Top likums
Sertifikācija ir viens no iemesliem, kādēļ ceļu caur Saeimu ir uzsācis „Likums par dzīvojamo māju pārvaldīšanu”. Šis likums sola ne tikai radīt juridisko pamatojumu ēku apsaimniekotāju darbībai, bet arī ieviest zināmu skaidrību nozares terminoloģijā. Pirmo reizi Latvijas likumdevēji būs definējuši jēdzienu „dzīvojamo māju pārvaldīšana”, tajā tiks noteiktas arī pārvaldnieku tiesības un pienākumi, kā arī obligātie pakalpojumi, kas ēkas pārvaldniekam jāsniedz. Paredzams, ka deputāti, pieņemot šo likumdošanas aktu, akceptēs arī ierosinājumu noteikt dzīvojamo māju apsaimniekotāju vai pārvaldnieku sertifikāciju. Tiek prognozēts, ka „Likums par dzīvojamo māju pārvaldīšanu” galīgajā lasījumā varētu tikt pieņemts jau rudenī un, ja tajā tiks minēta prasība par apsaimniekotāju sertifikāciju, nekavējoties tiks uzsākts darbs pie sertifikācijas noteikumu sagatavošanas un iesniegšanas Ministru kabinetā. Protams, jau pašlaik Latvijā eksistē apsaimniekotāju sertifikāti, ko saviem biedriem izsniedz sabiedriskās organizācijas, taču tos nevar uzskatīt par līdzvērtīgiem jaunā parauga apliecībām, kas tiks prasītas no potenciāliem apsaimniekotājiem nākotnē.

Rudenī – uz skolu
Sertifikācijas pamatā būs obligātais izglītības minimums, kas potenciālajam apsaimniekotājam ir jāiegūst. Tā var būt tik pat labi augstākā, kā vidējā vai profesionālā izglītība. Šobrīd kursi par nekustamā īpašuma apsaimniekošanu tiek pasniegti, piemēram, juridiskajās koledžās. Tāpat līdzīgs kurss ir arī Rīgas Tehniskajā universitātē, Latvijas Universitātē, kā arī Valsts un pašvaldību mācību centrā. Īsākus – 54 mācību stundu kursus organizē v/a Mājokļu aģentūra (sertifikāta saņemšanai tie gan nebūs pietiekami). Sertifikātu ieviešana valstī nebūt nenozīmē, ka ēkas paliks bez apsaimniekotājiem. Ikvienam šajā jomā strādāt gribētājam tiks dots laiks, lai šo apliecību saņemtu. Līdz ar to pēc likuma pieņemšanas tiks noteikts arī pārējas posms, taču tas, protams, nebūs bezgalīgs.

Nevērība var maksāt dārgi
Ir taču tik tipiski, ka, iegūstot savā īpašumā dzīvokli, lielākoties savus spēkus un rūpes veltām tā uzturēšanai, kamēr mājas apsaimniekošana paliek otrajā plānā. Tikai retais jau pirmajā brīdī pievērš uzmanību tam, kurš ir atbildīgs par ēkas apsaimniekošanu, kādā līmenī tā tiek nodrošināta un cik par šo pakalpojumu ir jāmaksā. Par šiem jautājumiem visbiežāk aizdomājamies vien tad, ja kāpņu telpa ilgāku laiku nav sakopta, tiek sabojātas ārdurvis, laikus nav nomainīti izsistie logi vai arī maksa par dzīvokli kļuvusi krietni augstāka. Pastāvošie MK noteikumi paredz, ka apsaimniekotājiem ir savlaicīgi jāinformē iedzīvotāji par apsaimniekošanas reālajām izmaksām, kā arī izmaiņām rēķinos par pakalpojumiem, un tikai mēnesi pēc paziņošanas viņi ir tiesīgi piestādīt rēķinus, jau balstoties uz jauno maksu un neprasot dzīvokļa īpašnieku piekrišanu. Realitāte diemžēl liecina, ka dzīvokļu īpašnieki var arī neuzzināt, kur paliek viņu samaksātā nauda. Reizēm lielākā daļa summas tiek iztērēta administratīvajiem izdevumiem, bet mājas uzkrājumā nekas netiek atstāts. Turklāt vienam un tam pašam pārvaldniekam, apsaimniekojot vairākus namus, ir iespējama situācija, kad vienas mājas uzkrājuma nauda tiek izmantota citai ēkai, kurā tajā brīdī tas vairāk nepieciešams... Bet, tāpat kā mēdz lūzt mašīnas, arī ēkās var notikt negaidīti „pārsteigumi” – sākt tecēt jumts, plīst ūdensvads vai siltummezglu caurules. Un tad pēkšņi jāsāk domāt, kā un par kādiem līdzekļiem to novērst.

