Kungi vai kalpi?
„Tā sistēma, ko esam izveidojuši, paredz, ka dzīvokļa īpašnieks ir kungs, bet pārvaldnieks – kalps, un parasti jau kungs kalpam dod uzdevumus,” saka Mājokļu aģentūras, kas ir atbildīga par valsts politiku mājokļu jomā, Tiesību departamenta direktors Indulis Krauze.Nereti gan situācija ir gluži pretēja. Tā, piemēram, jauno projektu attīstītāji dzīvokļu pircējiem pirkuma līgumu un apsaimniekošanas līgumu piedāvā parakstīt vienlaicīgi. „Diemžēl daudzi šādā veidā uzspiestie apsaimniekošanas līgumi dzīvokļu īpašniekiem ir neizdevīgi, turklāt lauzt tos faktiski nav iespējams, vai arī tas ir ļoti grūti izdarāms,” saka I.Krauze.Viņš norāda, ka likums „Par dzīvokļa īpašumu” gan nosaka, kādā veidā mājas pārvaldīšana un apsaimniekošana ir īstenojama, arī to, kā maināms apsaimniekotājs, taču, ja līgumslēdzēji paši ir vienojušies savādāk, ir grūti to juridiski apstrīdēt. Jāuzsver, ka par neērtajiem apsaimniekošanas līgumiem daudzi dzīvokļu īpašnieki jau ir sūdzējušies gan Mājokļu aģentūrā, gan Patērētāju tiesību aizsardzības centrā. Sūdzības ir saņemtas arī par apsaimniekošanas līgumu kvalitāti. Tā, piemēram, daudzos līgumos nav skaidri noteikts, cik daudz un par kādiem pakalpojumiem dzīvokļu īpašniekiem būs jāmaksā. Dzīvokļu pircēji tad var saskarties ar situāciju, kad pēkšņi izrādās, ka par apsaimniekošanu jāmaksā divreiz vairāk, nekā sākotnēji runāts.I.Krauze uzskata, ka šādas neskaidrības līgumos, visticamāk, tiek radītas apzināti. Bieži vien jaunās mājas apsaimniekotājs ir projekta attīstītāja meitasuzņēmums, un šādas shēmas dod iespēju labi nopelnīt arī uz apsaimniekošanas rēķina. Arī namu apsaimniekošanas uzņēmuma „Cleanhouse” mārketinga direktors Kristaps Drone uzsver, ka daļa jauno dzīvojamo projektu apsaimniekotāju ir cieši saistīti ar attīstītājiem. „Bieži vien attīstītāju, apsaimniekotāju un celtnieku pārstāv vienas un tās pašas personas. Daudzi jaunie projekti tiek celti ar domu gūt maksimāli lielu peļņu, un šāds modelis ļauj to īstenot. Jaunbūvju kvalitāte ne vienmēr ir perfekta, tādēļ, izvēloties apsaimniekotāju, jāraugās, lai tā interesēs nebūtu novilcināt garantijas remontu.”

Ažiotāža ap nekustamajiem īpašumiem ir ļoti liela, un iedzīvotāji, pērkot īpašumus, par daudzām niansēm nemaz nepadomā. Potenciālajiem pircējiem būtu rūpīgi jāizpēta, kāds ir piedāvātais apsaimniekošanas līgums, kāda ir apsaimniekotāja reputācija un citas nianses. Jāsaprot arī tas, ka, pērkot dzīvokli, tiek iegādātas arī kopīpašuma daļas, un tad, ja projektā, piemēram, ir diennakts apsardze ar videonovērošanu, ēkas fasādes izgaismošana naktī, spožs kāpņutelpu apgaismojums – par to visu nāksies maksāt. Jāuzsver, ka nopietni un profesionāli apsaimniekotāji, kuriem rūp uzņēmuma prestižs un attīstība, neizvēlēsies apšaubāmas peļņas gūšanas metodes. Slēdzot līgumus par apsaimniekošanu, mēs ļoti detalizēti norādām, cik un par ko tieši būs jāmaksā. Kādās budžeta pozīcijās tiks novirzīti saņemtie līdzekļi.

Kā šo nepatīkamo situāciju mainīt? 
Viens no problēmas risinājumiem ir dzīvokļu īpašnieku biedrības izveidošana vēl līdz pirkuma līguma slēgšanai. Tad potenciālos dzīvokļu īpašniekus, kas būtu parakstījuši pirkšanas priekšlīgumus, jau laikus būtu iespējams iesaistīt nama pārvaldīšanā.Dzīvokļu īpašnieki paši varētu izlemt – akceptēt attīstītāja piedāvāto nama apsaimniekotāju vai izvēlēties kādu citu. Jāpiebilst, ka līdzīgu shēmu dzīvokļu pircējiem sākuši piedāvāt arī vairāki projektu attīstītāji.

