Cenu samazināšanās
Jauno mājokļu tirgus Rīgā ir pietiekami inerts: būvnieki visiem spēkiem centušies saglabāt augstas cenas līdz pat 2007. gada beigām. Taču 2008. gada pavasarī ledus sakustējās arī pārnestā nozīmē: vairāki attīstītāji vienlaikus paziņoja par cenu samazināšanu savos projektos. Savukārt otrreizējā tirgū „cenu atlaides” sākas jau 2007. gada maijā (1. zīmējums). Saskaņā ar kompānijas „BaltHaus” apkopotajiem datiem, vidējo piedāvāto cenu samazinājums gada laikā pirmreizējā mājokļu tirgū galvaspilsētas mikrorajonos bija 11%, bet otrreizējā – 24%, 2008. gada maijā sasniedzot attiecīgi 1810 EUR/m2 un 1380 EUR/m2. Šobrīd vidējās otrreizējā tirgus cenas pielīdzināmas 2006. gada jūlijam, bet pirmreizējā tirgus cenas tā paša gada novembrim. Turpretim Latvijas lielākajās pilsētās gada laikā novērotais cenu samazinājums mājokļiem otrreizējā tirgus tipveida projektos svārstījās 12-16% robežās. Visdārgākie sērijveida dzīvokļi bija Jelgavā, kur 2008. gada maijā vidējā cena bija 1085 EUR/m2. Tas izskaidrojams ar to, ka šeit nekustamais īpašums tradicionāli tiek uztverts kā alternatīva dzīvesvietai Rīgā. Vislētākos mājokļus iespējams iegādāties Rēzeknē un Daugavpilī, kur vidējā cena bija divas reizes zemāka nekā Rīgā (2. zīmējums). Tas galvenokārt skaidrojams ar to, ka šajās pilsētās iedzīvotāju maksātspēja ir ievērojami zemāka nekā galvaspilsētā. Jāvērš uzmanība arī uz cenu starpības palielināšanos starp dzīvokļu cenām Rīgas jaunajos projektos un tipveida mājās. Ja 2007. gada martā šī starpība bija niecīga, tad 2008. gada maijā tā bija ievērojami pieaugusi (gada laikā no 11% līdz 31%). Tomēr starpība starp vidējām piedāvātajām un faktiskajām pārdošanas cenām ir diezgan būtiska: tā svārstās 5-15% robežās. Tā notiek, jo cenu veidošanās process, tāpat kā iepriekšējos gados, notiek pēc principa „pielīdzināsimies pēc lielākā”. Tikai šobrīd vērojama pretēja tendence: daudzi attīstītāji un pircēji ir gatavi slēgt darījumus, vadoties pēc vislētākā piedāvājuma. Rīgas jaunbūvēs dzīvokļiem ar balto apdari vidējā svērtā cena (tās aprēķināšanā tiek ņemts vērā dzīvokļu skaits pārdošanā esošajos projektos) ir 1540 EUR/m2, bet ar pilnu apdari – par 36% dārgāk (2095 EUR/m2). Šāda cenu starpība skaidrojama ar to, ka dzīvokļi ar balto apdari pārsvarā pieder pie ekonomiskās klases projektu grupas, tāpēc to cenas ir vienas no zemākajām. – Taisnības labad gan jāatzīst, ka lielākā daļa dzīvokļu, kas tiek piedāvāti ar pilnu apdari, būtībā droši pieskaitāmi tai pašai ekonomiskajai klasei, – teic kompānijas „BaltHaus” Analītikas nodaļas vadītāja Ludmila Zommere. – Un tas nozīmē, ka arī šāda mājokļa cenai nav jābūt tik augstai. Galvaspilsētā pieprasītākās īpašumu kategorijas – vienistabas dzīvokļu cenas ir vidēji par 8%-10% augstākas nekā vairāku istabu dzīvokļiem, jo tieši šāda lieluma mitekļi ir vispieprasītākie un parasti tiek pirkti kā pirmie mājokļi. Turklāt tieši šis īpašumu veids ir vislikvīdākais. Tāda pati situācija novērojama arī Liepājā. Taču Daugavpilī, Rēzeknē un Ventspilī konstatēta trīsistabu dzīvokļu kvadrātmetra cenas paaugstināšanās. Noteikt mājokļu vidējās cenas citu Latvijas pilsētu pirmreizējos tirgos ir diezgan sarežģīti, jo jauno projektu piedāvājums ir vai nu neliels, vai arī pārāk atšķirīgs. Iespējams norādīt tikai cenu intervālu: viens kvadrātmetrs ar balto apdari daudzdzīvokļu mājā maksā no 1150 līdz 1400 eiro, ar pilnu – 1500-1700 eiro. Turpretim galvaspilsētas otrreizējā tirgus pieprasītākie, un tādēļ arī visdārgākie, ir mājokļi Pļavniekos un Purvciemā. Šajos mikrorajonos vidējā piedāvātā kvadrātmetra cena ir par 40-60 eiro augstāka nekā vidējā tirgus cena, kas ir 1380 EUR/m2. Savukārt viszemākā piedāvātā cena konstatēta Bolderājā (1210 EUR/m2) un Juglā (1300 EUR/m2), kur piedāvājumu veido galvenokārt mazāk populārie „lietuviešu projekti” un „hruščovkas”.

