēt un izanalizēt visas ar nekustamā īpašuma iegādi un reģistrāciju saistītās procedūras un izlemt, kādi varētu būt labākie risinājumi, lai tās vienkāršotu un unificētu. Paredzams, ka jau tuvākajā laikā plānā minētās problēmas tiks apspriestas starpministriju darba grupās, kas tad sagatavotu priekšlikumus un risinājumus, ko piedāvāt valdībai. Nozīmīga problēma, norāda Tieslietu ministrijas pārstāve, ir arī tā, ka daudzi cilvēki laikus nereģistrē savus īpašumus, līdz ar to valsts iestādēm nav pilnīga priekšstata par to, kas ir Latvijas nekustamo īpašumu īpašnieki. L. Medin uzsver, ka savlaicīga īpašumu reģistrācija nāktu par labu stabilas tiesiskas vides veidošanai, taču, lai to panāktu, būtu nepieciešams izveidot sistēmu, kas ar finansiālu stimulu palīdzību mudinātu cilvēkus to darīt. Viens no iespējamajiem šīs problēmas risinājumiem būtu diferencētu reģistrācijas nodevu noteikšana. Tā, piemēram, ja cilvēks laikus atnāk reģistrēt savu īpašumu, viņam būtu jāmaksā tikai 25% no nodevas, ja vēlāk, tad 50%, ja ar pamatīgu aizkavēšanos – tad būtu jāmaksā visa nodeva 100% apmērā.Problēma ir arī ar nekustamo īpašumu identifikāciju, jo no darījuma akta ne vienmēr var uzzināt, ar kādu īpašumu tas noticis.

Nodeva tikai no kadastrālās vērtības...

Kā problēma Tieslietu ministrijas sagatavotajā dokumentā minēts arī tas, ka, reģistrējot īpašumu Zemesgrāmatā, iespējams izvēlēties vai maksāt nodevu no kadastrālās vērtības vai no darījuma summas, tādēļ personas, kurām nav jāizmanto bankas pakalpojumi, slēdzot kredītlīgumus, īpašumu reālo vērtību nemaz nenorāda. Norādīta tiek kadastrālā vērtība, kas ir daudz zemāka, līdz ar to par īpašuma reģistrāciju iespējams maksāt arī mazāku nodevu. Šai problēmai esot domino efekts, jo kadastrālās vērtības tiek rēķinātas pēc tām īpašumu vērtībām, kuras ir oficiāli reģistrētas Zemesgrāmatā, tāpēc rodas novērtējuma neatbilstība reālajām tirgus cenām.„Mūsuprāt, tomēr būtu jābūt vienai skaidrai sistēmai un vienai vērtībai – tieši kadastrālajai –, pēc kuras rēķina nodokli. Tas gan, protams, vēl rūpīgi jāizanalizē, apsverot iespējamos zaudējumus un ieguvumus. Esam gan par to gatavi diskutēt, taču domāju, ka, tiklīdz ir vairākas iespējas un dažādi varianti, valsts neiegūst reālo informāciju,” saka Laila Medin.Komentējot vairāku nekustamā īpašuma ekspertu izteikumus, ka arī aktualizētās kadastrālās vērtības, kuru ieviešanu valdība apturēja, tomēr īsti neatbilstu reālajām tirgus vērtībām, Laila Medin teica: „Pat ja tās īsti neatbilstu reālajām tirgus cenām, tas tomēr būtu solis uz priekšu. Līdz šim kadastrālo vērtību aprēķināšanu varēja aktualizēt pašvaldības, un, ja tas netika darīts – kā, piemēram, Rīgā un Jūrmalā, kur aktualizācija ilgu laiku nav veikta – , vērtības nemainījās.” Kadastra likums, kas ir spēkā tagad, paredz, ka ar noteiktu regularitāti reizi četros gados to dara Valsts Zemes dienests un apstiprina Ministru kabinets.