Ar laiku tirgus, protams, piespiedīs nekustamo īpašumu projektu attīstītājus strādāt daudz godprātīgāk, tomēr arī pircējiem būtu jābūt izglītotākiem un jādomā, ko paraksta. Vēl pirms priekšlīguma parakstīšanas par dzīvokļa iegādi ir vērts rūpīgi izanalizēt visus līgumus un konsultēties ar juristu. Citādāk var gadīties, ka jāpieņem neizdevīgs apsaimniekošanas līgums vai arī jāzaudē iemaksātā drošības nauda.Liela daudzdzīvokļu nama apsaimniekošanai vislabāk būtu piesaistīt nopietnu un profesionālu pārvaldīšanas uzņēmumu, kas spēj sniegt kvalitatīvus pakalpojumus par samērīgu cenu. Vai šie uzņēmumi būtu ar pašvaldības vai ar privāto kapitālu – domāju, ka tam nav lielas nozīmes. Pat ja dzīvokļu īpašnieki ir tik aktīvi, ka izveidojuši kooperatīvo sabiedrību vai dzīvokļu īpašnieku biedrību, pašiem uzņemoties mājas pārvaldīšanas funkcijas, apsaimniekošanu tomēr labāk būtu nodot kādam profesionālam uzņēmumam.

Jāvienojas par standartiem
Daudz nepatikšanu būtu iespējams novērst arī tad, ja līgumslēdzēji izmantotu standartizētas līguma formas. Šāds standartizēts līgums – „Jaunceļamo dzīvokļu māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līguma projekts” – jau ir izstrādāts, un katrs ar to var iepazīties Mājokļu aģentūras mājas lapā. Jāuzsver gan, ka nav nekādu juridisku mehānismu, kas noteiktu, ka apsaimniekotājiem šajā parauglīgumā ietvertās nostādnes būtu arī jāievēro.Par to, ka šo uzņēmējdarbības jomu nepieciešams sakārtot, ieviešot tajā noteiktus standartus, ir pārliecināti arī namu apsaimniekotāji. Tā, piemēram, namu apsaimniekošanas uzņēmuma „Māju Serviss KSA” mārketinga direktore Inga Baltiņa norāda: ”Jaunajos apstākļos ir nepieciešami jauni darbības modeļi, algoritmi, normas, kas ļautu „peldēt” tiem, kas nolēmuši lēkt namu apsaimniekošanas biznesā vai pirkt produktus un pakalpojumus. Apsaimniekošanas standartlīgums ir reāls risku samazināšanas instruments un aizsardzība dzīvokļu pircējiem.” Viņa uzsver, ka tāpat nepieciešams standartizēt trīs vai četrus savstarpējos līgumus ar noteiktām saistībām, atrunātiem termiņiem un finansiālajiem nosacījumiem no katras nekustamā īpašuma projekta attīstīšanā iesaistītās puses – attīstītāja, būvnieka, apsaimniekotāja un apdrošinātāja. Tajos būtu jāparedz, kas kurā brīdī un kā tieši jādara katram no projektā iesaistītajiem uzņēmējiem, kādi nosacījumi vai garantijas ir jāparedz vienā vai otrā situācijā, kad objekts jau ir izpārdots. Piemēram, kam, kādos termiņos un par kādiem līdzekļiem jānovērš defekti un nepilnības, kas atklājas, māju ekspluatējot.Pretējā gadījumā neapskaužamā situācijā nonāk gan īpašnieki, gan arī apsaimniekotāji, un savstarpējs konflikts ir gandrīz neizbēgams. „Īpašnieki ar sūdzībām un prasībām novērst celtniecības trūkumus vēršas tieši pie apsaimniekotāja. Protams, apsaimniekotājs dara, ko var, tiek meklēts būvuzņēmējs, dažkārt sākas arī tiesu darbi, bet tas viss prasa laiku un izdevumus, un reālais defektu novēršanas process pārvēršas par meksikāņu ziepju operu vairākās sērijās. Būtu jāreglamentē, ka būvniecības firma uz mājas garantijas laiku nedrīkst „pazust”, ka, biznesam transformējoties, garantiju saistības tiek nodotas pārmantotājam, vai jāmeklē kādi citi risinājumi,” saka I.Baltiņa.Viena no problēmām ir arī tā, ka Latvijā nav vienota namu apsaimniekošanas standarta, kas, piemēram, noteiktu, kas ir šis pakalpojums un ko tas sevī ietver.Indulis Krauze gan uzsver, ka nākamā gada sākumā varētu tikt pieņemts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kas pašlaik tiek izskatīts Saeimā. Šis tad arī varētu būt jumta likums, kas regulēs namu apsaimniekošanas procesus.Paredzams, kas šis likums noteiks namu apsaimniekošanas minimālās prasības jeb standartu, kas pārvaldniekam jebkurā gadījumā būs jāievēro.Apsaimniekošanas standarti definēs, piemēram, to, cik bieži jāveic ēku tehniskā apsekošana un kādā kārtībā mājai jābūt, kāds pamatpakalpojumu līmenis – apkure, kanalizācija un ūdensapgāde, atkritumu izvešana u.t.t. – mājā jānodrošina, lai iedzīvotāji varētu normāli dzīvot un lietot savu īpašumu.Tāpat tiks izstrādāta arī atbilstoša normatīvā bāze – Ministru kabineta noteikumi, kas skaidrāk regulēs spēles noteikumus namu pārvaldīšanas jomā. Piemēram, kā obligātu prasību plānots noteikt to, ka namu pārvaldītājiem būs nepieciešami atbilstoši profesionālās izglītības sertifikāti.„Vēl ir diskutējamas lietas, piemēram, cik tālu valstij būtu jāregulē kopīpašuma apdrošināšana, jo zemas rentabilitātes mājās apdrošināšanu kā obligātu prasību noteikt būs problemātiski. Taču, ja uznāk kāda vētra vai kāds cits negadījums, tas, ka māja nav apdrošināta, var radīt nopietnas problēmas,” saka I.Krauze.Jāuzsver, ka vēl sarežģītāka un haotiskāka situācija ir jaunuzceltajos ciematos, kuru apsaimniekošanu, koplietošanas infrastruktūras piederību un izmantošanu nekādi speciāli likumi nereglamentē.