Pieprasījums
tiek atlikts Stingrāki hipotekārās kreditēšanas nosacījumi, valdības pretinflācijas plāna īstenošana un, galvenais, cenu pieaugums iespaidojis visu un visur: mēs šodien esam ieguvuši dabisku pirktspējīga pieprasījuma samazināšanos mājokļu tirgū, piedāvājuma daudzuma pieaugumu un ilgāku dzīvokļu pārdošanas laiku. Gaidot turpmāko mājokļu cenu samazināšanos, potenciālie pircēji aizvien biežāk atliek iegādi līdz labākiem laikiem, tādējādi veidojot atlikto pieprasījumu. Lēmumu par jauna mājokļa pirkšanu ietekmē arī kredītmaksājumu summa. Topošos nekustamā īpašuma saimniekus uztrauc Eiropas Centrālās bankas paziņojums par eiro valūtas iespējamo bāzes procentu likmes paaugstināšanu no 4% līdz 4,25%, kas būtiski palielinātu kredītmaksājumu summu. Taču dabiski, ka pieprasījums pēc mājokļiem saglabāsies tāpat kā iepriekš. Tomēr tagad pircēji negatavojas, precīzāk, nespēj izdot par jauniem (un arī tipveida) dzīvokļiem pasakainas summas. Tādēļ, piemēram, Rīgā maksātspējīgais pieprasījums svārstās 50 līdz 100 tūkst. eiro robežās (tieši šādu apjomu kredīti atbilst to cilvēku ienākumiem, kas vēlas un ir spējīgi iegādāties mājokli). Analizējot pieprasītākos dzīvokļu veidus, atklājas interesanta tendence. Aptuveni 40-50% pieprasījuma veido divistabu dzīvokļi, 25-30% – vienistabas, kamēr trīsistabu dzīvokļu īpatsvars svārstās 20-25% robežās, bet pieprasījums pēc četristabu dzīvokļiem nepārsniedz 5%. Turklāt gan valsts galvaspilsētā, gan reģionos šie rādītāji ir praktiski vienādi. Tātad pastāvīgais dzīvokļu kvadrātmetra cenas pieaugums pēdējo gadu laikā ir ievērojami izsmēlis maksātspējīgo klientu pieprasījuma potenciālu. Neraugoties uz cenu samazināšanos, dzīvokļu cenas joprojām sasniedz tādu līmeni, kas lielākajai iedzīvotāju daļai nav pieejams. Ar lielu pārliecību var sacīt, ka cenas kā otrreizējā, tā arī pirmreizējā tirgū samazināsies vismaz līdz šā gada beigām.

Mazliet statistikas
Lai raksturotu mājokļu tirgu šajā gadā, vērts pieminēt dažus zīmīgus skaitļus. Centrālās statistikas pārvaldes apkopotie dati liecina, ka 2008. gada pirmajā ceturksnī Latvijā tika uzcelti 1790 dzīvokļi – tas ir par 7% mazāk nekā analogā periodā pērn. Lai gan celtniecības nozare uz izmaiņām pieprasījumā reaģē novēloti, pirmo trīs mēnešu rezultāti jau iezīmē tendences izveidošanos: ekspluatācijā tiek nodots aizvien mazāk dzīvojamo māju. Attīstītāji tomēr neatsakās no iecerētā un turpina realizēt uzsāktos plānus. Šī gada beigās iecerēta vairāku apjomīgu projektu pabeigšana, tāpēc, iespējams, rudenī un ziemā uzcelto dzīvokļu skaits palīdzēs atkal sasniegt 2006. gada līmeni, kad ekspluatācijā tika nodoti 9319 dzīvokļi. Taču šī gada laikā strauji samazinās izdoto celtniecības atļauju skaits, un tas liecina, ka nākošgad statistika būs vēl drūmāka Bet 2008. gada pirmajos piecos mēnešos, salīdzinot ar analogu periodu pirms gada, par 48% samazinājies pirkšanas-pārdošanas darījumu skaits un par 50% samazinājies dzīvokļu daudzums izziņotajos jaunajos dzīvojamos projektos. Aktivitāte samazinājusies arī lietoto mājokļu tirgū: piedāvājumu daudzums Rīgas mikrorajonu otrreizējā tirgū janvārī-maijā bija par 24% mazāks nekā šajā pašā periodā pirms gada.

Uzziņai:

Pārdošanā nodoto tipveida dzīvokļu sadalījums pēc mikrorajoniem vairāku mēnešu garumā palicis praktiski nemainīgs: pirmo vietu ieņem Purvciems (20%) un Pļavnieki (15%). Tiem seko Imanta (13%), Ķengarags (12%) un Ziepniekkalns (10%).
Avots: SIA „BaltHaus”

Dzīvokļu piedāvājums pirmreizējā tirgū Rīgas mikrorajonos laikā no pagājušā gada vasaras palielinājies gandrīz par ceturto daļu (24%), sasniedzot 3740 dzīvokļus. Turklāt piedāvājuma pieaugums saistīts ne tikai ar jaunu projektu ienākšanu tirgū, bet arī ar to, ka tika lauzti diezgan daudzi noslēgto mājokļu rezervācijas līgumi (44% piedāvājuma pieauguma nodrošināja tieši dzīvokļi, kas tika atbrīvoti pēc agrāk noslēgto pirkuma līgumu laušanas). Otrreizējā tirgū konstatēta pretēja tendence, par ko liecina interneta portālu un plašsaziņas līdzekļu sniegtā informācija: sludinājumu skaits par īpašumu pārdošanu ir samazinājies. Kādēļ? To var izskaidrot ar faktu, ka cenu kritums joprojām turpinās. Bet tas potenciālos pircējus stimulē ieņemt nogaidošu pozīciju. Savukārt pārdevēji, šķiet, apņēmušies pārorientēties uz īres tirgu. Vai tā tiešām notiks, rādīs nākotne.
Avots: SIA „BaltHaus”

1. attēls

2. attēls