Veidos savienojamas datu bāzes

„Pasākumu plāna problēmu novēršanai nekustamo īpašumu darījumu jomā” autori uzskata, ka viens no vājajiem punktiem ir tas, ka nav organizēta efektīva informācijas apmaiņa starp dažādām valsts datu bāzēm. Tādēļ personām, kas veic darījumus, pašām jāparūpējas par visdažādāko izziņu iegūšanu, lai, izņemot tās no vienas valsts iestādes, iesniegtu otrā, piemēram, jāiesniedz Zemesgrāmatā dokumenti, kurus Zemesgrāmata nepastarpināti, neapgrūtinot klientu, varētu iegūt pati. Šīs darbības ievērojami sarežģī un paildzina ar nekustamā īpašuma iegādi saistītos procesus un rada neērtības klientiem.„Lai atvieglotu, padarītu reģistrāciju vienkāršāku, irjāizdomā, kā nodrošināt sadarbību un savietojamību starp tām datu bāzēm – kadastra, Zemesgrāmatas, Iedzīvotāju reģistra, Valsts kases –, kuru informācija ir nepieciešama, kārtojot darījumus un reģistrējot īpašumu.”Pēc Medin domām, liels atvieglojums būtu pat tad, ja izdotos panākt vienošanos par to, ka īpašumu reģistrācijas laikā būtu iespējams apskatīties, vai persona ir veikusi maksājumus Valsts kasei. ”Cilvēkam tad nebūtu jāiet uz banku pēc izziņas. Viņš ar internetbankas starpniecību varētu samaksāt un iet uz Zemesgrāmatu pārliecināties, vai maksājums ir izdarīts.”Pašlaik valsts datu bāzes esot grūti savienojamas, taču, pēc Tieslietu ministrijas pārstāves domām, -5 gadu laikā šo problēmu būtu iespējams novērst.

Kā samazināt krāpniecisko darījumu skaitu?

Vienotas receptes, kā risināt šo problēmu, Tieslietu ministrijai nav. Arī izstrādātajā pasākumu plānā tā nav minēta, lai gan varētu būt viena no presē visbiežāk piesauktajām problēmām nekustamo īpašumu darījumu jomā. „Vienmēr jau būs cilvēki, kas mēģinās krāpties, un, kā rāda pasaules pieredze, nekad jau simtprocentīgi visi šie darījumi netiek atklāti. Tā, protams, ir problēma, taču domāju, ka, sakārtojot procedūras un novēršot tos trūkumus, kas krāpniekiem dod iespēju apiet likumu ar līkumu, mēs to varētu novērst. Jo mazāk robu, kas ļauj izmantot krāpnieciskās shēmas, būs likumos, jo īpašuma iegādes procesi būs vienkāršāki un saprotamāki, jo grūtāk būs apmānīt cilvēkus, kas visām likumu niansēm nespēj izsekot līdzi,” saka Tieslietu ministrijas Politikas plānošanas departamenta direktore, uzsverot, ka cilvēkiem pašiem būtu savas intereses aktīvi jāaizstāv. Šis jautājums būtu jāskata kontekstā arī ar to, cik lielā mērā darījumos būtu iesaistāmi notāri. Vai tie būtu jāaicina, lai apliecinātu visu darījumu vai arī tikai līgumslēdzēju parakstus un identitāti. Daudzi izvēlas otro variantu tikai tāpēc, ka tas ir lētāks.Jautājums tuvākajā laikā aktualizēsies, jo arī notāri, kuriem rūp profesijas prestižs, ir noraizējušies par to, ka viņu vārdi nereti tiek piesaukti kā viena no krāpšanas mehānisma sastāvdaļām.Lai risinātu šo problēmu, Latvijas Zvērinātu notāru padome sagatavojusi un iesniegusi tieslietu ministrei Solvitai Āboltiņai priekšlikumus Civillikuma un Notariāta likuma grozījumiem, kas noteiktu, ka darījumi ar nekustamo īpašumu būtu noslēdzami notariāli. Šādas izmaiņas varētu palielināt valsts atbildību darījumos ar nekustamo īpašumu, samazinot krāpniecisko darījumu skaitu. Latvijas Zvērinātu notāru padomes dati rāda, ka pašlaik bez notāra klātbūtnes, vai arī darījuma pusēm notariāli apliecinot tikai parakstus, tiek slēgti aptuveni 90% visu nekustamā īpašuma darījumu.