Iesaka atvērt mājas kontu
No šādas situācijas var izvairīties, ja mājas dzīvokļu īpašnieku biedrība atver savu kontu bankā un ieskaita maksu par apsaimniekošanu tieši kontā, iesaka valsts aģentūras Mājokļu aģentūra Mājokļu apsaimniekošanas departamenta direktore Īrisa Simanoviča. „Izņemt naudu no šī konta varēs tikai ar biedrības pilnvarotās personas piekrišanu. Patstāvīgi, bez iedzīvotāju piekrišanas, apsaimniekotājs varēs no konta izņemt tikai to naudas daļu, kas attiecas uz tiešajiem maksājumiem (par ūdeni, siltumu, atkritumu izvešanu u.tml.), visu pārējo summu būs iespēja kontrolēt pašiem iedzīvotājiem.”

Viss jāparedz līgumā
Jau slēdzot līgumu ar apsaimniekošanas firmu, iedzīvotājiem vajadzētu būt skaidrībai par to, kādus pakalpojumus viņi vēlas saņemt no apsaimniekotāja. Parasti par pamatpakalpojumiem aizmirsts netiek, taču ir svarīgi pārliecināties, vai līgums paredz, ka apsaimniekotājs apņemas nodrošināt arī mājas teritorijas un mājas koplietošanas telpu uzkopšanu (kāpņu telpas, ieejas durvis) un kārtējos remonta darbus (iestiklot izsistus logus, nomainīt salauztas slēdzenes durvīs). Līgumā arī jābūt skaidri definētam, kas ir firmas administratīvās izmaksas, proti, cik no katra dzīvojamās platības kvadrātmetra tiks maksāts par firmas uzturēšanu. Parasti šī summa Latvijā ir sākot no 5 - 6 santīmiem par kvadrātmetru, bet ir arī mājas, kur par apsaimniekošanu tiek prasīti 60 sant./m2 un vairāk. Tāpat ir lietderīgi jau līgumā noteikt, cik no kopējās iekasētās naudas tiks atvēlēts mājas kārtējai uzturēšanai (remontdarbiem, sētas un iekštelpu uzkopšanai u.c.). Ar apsaimniekošanas līguma paraugiem var iepazīties Mājokļu aģentūras mājas lapā: www.ma.gov.lv. Lai pilnīgi droši izvairītos no problēmām ar apsaimniekošanas firmām, Īrisa Simanoviča iesaka dzīvokļu īpašniekiem vienoties par mājas pārņemšanu savā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā: „Šādai rīcībai ir vairākas pozitīvas nianses. Proti, dzīvokļu īpašnieki arī turpmāk varēs paši pieņemt lēmumus par mājas apsaimniekošanu, tostarp – arī noteikt samaksu par apsaimniekošanas pakalpojumu. Viņiem ir iespēja kontrolēt, kā tiek izlietota mājas apsaimniekošanas maksa, un vieglāk lemt par mājas renovāciju, kā arī citiem uzlabojumiem ēkā un ieguldījumiem mājas atjaunošanā.”

