Daudzdzīvokļu mājas
Pēc Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļas datiem, laikā no 2007. gada 10. janvāra līdz 10. augustam Latvijas daudzdzīvokļu māju jauno projektu tirgus, salīdzinot ar analogu periodu 2006. gadā, ir attīstījies daudz straujākos tempos. Par to liecina pozitīvā tirgus aktivitātes dinamika: samazinoties izziņoto projektu skaitam par 9% (no 83 līdz 76), kopējais dzīvokļu daudzums ir palielinājies par 33% (no 5366 līdz 8050). Rezultātā ievērojami (par 39%) pieaudzis arī vidējais dzīvojamo vienību skaits katrā projektā (skatīt 1. tabulu). Šie rādītāji kārtējo reizi apstiprina, ka Latvijas dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgū beidzot ir nostabilizējusies tendence izveidot un attīstīt liela mēroga projektus. Piemēram: aizvadītajā gadā septiņos mēnešos tirgū bija izsludināti četri liela mēroga projekti, bet šogad analoģiskā laika periodā to skaits sasniedza jau desmit. Turklāt vislielākajā pagājušā gada projektā bija 630 dzīvokļi (Dzimtā sēta 7), bet šā gada lielākajā projektā – 2220 (Soleville). Jāmin arī šāds fakts: ja pirms dažiem gadiem attīstītāji aprobežojās tikai ar dzīvojamo māju būvniecību, tad šodien viņi veido veselus dzīvojamos kompleksus ar attīstītu infrastruktūru (bērnudārzi, veikali, sporta un izklaides centri u.tml.). Interesanti, ka to projektu skaits (7), kuri izziņoti no 10. jūlija līdz 10. augustam, nebūtiski atšķiras no vidējā līmeņa rādītājiem par pagājušā un šā gada septiņiem mēnešiem (attiecīgi 12 un 11 projekti). Tomēr visi tirgū ienākušie septiņi projekti ir neliela mēroga. Piemēram, vislielākajā no tiem paredzēts uzbūvēt tikai 44 dzīvojamās vienības (skatīt 2. tabulu).

Cenu dinamika
Cenu dinamikas analīze jaunajos projektos daudzdzīvokļu namu segmentā vēlreiz apstiprināja, ka Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti viedoklis, kas izteikts laikrakstā nr. 7 (22),atbilst patiesībai: patiešām, ir izveidojusies tendence plānveidīgam cenu pieauguma tempu samazinājumam visos Latvijas reģionos. Vēl vairāk – tā saglabājas. Ja pagājušā gada janvārī – augustā Rīgas centrā un Jūrmalā cenas paaugstinājās vidēji attiecīgi par 2% un 1,5% mēnesī, tad šogad šajā pašā laika periodā vidēji tikai par 0,5% (skatīt 1. zīmējumu). Rezultātā šodien galvaspilsētas centrā un kūrortpilsētā kvadrātmetra cena ir vidēji attiecīgi 3840 EUR un 3600 EUR. Rīgas rajonā šis rādītājs samazinājies no 6% līdz 4%, bet Rīgas mikrorajonos un citos valsts rajonos – no 3% līdz 2,5%. Tādējādi 2007. gada jūlijā – augustā vidējā piedāvātā cena Rīgas rajonā sasniegusi 2150 EUR/m2. Bet galvaspilsētas mikrorajonos un citos Latvijas rajonos dotais rādītājs sastādīja vidēji attiecīgi 2410 EUR/m2 un 1030 EUR/m2.