Galvenā problēma, par ko valstiskā līmenī būtu jārunā, ir absurdā nodokļu sistēma darījumos ar nekustamo īpašumu. Nav iespējams runāt par normālu, pārdomātu nodokļu politiku, ja, piemēram, privātpersonai liek nomaksāt nodokli no ieņēmumiem, ko valsts atlīdzina par atsavināto nekustamo īpašumu. Vācijā šādos gadījumos valsts sedz visus ar šo aktu radušos zaudējumus, pat pārcelšanās izdevumus, bet Latvijā – atvelk nodokļus kā no uzņēmējdarbības.Mītisks un nesaprotams lielums ir nekustamo īpašumu kadastrālā vērtība, kas ne tuvu neatspoguļo īpašumu reālo tirgus cenu, turklāt, piemēram, Rīgā nesaprotamu iemeslu dēļ pat blakus esošos objektos šī vērtība var būt krasi atšķirīga. Pat ja turpmāk kadastrālo vērtību aktualizāciju paredzēts veikt reizi četros gados, nekas daudz nemainīsies. Tas būs daudz par retu, turklāt nepareizas jau pašlaik ir arī vērtēšanas metodes.Šajā jomā nebūtu darāms nekas sarežģīts, lai to sakārtotu. Valsts Zemes dienestam vajadzētu izveidot speciālu dienestu, noalgot sertificētus vērtētājus un reizi gadā veikt visu vērtību pārrēķinu, iekļaujot tās datu bāzē. Šāds modelis ļoti labi darbojas, piemēram, Zviedrijā.Balstoties uz kadastrālo vērtību, varētu tikt veidota arī nekustamā īpašuma nodokļu politika. Vietās ar augstu kadastrālo vērtību, piemēram, Vecrīgā vai Jūrmalā, kur dzīvo pārtikuši cilvēki, nodoklis varētu būs lielāks. Vietās ar zemu vērtību attiecīgi mazāks. Šāda politika ievērojami stimulētu arī atpalikušu rajonu attīstību.Iespēju mainīt nekustamā īpašuma nodokļa likmi vajadzētu dot pašvaldībām, jo tās varētu pieiet šim procesam objektīvāk, dinamiskāk un elastīgāk. Pašlaik 1,5% nekustamā īpašuma nodokļa likmi maksā visi, taču to vajadzētu diferencēt. Tad būtu vietas, kur likme ir, piemēram, 0,5%, un vietas, kur 1,5%.

Esmu no tiem konservatīvajiem uzņēmējiem, kuri uzskata, ka valstij pēc iespējas retāk un mazāk būtu jājaucas uzņēmējdarbībā ar jaunu likumu vai normatīvo aktu pieņemšanu. Biznesā visvairāk apgrūtina tieši neskaidrība - tas, ka, sākot darījumu, nav zināms, vai, to kārtojot, nemainīsies nosacījumi, nebūs kādi jauni nodokļi, nodevas, neradīsies kādi jauni administratīvi ierobežojumi. Jāuzsver, ka viens no iemesliem, kas nodrošina valsts pievilcību investoru acīs, ir tieši sistēmas stabilitāte, tāpēc ir jāizvairās no radikālām darbībām.Esmu gandarīts, ka valdība uz pietiekami ilgu laiku ir atlikusi jauno kadastrālo vērtību ieviešanu, novēršot to, ka daudziem nekustamā īpašuma nodokļos būtu jāmaksā nesamērīgi lielas summas. Kadastrālās vērtības, protams, ir nepieciešams pārskatīt, tāpat kā nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanas kārtību, taču, kamēr nav izdomāta labāka sistēma, nebūtu pareizi mainīt iepriekšējo. Liela problēma ir lēnais un apgrūtinošais īpašumu reģistrācijas process Zemesgrāmatā. Domāju, ka tiesības reģistrēt īpašumus būtu jādod ne tikai tiesnešiem, to varētu arī kādi citi Zemesgrāmatas darbinieki, tad reģistrācijas laiks varētu samazināties. Zemesgrāmatas darbs noteiktu būtu jāsakārto.