Nepieciešams vienots reģistrs
Valsts aģentūra Mājokļu aģentūra regulāri saņem iedzīvotāju sūdzības par mājas apsaimniekotāju. Visvairāk iedzīvotāju nav apmierināti ar to, ka nesaņem atskaites par finanšu izlietojumu. Vēl dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka, lai uzturētu māju, tiek darīts ļoti maz vai pat netiek darīts pilnīgi nekas, turklāt viņiem arī trūkst informācijas par apsaimniekošanas maksas izlietojumu. Tomēr pašlaik nav iespējams ieteikt kādu konkrētu apsaimniekotāju, par kuru būtu droši zināms: tas savus pienākumus pilda apzinīgi un profesionāli, kā arī norādīt, ar kuru no apsaimniekošanas uzņēmumiem labāk nesadarboties, jo firmas darbiniekiem trūkst specifisko zināšanu, iemaņu vai godaprāta. Šāda situācija izveidojusies, jo valstī pagaidām vēl nav vienota apsaimniekotāju reģistra. Katrā ziņā – kad šāds reģistrs tiks izveidots, tā noteikti būs palīdzība tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas tikai sāks domāt par apsaimniekošanu – tieši pēc šī reģistra viņi varēs izvēlēties savai mājai piemērotāko apsaimniekošanas uzņēmumu, kā arī pārliecināties par konkrētās firmas reputācijas nevainojamību.

Netērēt, ja var ietaupīt
Dzīvokļu īpašniekiem, apsaimniekojot savu māju, ar ēkas uzturēšanas un atjaunošanas darbiem ir jāsaskaras neizbēgami. Ar gadiem māja arvien vairāk nolietojas, tajā jāveic remonts, jāmaina komunikācijas. Un tā ir vispirms jau dzīvokļu īpašnieku rūpe: uzturēt savu māju tādā kārtībā, lai tā varētu ilgstoši kalpot un vienlaikus būtu ekonomiska – lai, rūpējoties par savu mājokli, nevajadzētu izlietot līdzekļus tur, kur iespējams ietaupīt.

Zīmējums

Īrisa Simanoviča, Valsts aģentūras Mājokļu aģentūras Mājokļu apsaimniekošanas departamenta direktore:
- Tāpat kā automašīnām ir nepieciešama ikgadējā tehniskā apskate un apdrošināšana, bet automašīnas vadītājam savukārt vajadzīgas tiesības un medicīniskās komisijas izziņa, arī mājas apsaimniekotājam būs nepieciešams sertifikāts. Tikai tad ēkas iedzīvotāji varēs būt pilnīgi pārliecināti, ka viņus apkalpo īsti profesionāļi. Vieglajā automašīnā parasti brauc ne vairāk kā pieci cilvēki, turpretī dzīvojamā mājā, ja tajā ir, teiksim, 50 dzīvokļu, dzīvo vidēji 150 cilvēku. Vai šo māju var uzticēt apsaimniekot jebkuram bez jebkādām pamatzināšanām? Domāju, ka ne. Īstermiņā, it sevišķi jaunajos projektos, kur praktiski nekas vēl nav nolietojies, to vēl varētu atļauties – pārvaldnieks noorganizēs durvju priekšas noslaucīšanu, kāpņu telpas sakopšanu, varbūt arī logu mazgāšanu. Bet kas pēc laika notiks ar komunikācijām, kam būs nepieciešams remonts, vai ar būvkonstrukcijām, ja tajās veidosies bojājumi?

- Uzskatu, ka sertifikācija ir vajadzīga, jo praksē ir ne mazums gadījumu, īpaši jaunbūvēs, kad māju pārvalda neprofesionāli apsaimniekotāji, kas nespēj ar saviem darbiem tikt galā. Tad māja vienkārši paliek bez apsaimniekotāja. Noteikti būtu jāpieņem izmaiņas likumdošanā, papildinot tās ar apsaimniekošanas jautājumiem. Rezultātā apsaimniekotāju sertifikāti nonāktu nevis neprofesionāļu, bet to cilvēku rokās, kas reāli ar šo biznesu nodarbojas un šo sfēru pārzina. Komentējot iespēju ar namu apsaimniekošanu nodarboties pašiem iedzīvotājiem, ir jāizšķir divi atšķirīgi gadījumi. Lielākoties dzīvokļu īpašnieki, kad nav apmierināti ar apsaimniekošanas firmas darbu vai vēlas ieekonomēt līdzekļus, paši nolemj pārņemt māju apsaimniekošanā. Ja mājas pārņemšana savā pārziņā notiek situācijā, kad iedzīvotāji nav apmierināti ar apsaimniekotāja darbu un vēlas ko uzlabot, tas ir atbalstāmi, savukārt no taupīšanas diezin vai kas iznāks... Profesionālam apsaimniekotājam parasti ir vairāki objekti, kurus viņš pārvalda, līdz ar to viņam ir arī atlaides remontdarbiem, profilaktiskajiem darbiem u.c. Iedzīvotāji, apsaimniekojot tikai savu ēku, šādas atlaides nesaņems. Turklāt iedzīvotāji reti kad apzinās, cik būtiski ir nepārtraukti veikt mājā profilaktiskos darbus.