Piedāvājuma struktūra
Jauno dzīvokļu sadalījuma analīze daudzdzīvokļu mājās liecina, ka šogad septiņu mēnešu laikā salīdzinājumā ar šādu pašu periodu pagājušajā gadā strukturālas pārmaiņas skārušas visus apskatāmos Latvijas reģionus. Jāmin visnozīmīgākie no tiem: pirmkārt, jauno dzīvokļu īpatsvars galvaspilsētas mikrorajonos un Jūrmalā ir palielinājies attiecīgi par 10% un 5% (skatīt 2. un 3. zīmējumu). Minētās izmaiņas galvenokārt saistītas ar vairāku liela mēroga projektu parādīšanos tirgū. Otrkārt, piedāvājuma daļa Rīgas centrā samazinājās par 8%, jo šeit daudzdzīvokļu māju jauno projektu celtniecību jau šobrīd kavē augstais apbūves blīvums un dažādi ierobežojumi (piemēram, attiecībā uz iekšpagalmu apbūvi). Jauno dzīvokļu piedāvājuma struktūrā Rīgas mikrorajonos no 2007. gada 10. janvāra līdz 10. augustam salīdzinājumā ar analogu periodu pagājušajā gadā ir notikušas kardinālas pārmaiņas. Konkrēti: iepriekš līderu trijniekā atradās Mežciems, Purvciems, Ziepniekkalns. Tieši šeit koncentrējās pavisam 59% no kopējā piedāvāto mājokļu skaita daudzdzīvokļu mājās (skatīt 3. tabulu). Šodien analogas pozīcijas nostiprinājuši Pļavnieki, Ķengarags un Purvciems. Turklāt jaunā līderu trijnieka piedāvājuma daļa jau sastāda 73% (skatīt 4. tabulu). Jāteic, ka Torņakalns, Iļģuciems un Mežaparks iepriekš neatradās apbūvei pievilcīgāko mikrorajonu skaitā. Tomēr, pateicoties jaunajiem projektiem Tekstiliana (270 dzīvojamās vienības), Spilve 23 (120) un Ķeizarmeža krasti (75), tie ir ieņēmuši godpilno piekto, sesto un septīto pozīciju, izspiežot no līderu astoņnieka Mežciemu, Imantu un Dzirciemu.

Dzīvojamie ciemati un rindu mājas
Rindu māju un dzīvojamo ciematu jauno projektu attīstības dinamikas salīdzinošās analīzes rezultāti pirmajos septiņos mēnešos 2006. un 2007. gadā ļauj izdarīt secinājumu: attīstītāju aktivitāti šobrīd raksturo daudz lielāki skaitļi. Tomēr rindu māju segmentā to dinamika izskatās daudz labāk nekā dzīvojamo ciematu segmentā. Konkrēti: vidējais dzīvojamo vienību skaits uz katru projektu rindu māju segmentā ir palielinājies par 88% (skatīt 5. tabulu), bet dzīvojamo ciematu segmentā apskatāmais rādītājs palicis nemainīgs. Šo palielinājumu var izskaidrot ar to, ka zemes gabalu un būvmateriālu cenas pieaug, bet inženierkomunikāciju ierīkošanai ir nepieciešami apjomīgi tēriņi, tādēļ šodien profesionālo tirgus dalībnieku interese vērsta uz daudz lielāka mēroga projektu radīšanu un īstenošanu.

Nobeigumā
Jauno projektu tirgus attīstības dinamikas analīze 2007. gada septiņos mēnešos salīdzinājumā ar analogu periodu 2006. gadā ļauj izdarīt divus galvenos secinājumus:
1) katra apskatītā Latvijas pirmreizējā tirgus dzīvojamā segmenta attīstību raksturo pozitīva rādītāju aktivitātes dinamika un ievērojams vidējā dzīvojamo vienību skaita palielinājums uz katru projektu (skatīt 1. un 5. tabulu).
2) no 2007. gada janvāra vidējās jauno mājokļu cenas daudzdzīvokļu mājās sākušas pakāpeniski palēnināt savu «skrējienu» visos apskatāmajos reģionos. Un, tā kā šī tendence saglabājas mēnesi no mēneša (vidējās jauno dzīvokļu cenas pieauguma tempi visa 2007. gada laikā turpina samazināties), šodien var runāt par to, ka tā beidzot ir nostabilizējusies.

1. tabula


2. tabula


3. tabula


4. tabula


5. tabula


1. zīmējums


2. zīmējums


3. zīmējums