Valstij būtu jānosaka, kādas ir obligātās minimālās prasības namu apsaimniekošanā. Apsaimniekotājs tad šim pakalpojumu minimumam varētu noteikt savu cenu, un, ja dzīvokļu īpašniekus esošā apsaimniekotāja cena neapmierinās, viņi varēs meklēt citu, izdevīgāku šo pakalpojumu sniedzēju. Tas palīdzētu sakārtot tirgu. Vēl būtu jānodrošina godīga konkurence. Pašvaldības uzņēmumi ar savu fiksēto, reālajām izmaksām neatbilstošo apsaimniekošanas maksu (14,8 santīmi par m2) jūtami kropļo tirgu. Privātais apsaimniekotājs, kas nevar piedāvāt pakalpojumus zem to pašizmaksas, atrodas daudz neizdevīgākā situācijā, jo dzīvokļu īpašnieki, redzot, ka privātais apsaimniekotājs prasa, piemēram, 25 santīmus, bet pašvaldības uzņēmums 14,8, var nolemt, ka privātais apsaimniekotājs uzskrūvē cenu.

Nākotne ir profesionāļu rokās
Lai arī par spēcīgu konkurenci namu apsaimniekošanas jomā pagaidām vēl runāt pāragri, gan tirgus dalībnieki, gan arī Mājokļu aģentūras speciālisti uzsver, ka apsaimniekotāju profesionalitātei nākotnē būs arvien lielāka nozīme. „Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības bija aktuālas laikā, kad notika privatizācija un bija nepieciešams izjaukt namu pārvalžu monopolu. Tagad mēs saprotam, ka liela daudzdzīvokļu nama apsaimniekošanai vislabāk būtu piesaistīt nopietnu un profesionālu pārvaldīšanas uzņēmumu, kas spēj sniegt kvalitatīvus pakalpojumus par samērīgu cenu. Vai šie uzņēmumi būtu ar pašvaldības vai ar privāto kapitālu – domāju, ka tam nav lielas nozīmes. Pat ja dzīvokļu īpašnieki ir tik aktīvi, ka izveidojuši kooperatīvo sabiedrību vai dzīvokļu īpašnieku biedrību, pašiem uzņemoties mājas pārvaldīšanas funkcijas, apsaimniekošanu tomēr labāk būtu uzdot kādam profesionālam uzņēmumam,” uzskata I.Krauze. Viņš piebilst, ka galvenais ir apsaimniekošanas pieredze, kadri un materiāli tehniskā bāze.

Likumi apsaimniekošanas jomā būtu jāuzlabo. Pie esošā tiesiskā regulējuma apsaimniekošanas tirgus var pastāvēt, taču tā attīstība ir ierobežota. Uzņēmējiem būtu nepieciešami skaidri spēles noteikumi, savukārt klientiem – noteiktu viņu tiesību nodrošināšana. Likumiem būtu jāievieš skaidrība par to, cik daudz un kādā veidā attīstītājs var ierobežot jauno īpašnieku tiesības vai uzlikt tiem papildu pienākumus.Ir tā, ka jaunajiem projektiem apsaimniekotāju izvēlas attīstītājs. No vienas puses, jauno mājokļu īpašniekiem var likties, ka attīstītājs apsaimniekotāju ir uzspiedis. No otras puses, ikviens iedzīvotājs ir ieinteresēts, lai attīstītājs apsaimniekotāju būtu piesaistījis jau pirms mājas nodošanas ekspluatācijā. Pretējā gadījumā ēkas var palikt bez apsaimniekotāja dēļ jauno iedzīvotāju nespējas savstarpēji vienoties. Negatīvas sekas šādai apsaimniekotāja izvēles shēmai ir tad, kad attīstītāji apsaimniekošanu nodod savām „kabatas apsaimniekošanas firmām” vai izvēlas apsaimniekotāju vienīgi zemākas cenas dēļ.