Ilze Vingre, SIA Pilsētmāju institūts Urban Art valdes locekle:
- Principā Sertifikātu ieviešanas ideju es atbalstu – sertifikāts ir labs dokuments drošībai un garantijai, ka tā īpašnieks pārzina ēkas apsaimniekošanas darbu specifiku un ir atbildīgs par savu darbību. Cits jautājums – kas un uz kādiem noteikumiem šo sertifikātu izsniegs, lai iepriekš minētās kvalitātes tiktu nodrošinātas un sertifikāts nebūtu tikai birokrātisks dokuments par noteiktu naudas summu. Ēku apsaimniekotāja prasmes būtu jāapliecina ar dokumentu, kas apliecinātu kvalifikāciju un būtu labs pamatojums saņemt atbilstošu samaksu par kvalitatīvu pakalpojumu. Fakts, ka dzīvokļu īpašnieki vēlas un apsaimnieko savu īpašumu, ir apsveicams, jo tā ir atbildības uzņemšanās! Vienkāršākais un, manuprāt, efektīgākais apsaimniekošanas veids ir gadījums, kad ēku pārvalda dzīvokļu īpašnieki, bet uz līguma vai pilnvaras pamata apsaimniekošanas un pārvaldes funkcijas veic firma vai pilnvarota persona. Tas ļauj efektīgāk kontrolēt apsaimniekotāja darbu un atvieglo lēmumu pieņemšanas kārtību. Vienlaikus iespējams ietaupīt uz administratīvo izdevumu rēķina, ciktāl dzīvokļu īpašnieki ir gatavi ziedot savu laiku un iesaistīties ēkas apsaimniekošanas darbā. Jāteic gan, ka tas nevar tikt veikts spontāni, jo ir atbildīgs darbs. Vēl viena pozitīvā iezīme ir tā, ka, pašiem veicot un organizējot apsaimniekošanu, „darba lauks” ir daudz vieglāk pārskatāms un, varbūt, iespējams panākt uzmanīgu un saudzīgu iedzīvotāju attieksmi pret savu īpašumu, kas ir problēma lielākajā daļā daudzdzīvokļu ēku. Bet nepilnības var būt šādas: ja iedzīvotāji vēlas veikt visas apsaimniekošanas funkcijas paši, viņus sagaida pārmērīgas servisa speciālistu, kam jānodrošina dažādas kvalifikācijas darbi ēkas inženiersistēmu uzturēšanai, pakalpojumu izmaksas.

- Neapšaubāmi, pozitīvi ir vērtējami centieni sakārtot nozari, jo šobrīd diemžēl normatīvo aktu klāsts apsaimniekošanas nozarē ir ļoti neliels. Tas rada nesakārtotību un daudz neskaidrību. Ņemot vērā, ka apsaimniekošana skar lielāko daļu iedzīvotāju, būtu labi reglamentēt prasības nozarē strādājošajiem. Manuprāt, vairāk jādomā, kā iestrādāt likumdošanā minimālās kvalifikācijas prasības, piemēram, namu pārvaldniekiem. Ja mājas iedzīvotāji nevis uztic apsaimniekošanu kādai firmai, uzņēmumam, bet uzņemas to apsaimniekot paši, tad te nu gan var izpausties profesionalitātes trūkums. Apsaimniekošana nevar būt kvalitatīva, ja to veic altruistisku mērķu vārdā, jo tas ir bizness kā jebkura cita uzņēmējdarbības nozare, turklāt ar savu specifiku. Sekmīgai darbībai apsaimniekošanā ir nepieciešamas gan ekonomiskās, finansu, vadības, gan inženiertehniskās un psiholoģijas zināšanas. Ja iedzīvotāji var no sava vidus atrast vai maksāt pieaicinātam speciālistam ar šādu kvalifikāciju, tad nav īpašas atšķirības, vai namu apsaimnieko firma vai ēkas īpašnieku nodibināta biedrība.